隨著人們生活水平和居住條件的提高，一方面為了滿足廣大住戶對居住環境、居住質量和居住功能的需求，另一方面開發商為了追求高額的利潤，目前大多數住宅小區內規劃有底商...

隨著人們生活水平和居住條件的提高，一方面為了滿足廣大住戶對居住環境、居住質量和居住功能的需求，另一方面開發商為了追求高額的利潤，目前大多數住宅小區內規劃有底商。所謂住宅底商，是指位于住宅樓底部的商業房產。主要包括以下兩種形式，一種是位于住宅樓一層、二層或地下層的房產，一種是屬于住宅建筑物的“裙樓” 即屬于住宅建筑物的附屬房屋，大都為一至三層，全部是商業用途。在建筑形式上表現為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或地下層的用途為商業，樓上建筑的用途為居住。在經營形式上表現為經營與人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施的特點。商業地產顧名思義是指用于商業用途的地產，而住宅底商作為商業地產一個重要分支，因其區別于其他商業地產的建筑特點，決定其在經營中也區別于其他商業地產。本文主要探究住宅底商在產權年限、用途以及租賃經營過程中的相關法律問題。

一、住宅底商的產權年限及房屋用途相關法律問題

（一）住宅底商的產權年限

居民購買商品房，對商品房有完全的產權，即占有、使用、收益及處分的權利且沒有時間限制。但商品房所占用的土地僅有使用權且使用權是有年限的。根據《憲法》的規定，我國城市土地的所有權歸國家所有。但是土地的使用權可以依法轉讓。但土地的使用權根據不同用途是有不同時間限制的。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定：居住用地的土地使用權出讓最高年限是七十年；商業、旅游、娛樂用地的土地使用權出讓最高年限四十年； 綜合或者其他用地的土地使用權出讓最高年限五十年。普通居民住宅的土地使用權是七十年，一般商業地產的土地使用權是四十年。根據此條規定如果住宅小區的開發加入商業開發后，土地的性質變成綜合用地，土地的使用權年限由七十年變成五十年，而且在使用權屆滿時需辦理的手續也有很大不同，對于普通住宅居民利益有很大損害。對于此問題，房產開發企業的做法一般是向當地的土地部門提交兩份申請，一份是底商的商業用地的申請；一份是上層住宅的用地申請，在同一土地上進行分別處理。住宅底商并不因為其建筑的居住用地上，其土地使用年限就變為七十年，住宅底商的依舊作為商業用地，使用年限是四十年。同時也不因為住宅底商的加入而影響居民住宅的使用年限。

土地使用權年限屆滿以后怎么處理？《城市房地產管理費》第二十二條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖然申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”根據該條規定，建設用地使用權期限屆滿，必須辦理續期申請和審批手續，如未申請或未經審批，在土地使用權由國家無償收回。此種做法未區分住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權，不利于保護住宅居民的利益。因此，《物權法》對此做出了調整規定。《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定的或者約定不明的，依照法律或行政法規的規定辦理。”但是物權法并沒有規定有關自動續期的具體問題。例如自動續期后的期限如何確定，自動續期后權利人是否應當支付費用，費用如何計算。對于非住宅用地在建設用地使用權屆滿后，建設用地使用權的續期依照法律的規定辦理，即適用《城市房地產管理法》第二十二條的規定。住宅底商其土地性質應該屬于非住宅用地，在建筑用地使用權屆滿前應按照《城市房地產管理法》的相關規定，及時辦理相關續期申請手續。

（二）住宅底商的用途

在我國土地用途和房屋用途是有明確規定的。城市房屋用途取決于兩個方面：一是土地的用途，它決定了房屋用途的走向;二是規劃設計的用途，它決定了房屋用途的內容 住宅是專供居住的房屋，商業服務用房是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，二者是兩種完全不同用途的房屋底商無疑是商業服務性用房。又因其上層建筑不可分割的建筑特點，開發企業在規劃建設之初就應該對土地性質和規劃設計的用途特別注意。

土地及其上的房屋是緊密結合的，土地的用途與房屋的用途是一致的國務院《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記” 《中華人民共和國房地產管理法》第43條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金”《河南省<中華人民共和國城市規劃法>實施辦法》第35條第1款規定：“建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證規定的內容不得擅自變更，確需變更的必須經城市規劃行政主管部門同意，并辦理變更手續” 改變房產用途的行為從土地管理角度上看是改變土地用途，從規劃上看是變更《建設工程規劃許可證》內容的行為。因此，開發企業在進行住宅底商開發時，應特別注意明確房屋產權證上的房屋用途，最好能獨立寫明住宅底商樓層的房屋用途。

二、住宅底商在租賃經營中的法律問題

底商，是以出租或出售為目的，有開發商或業主自行經營。在各種商業地產的操作模式中，主要涉及的當事人有：開發商（經營管理公司）、投資者（業主）、經營者（顧客）、消費者（租戶），在這四方當事人中存在著開發商與投資者的商品房買賣合同和返租（與經營管理公司）合同關系；開發商與經營者之間的租賃合同關系；經營者與消費者之間的買賣或服務合同關系。在此主要探討住宅底商的租賃和經營中的法律問題。

（一）售后包租的法律風險和規避

商品房的售后包租是指房地產開發經營企業為促進銷售，在其商品房銷售時與買受人約定，在出售后的一定時期內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的行為。《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”第四十五條又規定：“本辦法所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。”對于售后包租的處罰第四十二條規定：房地產開發企業在銷售商品房中采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。從以上法律分析可以看出，開發商違規進行售后包租，其行為可能被行政機關責令停止，并承擔相應行政責任，但由于不違法法律、行政法規的禁止性規定，開發商與業主簽訂的商品房買賣合同和包租合同還是有效的。對于此種風險從法律關系上規避的最有效的方法是：成立專門的商業地產經營公司，對商業地產項目進行統一管理。在商品房買賣合同關系中，由開發商作為出賣人與業主簽訂合同，在租賃關系中，由商業地產經營公司作為合同當事人與業主簽訂租賃合同，這樣就從形式上避免了售后包租的法律風險。

根據建設部《城市房地產租賃管理辦法》第五條的規定：未取得房屋所有權證的房屋不得出租。《城市房地產管理法》第五十三條以及《城市房屋租賃管理辦法》第十三條明確規定了房屋租賃應向房地產管理部門登記備案。房屋租賃的登記備案是國家基于房屋租賃合同標的物的特殊性，為了進一步規范房屋租賃市場所進行的行政管理行為，不涉及對租賃合同效力的法律評價。在售后包租的實際操作中，辦理租賃備案時無法提供房屋產權證明，就無法進行登記備案。房屋租賃合同的登記備案規定作為一種管理性規范不影響租賃合同的法律效力，可以在取得房屋產權證后再進行租賃備案登記。

（二）住宅底商在租賃中的裝修條款糾紛

在住宅底商租賃過程中，商戶通常會按照自己的要求對房屋進行裝修。商鋪的租賃雙方在簽訂租賃協議時，應對裝修條款詳細加以約定。第一是裝修范圍。首先應當書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可；最后明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。第二是裝修期限。通常情況下，出租人應給予承租人一定的裝修期限，該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內除需付物業管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。第三是裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數額的錢款作為裝修保證金。

（三）住宅底商經營中的法律問題

住宅底商作為社區商鋪的一大類，主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施，其中零售型住宅底商的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型住宅底商的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

在住宅底商的經營中，處理好住宅底商經營人與相鄰人（即住宅人）的關系至關重要。為防止住宅底商擾民的發生，很多地方對住宅底商的可經營業態進行限制，例如餐飲業、KTV等有油煙、噪音污染的業態以及影響社區居民隱私、生活空間的業態。如果實際情況需要底商有餐飲等業態，開發商要做的餐飲的油煙出口另行設計，在距離樓盤15米左右建立，且不可以影響上層、社區的居民。如發生底商經營中的擾民行為，作為相鄰人的小區居民是否可以依相鄰關系請求底商經營者停止侵害？

在《物權法》頒布之前，我國立法中只有《民法通則》第八十三條對相鄰關系的處理原則等問題進行了原則性的規定，《物權法》第七章專門對相鄰關系進行了詳細規定，細化了相鄰關系的法律規則，拓寬了處理相鄰關系的法律淵源。《物權法》第八十四條對相鄰關系的處理進行了原則性規定：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。從第八十六條到第九十一條分別對用水排水相鄰關系、領地通行關系、領地施工關系、通風采光和日照相鄰關系、有害物質侵害關系及相鄰防險關系進行規定。特別是第九十條規定：不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。在底商經營中大量存在的噪音擾民、油煙擾民以及光侵害事件，在《物權法》頒布之前我國對這種擾民事件的立法規制特別缺乏，《物權法》第九十條的規定為社區居民維護自己的合法權益提供了的法律依據。

三、結語

住宅底商在給居民的生活帶來便利的同時也帶來了很多煩惱。只有了解法律對住宅底商的相關規定，才能妥善協調好住宅底商的開發者、所有者和經營者之間的關系，為居民構建和諧的居住環境。