滬房地資權[2004]114號

　　各區縣房地局、各房地產估價機構、市建設用地事務中心、區縣建設用地事務所:

　　根據建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關規定，結合上海實際情況，我局對《上海市房屋拆遷評估管理暫行規定》(滬房地資市[2002]67號)有關條款進行了修改:

　　一、修改第五條為(拆遷估價委托)

　　在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內，拆遷人只能委托一家由被拆遷人或者拆遷當事人確定的估價機構進行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。

　　估價機構接受估價委托，應當核驗拆遷人的房屋拆遷許可證。

　　二、增加一條作為第六條(房屋拆遷估價機構確定)：

　　估價機構的確定應當公開、透明，一般采取被拆遷人(即按照市政府規定租金標準承租公有房屋和私有居住房屋的承租人〖以下簡稱：承租人〗及房屋所有人)投票的方式，也可以由拆遷當事人通過協商一致或者抽簽方式確定估價機構。

　　采取投票方式的，由估價機構向拆遷人提出估價意向，拆遷人應當如實將有估價意向的估價機構名單(不得少于5家)提供給被拆遷人，并組織被拆遷人在此范圍內進行投票。根據投票結果，按照簡單多數的原則，得票數第一位的為拆遷基地的估價機構，第二位的為重新估價機構。拆遷人應當將投票結果進行公告。

　　區縣房地局應當對投票、抽簽過程進行監督，并可以邀請區縣監察委、街道辦事處等共同監督。

　　三、第七條改為第八條(拆遷人義務)，修改為：

　　拆遷人應當如實向估價機構提供估價所需資料，協助估價機構開展現場查勘等工作。

　　拆遷人未如實提供有關資料、未履行委托合同約定的義務，造成估價失實或其他后果的，由拆遷人承擔相應責任。

　　四、增加一條作為第九條(被拆遷人義務)：

　　被拆遷人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，并配合估價機構進行實地查勘。

　　五、增加一條作為第十條(估價人員現場查勘)：

　　房地產估價人員應當持證上崗，并對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄， 拍攝被拆遷房屋狀況的照片，有必要的可拍攝錄像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

　　被拆遷人拒絕房地產估價人員實地查勘或不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

　　六、增加一條作為第十一條(拒絕估價的處理)：

　　被拆遷人不提供資料、拒絕估價人員實地查勘，致使房屋估價無法進行的，估價機構可參照被拆除房屋同區域、同建筑類型的房屋進行估價。

　　七、增加一條作為第十二條(抽樣估價)：

　　對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應當委托估價機構做抽樣估價報告。抽樣估價樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。 抽樣估價結果明顯低于被拆遷房屋所處區域最低補償單價標準的，拆遷人應當將抽樣估價的結果在拆遷范圍內進行公示，估價機構可以不再出具分戶估價報告;但被拆遷人要求對其房屋進行估價的，拆遷人應當委托估價機構進行估價。

　　八、增加一條作為第十三條(估價時點)：

　　房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷分期實施的，以當期房屋拆遷許可證頒發之日為房屋拆遷估價時點。

　　房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限(包括延長期限)。

　　九、第十一條改為第十七條(公示及咨詢)，修改為：

　　估價機構在向拆遷人出具估價報告前，應當將拆遷估價的初步結果向拆遷當事人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。

　　公示期滿后，估價機構應當向拆遷人提供委托范圍內被拆遷房屋的估價報告(包括分戶估價報告)。拆遷人應當將分戶估價報告送交被拆遷人。

　　拆遷人、被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

　　十、第十二條改為第十八條(復估及重新委托估價)，修改為：

　　拆遷當事人對估價結果有異議的，可以在收到估價報告或分戶估價報告之日起5日內，向原估價機構書面申請復估，也可以另行委托估價機構重新估價。

　　拆遷當事人向原估價機構書面申請復估的，估價機構應當在收到復估申請的3日內向申請人出具書面復估結論。估價機構調整估價結果的，還應向拆遷人出具調整后的估價報告并注明調整原因。

　　拆遷當事人委托重新估價的，應當委托投票或者協商或者抽簽確定的重新估價機構進行估價。委托人需支付估價費用，受托的重新估價機構應當在10日內出具估價報告。

　　十一、第十三條改為第十九條(估價鑒定申請)，修改為：

　　拆遷當事人對原估價機構的估價結果、復估結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，可以自收到估價報告、復估結論或重估報告之日起15日內，向上海市房地產估價師協會組織的房屋拆遷估價專家委員會(以下簡稱專家委員會)申請鑒定。

　　拆遷當事人向專家委員會申請鑒定的，應當提交相應的估價報告(包括復估結論、重估報告)。

　　估價機構應當配合專家委員會的鑒定工作，向專家委員會提供估價報告、估價技術報告及鑒定所需的其他有關資料。

　　十二、第十四條改為第二十條(專家鑒定)，修改為：

　　專家委員會受理申請鑒定后，應當對相應估價報告的合法性、規范性、合理性進行鑒定，并在收到申請后的10日內出具鑒定意見。[page]

　　經專家委員會鑒定，估價報告合法、規范、合理的，估價結果作為房屋拆遷補償的依據;估價報告不合法或者不規范或者不合理的，由專家委員會指定其中一家估價機構進行再估價。受指定的估價機構應在7日內出具再估價報告。

　　拆遷當事人對再估價的結果無爭議的，再估價結果作為拆遷補償的依據;拆遷當事人對再估價結果仍有爭議的，可以重新向專家委員會申請鑒定。專家委員會應當在收到申請后的5個工作日出具鑒定意見。

　　十三、第十五條改為第二十一條(估價和鑒定收費)，修改為：

　　房屋拆遷估價費由委托估價的房屋拆遷當事人承擔。

　　房屋拆遷估價鑒定費由申請人預交。經專家委員會鑒定，估價報告不合法或者不規范或者不合理的，鑒定費由出具估價報告的估價機構承擔;經專家委員會鑒定，估價報告、重估報告都合法、規范、合理的，鑒定費由申請人承擔。

　　估價費、鑒定費的收取標準按照市價格主管部門和市房地資源局的有關規定執行。

　　十四、第十七條第(三)款改為二十三條第(三)款，修改為：

　　不履行估價技術咨詢義務或者復估義務或重新估價義務的。

　　十五、第十七條增加一款作為第二十三條第(五)款：

　　估價報告多次被鑒定為不合法或者不規范或者不合理的;

　　十六、第十八條改為第二十四條(估價技術指導)，修改為：

　　上海市房地產估價師協會負責對房屋拆遷估價工作進行技術指導。

　　此外，對部分條款的文字和條款的順序作相應的調整和修改。

　　現將修改后的《上海市房屋拆遷評估管理暫行規定》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　上海市房屋土地資源管理局

　　二○○四年三月二十九日

　　上海市房屋拆遷評估管理暫行規定

　　第一條(制定依據)

　　為規范房屋拆遷估價行為，維護房屋拆遷當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》、《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關規定，結合本市實際情況，制定本規定。

　　第二條(適用范圍)

　　凡在本市國有土地上進行房屋拆遷估價活動的，適用本規定。

　　第三條(從業資格)

　　房地產估價機構從事房屋拆遷估價，應當具有經上海市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)核準的房屋拆遷估價資格。

　　未取得房屋拆遷估價資格的房地產估價機構，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告或價格咨詢報告。

　　第四條(資格申請、核準及公布)

　　房地產估價機構可以向市房地資源局書面申請房屋拆遷估價資格。市房地資源局根據估價機構的資質等級、從業經歷、估價技術水平、社會信譽等，結合房屋拆遷工作需要，予以核準。

　　核準的房屋拆遷估價機構(以下簡稱估價機構)名單，由市房地資源局予以公布。

　　第五條(拆遷估價委托)

　　在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內，拆遷人只能委托一家由被拆遷人或者拆遷當事人確定的估價機構進行估價，并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。

　　估價機構接受估價委托，應當核驗拆遷人的房屋拆遷許可證。

　　第六條(房屋拆遷估價機構的確定)

　　估價機構的確定應當公開、透明，一般采取被拆遷人(即按照市政府規定租金標準承租公有房屋和私有居住房屋的承租人〖以下簡稱：承租人〗及房屋所有人)投票的方式，也可以由拆遷當事人通過協商一致或者抽簽方式確定估價機構。

　　采取投票方式的，由估價機構向拆遷人提出估價意向，拆遷人應當如實將有估價意向的估價機構名單(不得少于5家)提供給被拆遷人，并組織被拆遷人在此范圍內進行投票。根據投票結果，按照簡單多數的原則，得票數第一位的為拆遷基地的估價機構，第二位的為重新估價機構。拆遷人應當將投票結果進行公告。

　　區縣房地局應當對投票、抽簽過程進行監督，并可以邀請區縣監察委、街道辦事處等共同監督。

　　第七條(禁止轉讓業務)

　　估價機構接受房屋拆遷估價委托后，不得向其他估價機構轉讓受托的估價業務。

　　第八條(拆遷人義務)

　　拆遷人應當如實向估價機構提供估價所需資料，協助估價機構開展現場查勘等工作。

　　拆遷人未如實提供有關資料、未履行委托合同約定的義務，造成估價失實或其他后果的，由拆遷人承擔相應責任。[page]

　　第九條(被拆遷人義務)

　　被拆遷人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，并配合估價機構進行實地查勘。

　　第十條(估價人員現場查勘)

　　房地產估價人員應當持證上崗，并對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝被拆遷房屋狀況的照片，有必要的可拍攝錄像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

　　被拆遷人拒絕房地產估價人員實地查勘或不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

　　第十一條(拒絕估價的處理)

　　被拆遷人不提供資料、拒絕估價人員實地查勘，致使房屋估價無法進行的，估價機構可參照被拆除房屋同區域、同建筑類型的房屋進行估價。

　　第十二條(抽樣估價)

　　對成片簡屋、舊里及非成套獨用居住房屋，拆遷人應當委托估價機構做抽樣估價報告。抽樣估價樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。抽樣估價結果明顯低于被拆遷房屋所處區域最低補償單價標準的，拆遷人應當將抽樣估價的結果在拆遷范圍內進行公示，估價機構可以不再出具分戶估價報告;但被拆遷人要求對其房屋進行估價的，拆遷人應當委托估價機構進行估價。

　　第十三條(估價時點)

　　房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷分期實施的，以當期房屋拆遷許可證頒發之日為房屋拆遷估價時點。

　　房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期限(包括延長期限)。

　　第十四條(估價機構義務)

　　估價機構應當按照委托合同約定的時間和要求完成估價，向拆遷人出具估價報告(包括分戶估價報告)。估價機構未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應當承擔相應的責任。

　　第十五條(估價技術標準)

　　估價機構應當按照市房地資源局頒布的房屋拆遷估價技術規范及拆遷法規、規章的有關規定，進行房屋拆遷估價。

　　第十六條(估價成果用途)

　　房屋拆遷估價報告只作為房屋拆遷補償的依據，不得用作其他用途。

　　第十七條(公示及咨詢)

　　估價機構在向拆遷人出具估價報告前，應當將拆遷估價的初步結果向拆遷當事人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。

　　公示期滿后，估價機構應當向拆遷人提供委托范圍內被拆遷房屋的估價報告(包括分戶估價報告)。拆遷人應當將分戶估價報告送交被拆遷人。

　　拆遷人、被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

　　第十八條(復估及重新委托估價)

　　拆遷當事人對估價結果有異議的，可以在收到估價報告或分戶估價報告之日起5日內，向原估價機構書面申請復估，也可以另行委托估價機構重新估價。

　　拆遷當事人向原估價機構書面申請復估的，估價機構應當在收到復估申請的3日內向申請人出具書面復估結論。估價機構調整估價結果的，還應向拆遷人出具調整后的估價報告并注明調整原因。

　　拆遷當事人委托重新估價的，應當委托投票或者協商或者抽簽確定的重新估價機構進行估價。委托人需支付估價費用，受托的重新估價機構應當在10日內出具估價報告。

　　第十九條(估價鑒定申請)

　　拆遷當事人對原估價機構的估價結果、復估結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，可以自收到估價報告、復估結論或重估報告之日起15日內，向上海市房地產估價師協會組織的房屋拆遷估價專家委員會(以下簡稱專家委員會)申請鑒定。

　　拆遷當事人向專家委員會申請鑒定的，應當提交相應的估價報告(包括復估結論、重估報告)。

　　估價機構應當配合專家委員會的鑒定工作，向專家委員會提供估價報告、估價技術報告及鑒定所需的其他有關資料。

　　第二十條(專家鑒定)

　　專家委員會受理申請鑒定后，應當對相應估價報告的合法性、規范性、合理性進行鑒定，并在收到申請后的10日內出具鑒定意見。

　　經專家委員會鑒定，估價報告合法、規范、合理的，估價結果作為房屋拆遷補償的依據;估價報告不合法或者不規范或者不合理的，由專家委員會指定其中一家估價機構進行再估價。受指定的估價機構應在7日內出具再估價報告。

　　拆遷當事人對再估價的結果無爭議的，再估價結果作為拆遷補償的依據;拆遷當事人對再估價結果仍有爭議的，可以重新向專家委員會申請鑒定。專家委員會應當在收到申請后的5個工作日出具鑒定意見。

　　第二十一條(估價和鑒定收費)

　　房屋拆遷估價費由委托估價的房屋拆遷當事人承擔。

　　房屋拆遷估價鑒定費由申請人預交。經專家委員會鑒定，估價報告不合法或者不規范或者不合理的，鑒定費由出具估價報告的估價機構承擔;經專家委員會鑒定，估價報告、重估報告都合法、規范、合理的，鑒定費由申請人承擔。

　　估價費、鑒定費的收取標準按照市價格主管部門和市房地資源局的有關規定執行。

　　第二十二條(機構范圍調整)

　　市房地資源局根據估價機構從事房屋拆遷估價工作的規范情況和拆遷工作的需要，對估價機構的房屋拆遷估價資格進行調整，并將調整后的名單予以公布。

　　第二十三條(取消資格)

　　市房地資源局對房屋拆遷估價活動進行監督管理。估價機構有下列行為之一的，由市房地資源局取消其房屋拆遷估價資格：[page]

　　(一)擅自轉讓估價業務、或允許他人借用自己名義從事房屋拆遷估價業務的;

　　(二)違反房屋拆遷估價技術規范，出具虛假估價報告，估價結果嚴重失實，或者惡意串通、損害拆遷當事人合法權益的;

　　(三)不履行估價技術咨詢義務或者復估義務或重新估價義務的;

　　(四)不配合專家委員會進行鑒定的;

　　(五)估價報告多次被鑒定為不合法或者不規范或者不合理的;

　　(六)其他不符合從事房屋拆遷估價業務的情形。

　　第二十四條(估價技術指導)

　　上海市房地產估價師協會負責對房屋拆遷估價工作進行技術指導。

　　第二十五條(交易登記資料查閱)

　　市和各區縣房地產交易中心應當配合估價機構對房地產交易登記資料的查閱工作。

　　第二十六條(參照適用)

　　本市征用集體土地上拆遷房屋的估價管理，參照適用本規定。

　　第二十七條(施行時間)

　　本規定適用于2004年4月1日以后頒發房屋拆遷許可證的拆遷基地。

　　二○○四年三月二十九日