1、定金階段：

這個階段雙方只是簽訂了定金協議，真正的存量房買賣合同還沒有成立，嚴格來說不存在退房的問題，實際上是退定金的問題。一般情形下買方違約定金不退，賣方違約雙倍返還定金。

2、已簽訂存量房買賣合同但未實際履行：

這種情況下如果一方想退房首先要與對方協商，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式解除合同協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任如何承擔等問題。雙方達成協議后任何一方不履行協議的內容，對方都有權要求其履行，也可以通過訴訟或仲裁方式要求對方履行。

如果買賣雙方中一方構成根本性違約，且達不成一致意見，那么根據《合同法》相關規定，有單方解約權的一方可書面通知對方，合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

3、已簽訂合同且已部分履行：

買賣雙方簽訂合同后，買方已經交付部分購房款，并辦理了入住。這個階段解除合同既有買方的原因，也有賣方的原因，比如賣方覺得房子漲價了，不想賣了，想反悔。這個階段除與上述要求一致外，還涉及物業、裝修損失、搬離時間等問題。

如賣方違約，裝修損失應經過房地產評估機構評估，確定裝修損失，買方還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同，如達不成協議買方可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁，既可以要求繼續履行合同，也可以要求對方承擔違約責任。

4、已經完成過戶階段：

買方繳稅了個稅、營業稅、契稅等房產交易稅，且完成了過戶手續，一般情況下此合同已經履行完畢，除非合同里有約定，否則一般情況下買方是不能退房的。但因擔保機構，或者中介公司墊資，且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求買方退房并承擔相應的損失。在房屋過戶后發現嚴重質量問題也是可以退房的。

在二手房買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。房屋買賣不同于其他日常生活消費品的買賣，因為其交易周期長，涉及資金量大，技術問題多，權利義務關系復雜，所以對程序要求比較嚴格。退房過程中有很多細節問題要處理，稍有不慎就容易引起糾紛。因此，建議購房者事先就退房的問題咨詢一下律師，或者請律師協助解決退房過程中的事宜，避免退房糾紛。