第五部分 商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的脫法行為

1、虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)套貸還款

所謂虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)套貸還款，指民間借貸的借款人到期無(wú)力歸還借款時(shí)，與出借人虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)，采用套取銀行貸款方式歸還到期借款，再分期歸還銀行貸款。但此種方式除可能涉嫌構(gòu)成詐騙等刑事犯罪外，在實(shí)踐中還引發(fā)了以下民事糾紛：一是房?jī)r(jià)上漲，出借人 (即名義買(mǎi)受人)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，在借款人(即名義出賣(mài)人)還清銀行貸款后，拒不返還房屋，甚至有的名義買(mǎi)受人擅自出售房或?qū)⒎课葸M(jìn)行抵押貸款，借款人訴請(qǐng)確認(rèn)雙方之間的房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并請(qǐng)求返還房屋。二是由于貨款由出借人(名義買(mǎi)受人)向銀行申請(qǐng)，當(dāng)借款人(名義出賣(mài)人)無(wú)力按期歸還銀行按揭貸款時(shí)，銀行向名義買(mǎi)受人主張債權(quán)，名義買(mǎi)受人起訴主張雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及與銀行的抵押貸款合同均無(wú)效。虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)套貸還款以房屋買(mǎi)賣(mài)作為基礎(chǔ)來(lái)實(shí)施，因此雙方之間是否存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系成為司法實(shí)踐中認(rèn)定的難點(diǎn)。

對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系是否存在，應(yīng)重點(diǎn)審查以下事實(shí)：

一是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定。在正常的房屋買(mǎi)賣(mài)中，房屋位置、轉(zhuǎn)讓價(jià)款、支付期限、房屋交付、轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)時(shí)間及違約責(zé)任等屬于雙方協(xié)商的主要內(nèi)容，通常在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有明確約定。而對(duì)于套貸合同，由于其交易的虛構(gòu)性，合同約定較為簡(jiǎn)單，有的甚至對(duì)關(guān)鍵合同條款也未作約定。

二是房款的實(shí)際支付情況。由于房屋交易金額較大，如系真實(shí)買(mǎi)賣(mài)，資金的流向一般有據(jù)可查。對(duì)于房款，特別是首付款的支付情況，不能僅以一方出具的收款收據(jù)為判斷，而應(yīng)審查實(shí)際的資金流向。對(duì)于以現(xiàn)金形式交付的大額房款應(yīng)審查資金的來(lái)源。

三是房屋產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)資料、票據(jù)的保管情況。正常的房屋買(mǎi)賣(mài)，在房屋過(guò)戶(hù)后，房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)由買(mǎi)受人保管。而在套貸情況下，由于交易系虛構(gòu)，房屋產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)房產(chǎn)資料一般由名義出賣(mài)人保管。此外，由于套貸的目的是使名義出賣(mài)人獲取銀行貸款，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、繳納交易契稅等通常也由名義出賣(mài)人承擔(dān)，相應(yīng)的票據(jù)也常常保存在名義出賣(mài)人。

四是當(dāng)事人對(duì)交易細(xì)節(jié)的熟悉程度。真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)涉及利益重大，當(dāng)事人一般對(duì)合同磋商過(guò)程，合同簽訂及房屋過(guò)戶(hù)的時(shí)間、地點(diǎn)，房款支付的時(shí)間、地點(diǎn)、批次、金額、支付方式等交易細(xì)節(jié)印象深刻。而在套貸合同情況下，由于房屋買(mǎi)賣(mài)并未真實(shí)履行，當(dāng)事人對(duì)此往往語(yǔ)焉不詳。

五是還貸的實(shí)際情況。在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，應(yīng)由買(mǎi)受人歸還銀行貸款。而在套貸合同中，由于交易系偽造，實(shí)際由名義出賣(mài)人按月歸還貸款，通常表現(xiàn)為名義出賣(mài)人持有還貸卡，或者名義買(mǎi)受人逐月將還貸賬單郵寄給名義出賣(mài)人。

六是交易后房屋的實(shí)際居住情況。房屋出賣(mài)后一般由買(mǎi)受人實(shí)際居住，而在套貸合同中，房屋通常仍由名義出賣(mài)人實(shí)際控制。

當(dāng)套貸還款事實(shí)認(rèn)定后，需要進(jìn)一步考察房星買(mǎi)賣(mài)合同和銀行抵押貸款合同的效力。因房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，目的在于套取貸款，符合合同法第五十二條規(guī)定的以合法形式掩蓋非法目的，因此房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同與房屋按揭貸款合同的關(guān)系，存在是否構(gòu)成主從合同之爭(zhēng)，通說(shuō)認(rèn)為兩者之間系具有緊密聯(lián)系但又相獨(dú)立的合同關(guān)系，并不構(gòu)成法律上的主從合同關(guān)系，房層買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并不當(dāng)然導(dǎo)致按揭貸款合同無(wú)效。參照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十四條的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，名義買(mǎi)受人請(qǐng)求解除與銀行抵押擔(dān)保合同的，應(yīng)予支持。

2、房屋借名登記

實(shí)踐中購(gòu)房出資人主張登記在權(quán)利人名下的房產(chǎn)是其出資購(gòu)買(mǎi)，只是出于種種原因?qū)е缕浣栌脵?quán)利人名義進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，請(qǐng)求法院確認(rèn)房產(chǎn)歸其所有或請(qǐng)求判令權(quán)利人將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至其名下。登記權(quán)利人抗辯認(rèn)為，購(gòu)房款雖由購(gòu)房出資人支付，但雙方之間為借貸關(guān)系，不存在借名房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，請(qǐng)求駁回訴訟請(qǐng)求。此類(lèi)糾紛主要表現(xiàn)為以下幾種情況： (1)具備保障性住房、拆遷安置房等申購(gòu)資格的人因多種原因不愿意購(gòu)房，將申購(gòu)指標(biāo)有償或無(wú)償轉(zhuǎn)讓給不具備申購(gòu)資格的親朋好友，所購(gòu)房屋的權(quán)屬仍然登記在轉(zhuǎn)讓人名下，在具備過(guò)戶(hù)條件時(shí)，實(shí)際出資人要求過(guò)戶(hù)，但因房?jī)r(jià)上漲，房屋升值空間較大，轉(zhuǎn)讓人不愿意繼續(xù)履行雙方私下的約定，主張雙方之間屬于借貸關(guān)系；(2)購(gòu)房人出于隱或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的目的，將房產(chǎn)登記在親朋好友名下；(3)在房地產(chǎn)新政調(diào)控背景下，購(gòu)房人為規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)、限貸政策，借用親朋好友的名義購(gòu)房。

就初始舉證責(zé)任而言，不應(yīng)由登記產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)，購(gòu)房出資人要否定登記產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，需要證明雙方之間對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬已有約定，登記產(chǎn)權(quán)人僅被“借名”等事實(shí)。在沒(méi)有直接證據(jù)證明雙方之間是借名登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照前述虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)套貸還款中對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的認(rèn)定因素進(jìn)行綜合判斷，不能僅根據(jù)單一因素而推翻登記產(chǎn)權(quán)人的物權(quán)。如果購(gòu)房出資人僅舉證其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記事實(shí)時(shí)，原則上應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。對(duì)于雙方之間的借貸關(guān)系，對(duì)其釋明變更訴訟清求，或告知另案處理。

如果購(gòu)房出資人能夠證明雙方存在借名登記事實(shí)而非借貸關(guān)系的，此時(shí)如何處理?對(duì)此存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《最尚人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第二條規(guī)定：當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，借名行為系債權(quán)契約，不能直接發(fā)生物權(quán)效力，只能要求過(guò)戶(hù)履行，不能直接確權(quán)。

我們同意第二種觀點(diǎn)，物權(quán)法第十七條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的效力，系維護(hù)物權(quán)的公示原則，不能通過(guò)雙方私下的協(xié)議來(lái)抵銷(xiāo)物權(quán)法的該項(xiàng)原則，僅應(yīng)認(rèn)可借名的債權(quán)效力，不能直接確認(rèn)權(quán)利歸屬。

3、房屋抵押流質(zhì)條款

為了保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，出借人借款時(shí)要求借款人提供抵押物成為常態(tài)，而在自然人之間的大額借貸中，抵押物常為個(gè)人所有的房產(chǎn)，出借人與借款人常常會(huì)在借款協(xié)議或者擔(dān)保協(xié)議中約定，借款人不能歸還借款時(shí)，以抵押的房產(chǎn)抵償債務(wù)。此類(lèi)約定在協(xié)議中通常采取以下表述方式：（1）出借人與借款人約定，在借款人到期不能歸還借款時(shí)，“借款人同意以其抵押的房屋抵償債務(wù)”或者“出借人有權(quán)以借款額收購(gòu)抵押的房產(chǎn)；（2）出借人與借款人明確約定作為抵押的房屋價(jià)格，在借款人到期不能歸還借款時(shí)，出借人收購(gòu)抵押房屋，借款自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房首付款。對(duì)于上述情形是否構(gòu)成物權(quán)法第一百八十六條和擔(dān)保法第四十條所禁止的抵押流質(zhì)條款，成為實(shí)踐中判斷的難點(diǎn)。

對(duì)于第一種情形，如果雙方在借款時(shí)或者借款期限屆滿(mǎn)前約定的，符合流質(zhì)契約的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)確定該約定無(wú)效。如果雙方在借款期限屆滿(mǎn)后約定的，根據(jù)擔(dān)保法第五十三條規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)。因此，出借人與借款人在借款期限屆滿(mǎn)后的上述約定，性質(zhì)上屬于折價(jià)協(xié)議而非流質(zhì)契約，在不違反其他禁止性法律規(guī)定情形下，雙方的約定合法有效。對(duì)于第二種情形，我們認(rèn)為，此種約定雖沒(méi)有直接約定房屋抵償借款，但已在借款期屆滿(mǎn)前強(qiáng)制約定了借款人不能歸還借款時(shí)必須出賣(mài)房屋，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成流質(zhì)契約。

4、債務(wù)到期后的以物抵債

債務(wù)清償期屆滿(mǎn)后當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，如何處理？

我們認(rèn)為，根據(jù)2016年《第八次全國(guó)民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》第十六條的精神，在不存在虛假訴訟的情況下，此類(lèi)以物抵債行為應(yīng)認(rèn)定為有效。

5、授權(quán)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保房屋

出借人為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方便，要求借款人向其出具授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)出借人作為借款人的代理人，有權(quán)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的房產(chǎn)。此種情形下，當(dāng)借款人到期不按約定還款時(shí)，出借人不經(jīng)借款人同意，徑行轉(zhuǎn)讓擔(dān)保的房產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓款實(shí)現(xiàn)債權(quán)。對(duì)于借款人向出借人出具授權(quán)其處置擔(dān)保房屋委托書(shū)行為的效力，實(shí)踐中爭(zhēng)論較大：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，法律對(duì)此沒(méi)有禁止性規(guī)定，出借人所持授權(quán)委托書(shū)系借款人自愿出具，故出借人有權(quán)在委托書(shū)授權(quán)范圍內(nèi)代為處分；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該約定實(shí)質(zhì)為流質(zhì)契約，應(yīng)屬無(wú)效。

我們認(rèn)為，借款人在借款期限屆滿(mǎn)前向出借人出具此類(lèi)委托書(shū)，通常系急需資金而被迫出具，出借人取得此種授權(quán)委托后，就變相取得了房屋所有權(quán)人的相關(guān)權(quán)利，其實(shí)質(zhì)是出借人與借款人在借款期限屆滿(mǎn)前約定到期不能歸還借款，房產(chǎn)所有權(quán)變相轉(zhuǎn)移為出借人所有。因此，雙方約定并出具持有該授權(quán)委托書(shū)，違反法律關(guān)于流質(zhì)契約禁止的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)然，對(duì)于借款期限屆滿(mǎn)后作出上述約定，應(yīng)認(rèn)定有效授權(quán)。

6、名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸擔(dān)保

職業(yè)放貸人往往要求借款人提供房產(chǎn)擔(dān)保，并另行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，在借款人按期歸還本息后，不再履行房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。但當(dāng)借款人無(wú)力償還本息時(shí)，職業(yè)放貸人要求借款人將作為擔(dān)保的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，以借款本息沖抵房款。

我們認(rèn)為，根據(jù)2015年《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)目的系將房屋作為借款的擔(dān)保，因此房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為只是具體實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)的方式，該合同雖已成立，但屬于借款人與職業(yè)放貸人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，變相約定將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)歸出借人所有，符合流質(zhì)契約的要件，應(yīng)屬無(wú)效合同。

7、房屋回購(gòu)的性質(zhì)認(rèn)定

房屋回購(gòu)條款約定是商品房買(mǎi)賣(mài)交易中的一種合同約定，具體指商品房按揭貸款合同中購(gòu)房人無(wú)力償還銀行貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商作為連帶責(zé)任保證承擔(dān)還款責(zé)任，并由開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)賣(mài)商品房進(jìn)行回購(gòu)的約定。由于房屋回購(gòu)并非我國(guó)現(xiàn)行立法明文規(guī)定，實(shí)踐對(duì)其性質(zhì)、效力以及回購(gòu)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定不一。實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于流質(zhì)契約，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于約定解除權(quán)，一旦開(kāi)發(fā)商回購(gòu)條件成立，開(kāi)發(fā)商發(fā)出回購(gòu)?fù)ㄖp方合同解除。

我們認(rèn)為，（1）回購(gòu)擔(dān)保是一種多方以合同條款約定的關(guān)聯(lián)性擔(dān)保，指?jìng)鶛?quán)人與回購(gòu)人約定在債務(wù)人未能按約履行債務(wù)時(shí)，由回購(gòu)人向債權(quán)人支付約定的對(duì)價(jià)，債權(quán)人將合同債權(quán)及其項(xiàng)下的權(quán)利轉(zhuǎn)移給回購(gòu)人的一種擔(dān)保形式。回購(gòu)擔(dān)保屬于一種新類(lèi)型的非典型擔(dān)保，雖然我國(guó)擔(dān)保法和物權(quán)法中均沒(méi)有明確規(guī)定，但在實(shí)踐中，已被運(yùn)用到汽車(chē)、房屋等交易活動(dòng)中，故可以承認(rèn)其效力，根據(jù)回購(gòu)條款的約定予以處理。（2）關(guān)于回購(gòu)價(jià)格。合同對(duì)回購(gòu)價(jià)格有約定的，按照約定處理。合同對(duì)回購(gòu)價(jià)格沒(méi)有約定的，應(yīng)按照原價(jià)回購(gòu)還是市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)，實(shí)線中存在爭(zhēng)議。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格回購(gòu)。

第六部分  其他涉及商品房合同糾紛

1、房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同性質(zhì)的認(rèn)定

實(shí)踐中，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人和中介機(jī)構(gòu)簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，在合同中約定了標(biāo)的、價(jià)款、履行方式、違約責(zé)任等條款，能否就此認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人之間成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系？

我們認(rèn)為，關(guān)于合同的性質(zhì)不能僅僅依據(jù)合同的名稱(chēng)確定，而應(yīng)根據(jù)合同的具體約定照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第五條的規(guī)定依法予以認(rèn)定。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同中對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的、價(jià)款、履行方式、約定責(zé)任作出了明確約定并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，可以認(rèn)定雙方之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立并生效。

2、關(guān)于會(huì)所的所有權(quán)歸屬問(wèn)題

關(guān)于小區(qū)內(nèi)會(huì)所的歸，物權(quán)法沒(méi)有明規(guī)定。理論上存在約定說(shuō)、面積分?jǐn)傉f(shuō)、成本分?jǐn)傉f(shuō)、規(guī)劃說(shuō)等學(xué)說(shuō)。

我們認(rèn)為，對(duì)于小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬判斷可按如下方法處理：(1)沒(méi)有合法規(guī)劃許可，屬于違法建造會(huì)所的，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)處理，人民法院對(duì)其產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議不予受理。(2)會(huì)所中某些房屋如屬于國(guó)家規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公共設(shè)施，則該部分房理產(chǎn)權(quán)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定確定，比如物業(yè)服務(wù)用房。(3)有合法規(guī)劃、沒(méi)有規(guī)定的情況下，商品房買(mǎi)賣(mài)合同如約定會(huì)所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行。(4)有合法規(guī)劃、沒(méi)有規(guī)定也沒(méi)有約定的情況下，區(qū)分投資情況具體確定：如果有證據(jù)證明會(huì)所的成本實(shí)際列入了商品房建造成本，構(gòu)成商品房對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格的組成部分，則歸業(yè)主所有；反之，基于誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益的原則，會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有。

3、關(guān)于規(guī)劃范圍內(nèi)未約定權(quán)屬的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬

物權(quán)法第七十四條規(guī)定對(duì)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，可以由當(dāng)事人進(jìn)行約定。實(shí)踐中有爭(zhēng)議的是，沒(méi)有約定的車(chē)庫(kù)歸屬于誰(shuí)？

我們認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)沒(méi)有約定的，應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有。理由是：首先，從物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定的文義解釋看，原始權(quán)利應(yīng)當(dāng)歸屬于開(kāi)發(fā)商，其才可以出售、附贈(zèng)、出租。其次，對(duì)于規(guī)劃內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)四至范圍明確，有獨(dú)立的出入口，已經(jīng)成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物，不構(gòu)成主從之物。對(duì)住戶(hù)來(lái)說(shuō)，不能因其購(gòu)買(mǎi)了樓房就自然取得了對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)部分的所有權(quán)。再次，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中注明的分?jǐn)偡秶?，是判斷附屬設(shè)施所有權(quán)是否屬于全體業(yè)主的基本依據(jù)。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有注明某一附屬設(shè)施是否屬于分?jǐn)偡秶那闆r下，如果是絕對(duì)必要且不能作為獨(dú)立所有權(quán)標(biāo)的物的附屬設(shè)施，如電梯，應(yīng)當(dāng)推定為屬于全體業(yè)主所有；如果是相對(duì)必要且可以作為獨(dú)立所有權(quán)標(biāo)的物的附屬設(shè)施，如小區(qū)車(chē)庫(kù)，則應(yīng)當(dāng)推定為屬于投資人即開(kāi)發(fā)商所有。

4、關(guān)于屬于人防車(chē)位的問(wèn)題

對(duì)于人防車(chē)位的歸屬和使用，物權(quán)法沒(méi)有明確規(guī)定。

基于人防車(chē)庫(kù)的公共功能屬性，應(yīng)認(rèn)定屬于國(guó)家所有，不宜認(rèn)定屬于開(kāi)發(fā)商或者全體業(yè)主所有。依據(jù)人民防空法第五條第二款、《江蘇省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)人民防空法〉辦法》第十五條第四款、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條第二款的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商基于對(duì)人防車(chē)庫(kù)的投資行為，可以依法享有對(duì)人防車(chē)庫(kù)進(jìn)行使用、管理與收益的權(quán)利。

5、商品房委托代理銷(xiāo)售合同問(wèn)題

（1）商品房委托代理銷(xiāo)售合同性質(zhì)上屬于委托合同，根據(jù)合同法第四百一十條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。商品房委托代理銷(xiāo)售合同中是否允許當(dāng)事人特別約定解除權(quán)的放棄？（2）《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。當(dāng)事人如果在商品房委托代理銷(xiāo)售合同中約定受托人可以收取溢價(jià)款的，是否無(wú)效？國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，實(shí)行獨(dú)家代理的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)最高不得超過(guò)成交價(jià)格的3%。對(duì)于約定的傭金和溢價(jià)款超過(guò)成交價(jià)格3%的標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)部分是否應(yīng)予支持?（3）實(shí)踐中商品房委托代理銷(xiāo)售合同解除后，受托人主張可得利益的，實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房面積和現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算可得利益，予以支持。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，受托人代理商品房銷(xiāo)售是否能夠獲得傭金尚受?chē)?guó)家政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)等多種因素影響，其以合同所約定的可銷(xiāo)售金額為依據(jù)主張可得利益不能成立。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房委托代理合同解除，涉商品房并未進(jìn)行實(shí)際銷(xiāo)售，對(duì)可得利益由法院根據(jù)個(gè)案酌情處理。

我們認(rèn)為，（1）商品房委托代理銷(xiāo)售中，受托人往往已經(jīng)開(kāi)始了所涉樓盤(pán)的銷(xiāo)售處、銷(xiāo)售廣告等的設(shè)計(jì)與宣傳工作，有的為委托事務(wù)已經(jīng)投入大量的人力和物力來(lái)開(kāi)拓市場(chǎng)、聯(lián)系客戶(hù)，基于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，應(yīng)當(dāng)允許雙方以約定排除委托人的任意解除權(quán)。（2）方當(dāng)事人對(duì)溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)的約定系雙方共同的真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)，也不損害社會(huì)公共利益和第三人利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，且不屬于法律和行政法規(guī)，故對(duì)合同效力不產(chǎn)生影響。（3）如果傭金、溢價(jià)款等可得利益通過(guò)現(xiàn)有條件可以確定，具有確定性，則予以支持。如果通過(guò)現(xiàn)有條件無(wú)法具體確定，則不予支持。