為積極順應(yīng)房地產(chǎn)市場改革要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，正確審理房地產(chǎn)合同糾紛案件，統(tǒng)一全省法院裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣司法解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃司法解釋》）、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《國有土地使用權(quán)司法解釋》）等法律、行政法規(guī)、司法解釋規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際情況，制定本解答。

一、審理房地產(chǎn)合同案件的基本原則

1、人民法院審理房地產(chǎn)案件應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持哪些基本原則？

一是堅(jiān)持保障民生利益和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相并重。

人民法院審理房地產(chǎn)合同案件要始終堅(jiān)持平等保護(hù)的原則，既要充分關(guān)注對人民群眾的合法權(quán)益，也要切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的合法權(quán)益，努力尋找雙方利益的共同點(diǎn)和平衡點(diǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的大局。要正確區(qū)分正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與客觀情勢發(fā)生難以預(yù)料變化的不同法律后果，合理分配各方利益。

二是堅(jiān)持促進(jìn)市場交易與規(guī)范市場行為相兼顧。

人民法院審理房地產(chǎn)合同案件要嚴(yán)格依據(jù)民法總則、合同法的規(guī)定確認(rèn)合同的效力，堅(jiān)持不輕易否定合同效力的原則。要依法把握無效合同和合同解除的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，正確區(qū)分違反房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)中強(qiáng)制性法律規(guī)定的不同法律后果。同時(shí)，強(qiáng)化司法裁判的規(guī)范職能，通過依法打擊妨礙房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的各種違法行為，抑制妨礙房地產(chǎn)調(diào)控政策效能的消極因素。

三是堅(jiān)持執(zhí)行法律與貫徹政策相統(tǒng)一。

人民法院審理房地產(chǎn)合同案件既要嚴(yán)格執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和司法解釋，也要準(zhǔn)確把握中央和我省房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺背景和具體規(guī)定，將政策精神與法律規(guī)定融會(huì)貫通，把政策要求依法貫徹落實(shí)到房地產(chǎn)糾紛案件的審判工作中。

四是堅(jiān)持誠實(shí)信用原則。

人民法院審理房地產(chǎn)合同案件要強(qiáng)化當(dāng)事人的誠信守約意識，在法律規(guī)定與合同約定的范圍內(nèi)看待及分配市場風(fēng)險(xiǎn)。通過穩(wěn)定的合同關(guān)系提高市場行為的可預(yù)見性和合同利益的確定性、可信賴性，避免使司法裁判成為當(dāng)事人違反誠信避險(xiǎn)趨利的途徑和手段。

二、關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的糾紛問題

2、因限購政策引發(fā)的糾紛如何處理？

房屋買賣合同簽訂后，由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施，當(dāng)事人無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金，如果經(jīng)審查，當(dāng)事人的確因住房限購政策的實(shí)施而不能辦理房屋所有權(quán)變更登記，對其請求可予支持。出賣人請求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失的，可酌情予以支持。

地方政府允許住房限購政策實(shí)施前訂立的房屋買賣合同辦理房屋所有權(quán)變更登記的，當(dāng)事人以限購政策為由主張解除合同，對方當(dāng)事人不同意的，人民法院對其請求不予支持。

3、因房屋限貸政策引發(fā)的糾紛如何處理？

調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同未明確約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由，請求解除合同的，一般不予支持。

調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買受人舉證證明其確因不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無法繼續(xù)履行，而請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，可予支持。出賣人請求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失的，可酌情予以支持。買受人以貸款比例降低為由要求解除合同的，一般不予支持。如果因限貸政策實(shí)施導(dǎo)致買受人允許貸款比例低于合同約定按揭貸款比例凈差值大于30%的，人民法院可予支持，但買受人因遲延履行、個(gè)人信用問題等導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行或者合同另有約定的除外。

調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同在限貸政策實(shí)施后，買受人既未按約履行也未提出解約，經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行或提出解約，出賣人請求繼續(xù)履行或解除合同，并由買受人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

4、當(dāng)事人規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策的如何處理？

調(diào)控政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)情況，導(dǎo)致訂立的合同違反調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請求依法撤銷合同，并要求對方當(dāng)事人承擔(dān)其因此所受損失的，可予支持。雙方當(dāng)事人明知或者應(yīng)當(dāng)知道訂立的合同違反調(diào)控政策，一方當(dāng)事人請求繼續(xù)履行的，人民法院不予支持。

實(shí)際買受人為規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，人民法院不予支持。

5、因房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的房屋居間合同糾紛如何處理？

經(jīng)居間人的居間行為訂立的房屋買賣合同，因房屋限購政策導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，或房屋買賣合同中約定以按揭貸款方式付款，買受人因房屋限貸政策無法辦理按揭貸款，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請求房屋買賣合同當(dāng)事人支付居間報(bào)酬的，一般不予支持，但居間人要求房屋買賣合同當(dāng)事人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用的，應(yīng)予支持。

居間人故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報(bào)酬的，不予支持；委托人請求居間人賠償所造成的損失的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度處理。

6、簽訂“陰陽合同”的如何處理？

為避稅、套取銀行貸款等網(wǎng)簽的房屋買賣合同屬于雙方通謀虛偽的意思表示，應(yīng)認(rèn)定為無效，以雙方當(dāng)事人實(shí)際履行的房屋買賣合同為準(zhǔn)。

7、轉(zhuǎn)賣房號的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人轉(zhuǎn)賣房號的，因不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，該行為有效。但有證據(jù)證明當(dāng)事人系以牟利為目的職業(yè)炒賣房號行為的，因違反社會(huì)公共利益，該炒賣房號行為應(yīng)認(rèn)定為無效。

三、關(guān)于商品房買賣合同問題

8、為騙取貸款而簽訂的商品房買賣合同的效力如何認(rèn)定？

出賣人與名義買受人串通，虛構(gòu)商品房買賣事實(shí)，訂立商品房買賣合同，通過名義買受人向信貸機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款的，出賣人與名義買受人之間簽訂的商品房買賣合同無效。

9、共有房屋無權(quán)處分的效力如何認(rèn)定問題？

共有房屋一方以出賣人在締約時(shí)未經(jīng)其同意擅自處分房屋為由，主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得共有人同意致使標(biāo)的物的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求房屋出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

10、關(guān)于農(nóng)村宅基地上房屋買賣如何處理？

對于農(nóng)村宅基地上房屋買賣應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩個(gè)層次：

（1）區(qū)分是否屬于宅基地改革試點(diǎn)地區(qū)。

中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳于2016年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，對改革試點(diǎn)地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)的限制性法律規(guī)定予以放寬，我省武進(jìn)地區(qū)為宅基地改革流轉(zhuǎn)地區(qū)，武進(jìn)、儀征、泗洪為宅基地抵押的試點(diǎn)，對此轉(zhuǎn)讓合同的效力可以根據(jù)試點(diǎn)地區(qū)的相關(guān)意見予以處理。

（2）區(qū)分是否屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

買賣雙方屬于同一集體組織成員的，因不違反《土地管理法》中宅基地由農(nóng)民集體所有的規(guī)定，對集體經(jīng)濟(jì)組織利益沒有侵害，因此房屋買賣協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為有效。買賣雙方不屬于同一集體組織成員的，根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”因此，農(nóng)村私有房屋買賣后，出賣人將成為失地農(nóng)民，不利于保護(hù)農(nóng)民的利益，同時(shí)也違反農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，故在當(dāng)前城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，土地制度沒有變革的情況下，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效。但在無效后的處理上，應(yīng)綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，尤其是出賣人因土地升值或征收補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失，妥善處理房屋的返還與補(bǔ)償問題。

對于房屋已經(jīng)被征收或已納入征收程序的，出賣人要求返還征收利益的，根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)，適當(dāng)予以支持。

對于未納入征收程序的，當(dāng)事人簽訂買賣時(shí)間較長，或者買受人已辦理戶口遷入手續(xù)等情形的，出賣人要求返還房屋的，原則上不予支持。當(dāng)事人僅要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，在裁判說理中對房屋是否返還予以表述。

【說明】有觀點(diǎn)認(rèn)為，在房屋被征收時(shí)，土地補(bǔ)償歸出賣人，房屋補(bǔ)償歸買受人。本條未作區(qū)分，而是根據(jù)過錯(cuò)合理分擔(dān)，出賣人少分，以體現(xiàn)誠實(shí)信用原則。

11、劃撥土地上房屋買賣合同效力如何認(rèn)定？

未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)許，轉(zhuǎn)讓劃撥土地上房屋的，該轉(zhuǎn)讓行為無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民法院準(zhǔn)許并補(bǔ)交土地出讓金的除外。

12、小產(chǎn)權(quán)房買賣如何處理？

小產(chǎn)權(quán)房屬于行政機(jī)關(guān)處理的范疇，人民法院對于小產(chǎn)權(quán)房買賣不予受理。已經(jīng)受理的，駁回起訴。

【說明】有觀點(diǎn)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣應(yīng)予受理，合同認(rèn)定為無效。本條認(rèn)為由政府部門處理更為妥當(dāng)，法院不予受理。

13、經(jīng)濟(jì)適用房買賣如何處理？

對于經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的效力，需要區(qū)分兩種情形：

（1）購買5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的合同效力。

雖然《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和住建部等七部委發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》不屬于法律、行政法規(guī)，但體現(xiàn)了國家對低收入群體的權(quán)益保護(hù)，體現(xiàn)了社會(huì)公共利益。購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，經(jīng)濟(jì)適用房申購人與他人簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同，交付房屋的，或者約定5年后再行過戶的，由于不符合經(jīng)濟(jì)適用房解決城市低收入家庭住房困難政策的目的，擾亂了社會(huì)秩序，損害了其他低收入群體的利益，應(yīng)認(rèn)定為違反社會(huì)公共利益，該買賣合同無效。當(dāng)事人通過不正當(dāng)手段辦理經(jīng)濟(jì)適用房過戶手續(xù)的，該行為應(yīng)予以撤銷。

（2）經(jīng)濟(jì)適用房購買5年后轉(zhuǎn)讓的合同效力。

申購經(jīng)濟(jì)適用房5年后，申購人再行轉(zhuǎn)讓房屋的，此時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房已可以流通，因此，經(jīng)濟(jì)適用房房屋買賣合同有效。當(dāng)事人要求辦理經(jīng)濟(jì)適用房過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)按照政府相關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地收益。

對于經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)注意與拆遷安置房的區(qū)別，對于拆遷安置房，有的地方也稱為經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)定五年后才能上市交易。但性質(zhì)上而言，拆遷安置房與《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房屬于不同性質(zhì)房屋，兩者的政策目的及保護(hù)的法益不同。從性質(zhì)上看，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補(bǔ)償，具有對價(jià)性；而經(jīng)濟(jì)適用房系保護(hù)城市低收入人群利益，具有保障性。從保護(hù)群體看，拆遷安置房包括農(nóng)村房屋安置和城鎮(zhèn)房屋安置，而經(jīng)濟(jì)適用房立足于對城市低收入人群的安置。因此，對于拆遷安置房買賣合同，并不涉及到擾亂社會(huì)公共利益的問題，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。只是不滿五年轉(zhuǎn)讓的，具有不能履行的情形，當(dāng)事人要求五年內(nèi)過戶的，不予支持。

14、合作開發(fā)商品房合同對內(nèi)對外的效力如何認(rèn)定？

商品房合作開發(fā)合同對商品房的內(nèi)部劃分或分成，不具有對抗第三人的效力。

合作開發(fā)的商品房權(quán)屬登記在合作一方名下，該方將應(yīng)歸屬于另一方的商品房出賣給第三人，合作另一方主張商品房買賣合同無效的，不予支持，除非第三人對此明知。

合作開發(fā)的商品房權(quán)屬登記合作一方名下，合作另一方將約定歸其所有的商品房在未辦理權(quán)屬變更登記情況下，直接與第三人簽訂商品房買賣合同的，該合同有效。

15、售后包租的效力如何認(rèn)定？

出賣人采用售后包租方式銷售商品房的，當(dāng)事人主張售后包租行為無效的，人民法院不予支持，但符合《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定的除外。

16、商品房回購約定如何認(rèn)定？

商品房按揭貸款合同中，當(dāng)事人約定購房人無力償還銀行貸款時(shí)，開發(fā)商作為連帶責(zé)任保證人承擔(dān)還款責(zé)任，并由開發(fā)商對商品房進(jìn)行回購，當(dāng)事人主張?jiān)摷s定無效的，人民法院不予支持。

合同對回購價(jià)格有約定的，按照約定處理。合同對回購價(jià)格沒有約定的，當(dāng)事人主張按市場價(jià)回購的，人民法院予以支持。

17、商鋪長期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓效力如何認(rèn)定？

第一種觀點(diǎn)：商鋪的經(jīng)營者為籌集資金，將商鋪的長期使用權(quán)以優(yōu)惠的價(jià)格出售他人，并約定商鋪由其統(tǒng)一出租經(jīng)營管理，每年給予商鋪買受人固定比例收益，但商鋪房產(chǎn)仍登記在經(jīng)營者名下，當(dāng)事人主張商鋪長期使用權(quán)購買合同無效的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第十三章的規(guī)定處理。

第二種觀點(diǎn)：商鋪的經(jīng)營者為籌集資金，將商鋪的長期使用權(quán)以優(yōu)惠的價(jià)格出售他人，并約定商鋪由其統(tǒng)一出租經(jīng)營管理，每年給予商鋪買受人固定比例收益，但商鋪房產(chǎn)仍登記在經(jīng)營者名下，當(dāng)事人主張商鋪長期使用權(quán)購買合同無效的，人民法院不予支持。

18、預(yù)抵押的效力如何認(rèn)定？

商品房預(yù)售過程中，辦理房屋貸款時(shí)將預(yù)售房屋進(jìn)行預(yù)抵押登記，購房人無力歸還借款時(shí)，貸款人主張對預(yù)抵押房屋行使抵押權(quán)的，人民法院不予支持。

19、以商品房抵債協(xié)議的效力如何認(rèn)定？

第一種觀點(diǎn)：當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以商品房抵債協(xié)議，一方反悔，要求認(rèn)定以房抵債協(xié)議無效的，人民法院經(jīng)審查不存在虛假訴訟情形的，對其請求不予支持。但如當(dāng)事人一方認(rèn)為抵債行為具有民法總則規(guī)定的可撤銷情形的，可以依法請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷。

第二種觀點(diǎn)：當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以商品房抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。

20、如何認(rèn)定商品房買賣合同本約？

當(dāng)事人簽訂的預(yù)購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的當(dāng)事人情況、商品房基本狀況、商品房價(jià)款及付款情況、交付使用情況等合同主要內(nèi)容的，買受人主張已構(gòu)成商品房買賣合同本約的，人民法院應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

21、出賣人、買受人與中介機(jī)構(gòu)三方簽訂的合同的性質(zhì)如何認(rèn)定？

出賣人、買受人與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)三方簽訂的中介合同中，具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的，應(yīng)認(rèn)定該合同中包含房屋居間和房屋買賣兩個(gè)法律關(guān)系。當(dāng)事人可以就房屋居間和房屋買賣兩個(gè)法律關(guān)系分別提起訴訟，也可以就兩個(gè)法律關(guān)系同時(shí)提起訴訟。

22、商品房買賣合同格式合同效力如何認(rèn)定？

出賣人在訂立商品房買賣合同中使用格式條款的，對合同中約定的商品房面積誤差、層高誤差、質(zhì)量責(zé)任或其他加重買房人義務(wù)的條款，應(yīng)與買房人充分協(xié)商，并以足以引起買房人注意的文字、字體、符號或者其他明顯標(biāo)志作出提示說明。出賣人未按要求提示說明的，應(yīng)當(dāng)作出對格式合同提供者不利的解釋。

23、借名買房如何處理？

當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人要求確認(rèn)其權(quán)屬的，人民法院不予支持。借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

【說明】有觀點(diǎn)認(rèn)為，從真實(shí)意思表示出發(fā)，應(yīng)支持借名人的確權(quán)主張。本條維護(hù)物權(quán)登記的公示公信效力，不支持直接確權(quán)的主張。

24、連環(huán)買賣如何處理？

買受人與出賣人簽訂商品房買賣合同后，未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書情況下與第三人簽訂房屋買賣合同的，第三人在買受人取得權(quán)屬證書，請求買受人履行房屋買賣合同的，應(yīng)予支持。第三人在買受人具備領(lǐng)取權(quán)屬證書的條件，請求前手逐級辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的，予以支持。

25、未經(jīng)抵押權(quán)人同意銷售商品房的如何處理？

抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人未經(jīng)抵押權(quán)人同意銷售商品房的，不影響商品房買賣合同的效力。出賣人（抵押人）在約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，買受人請求解除合同，并要求出賣人（抵押人）承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。受讓人要求繼續(xù)履行合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)人民法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

26、商品房一房數(shù)賣的順位如何確定？

出賣人就同一商品房訂立數(shù)個(gè)房屋買賣合同，數(shù)個(gè)房屋買賣合同均有效，買受人均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

（1）已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持。但買受人自能夠進(jìn)行房屋權(quán)屬登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的除外。

（2）均未辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記的，先行合法占有房屋的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持。

（3）均未辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記，亦未合法占有房屋，先行支付全部購房款的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持；

（4）均未辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記，合同也均未履行的，合同成立在先的買受人，請求履行合同的，應(yīng)予支持。

27、商品房質(zhì)量糾紛如何處理？

出賣人向買受人交付的商品房存在地基及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題，買受人請求解除合同、賠償損失或要求出賣人采取補(bǔ)救措施的，應(yīng)予支持。

商品經(jīng)竣工驗(yàn)收備案，交付時(shí)存在前款以外其他質(zhì)量問題足以嚴(yán)重影響買受人正常居住使用的，買受人請求解除合同、賠償損失或要求出賣人采取補(bǔ)救措施的，應(yīng)予支持。

房屋經(jīng)過竣工驗(yàn)收備案，交付時(shí)存在質(zhì)量瑕疵，但不影響買受人正常使用的，買受人拒收房屋，要求出賣人承擔(dān)遲延交房違約責(zé)任的，不予支持。但出賣人對質(zhì)量瑕疵進(jìn)行維修時(shí)，給買受人造成損失的，應(yīng)予賠償。

28、精裝修商品房質(zhì)量糾紛如何處理？

出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中包含裝修條款，或者出賣人在與買受人簽訂商品房預(yù)售或買賣合同時(shí)指定買受人與其另行簽訂裝修合同的，因裝修部分存在的質(zhì)量嚴(yán)重影響商品房品質(zhì)的，買受人請求一并解除商品房買賣合同和裝修合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。

出賣人在與買受人簽訂商品房預(yù)售或買賣合同時(shí)指定買受人與其簽訂另行裝修合同的，出賣人不能證明裝修合同屬于商品房買賣合同不可分割的組成部分，因裝修部分存在的質(zhì)量嚴(yán)重影響商品房品質(zhì)或裝修合同嚴(yán)重遲延履行的，買受人請求單獨(dú)解除裝修合同，應(yīng)予支持。

裝修存在質(zhì)量瑕疵，但不影響買受人正常使用的，買受人拒收房屋，要求出賣人承擔(dān)遲延交房違約責(zé)任的，不予支持。裝修保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任；出賣人拒絕保修或者在合理期限內(nèi)拖延維修的，買受人自行或者委托他人維修后，就修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失要求出賣人承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)予支持。

裝修用材和施工工藝等應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，合同有約定的按約定，沒有約定或約定不明的，結(jié)合出賣人銷售時(shí)廣告宣傳內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)定。

29、出賣人指定精裝修的商品房質(zhì)量糾紛如何處理？

出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同時(shí)，指定買受人與第三人另行簽訂裝修合同的，對于裝修質(zhì)量問題，合同有約定的按約定，沒有約定或約定不明的，買受人依據(jù)《合同法》第四百零二條規(guī)定，請求出賣人承擔(dān)委托人責(zé)任的，應(yīng)予支持。

30、商品房設(shè)計(jì)缺陷和變更設(shè)計(jì)的如何處理？

商品房存在設(shè)計(jì)缺陷或在預(yù)售合同簽訂后變更設(shè)計(jì)的，出賣人不能證明買受人明知并接受，如嚴(yán)重影響買受人正常使用且無法通過其他措施予以補(bǔ)救的，買受人請求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。

可以通過一定措施予以補(bǔ)救或不嚴(yán)重影響買受人正常使用的，買受人請求出賣人采取補(bǔ)救措施或根據(jù)影響程度予以賠償?shù)模瑧?yīng)予支持。