31、公共部分或公共設施交付不符合約定如何處理？

出賣人交付的綠地、消防等公共部分、公共設施不符合商品房買賣合同約定的，買受人依據商品房買賣合同中的約定，請求出賣人承擔違約責任的，應予支持。

商品房買賣合同中對公共部分、公共設施交付不符合約定的情形未明確約定違約責任的，且無法采取補救措施，買受人請求出賣人賠償損失的，應予支持；可以采取補救措施的，買受人未與其他業主協商形成多數意見而直接請求出賣人賠償損失的，不予支持。

【說明】有觀點認為，對于可以采取補救措施的，應賦予單個業主起訴的權利，收益共享。本條認為屬于業主共有的范疇，應形成多數決。

32、土地使用權證使用年限縮水如何處理？

因出賣人變更了土地性質、用途，導致商品房土地使用權年限明顯減少，出賣人未盡告知義務的，買受人請求出賣人承擔違約或賠償責任的，應予支持。

【說明】有觀點認為，目前土地使用權到期后自動續期，故買受人沒有損失，對此不應支持。本條認為在目前法律沒有明確自動無償續期的情況下，應賦予買受人請求賠償的權利。

33、商品房交付標準如何確定？

如果地方政府對于商品房交付有相關規定的，應當按照地方政府的規定執行。如果地方政府對此沒有規定，當事人選擇了經竣工驗收合格，該交付標準只需設計、建設、監理、施工四方驗收合格即可，無需經過驗收備案。

34、商品房不符合交付標準的如何處理？

出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，或出賣人不出示竣工驗收備案等法定交付證明文件的，買受人拒收，并請求出賣人承擔遲延交房責任的，應予支持。

買受人明知出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，仍然接受房屋，買受人要求出賣人承擔遲延交付責任的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，給買受人造成其他損失的，應予賠償。

35、嚴重影響正常居住使用的情形如何判斷？

出賣人交付的房屋雖符合合同約定，但仍存在下列嚴重影響正常居住使用的情形的，買受人可以拒絕接收，或在收房后一年內請求解除合同和賠償損失的，人民法院應予支持：

（1）出賣人擅自變更商品房的朝向、戶型等規劃、設計條件的；

（2）房屋存在滲漏、異響等，在合理期限內無法查明原因或經出賣人維修仍無法修復的；

（3）水、電、氣等基礎設施無法實際投入使用的；

（4）消防設施未經過驗收合格或無法實際投入使用的；

（5）訂立合同時出賣人未披露房屋存在違反善良風俗情形的；

（6）其他嚴重影響正常居住使用的情形。

36、“兇宅”買賣如何處理？

買受人以市場價格購買房屋，該房屋曾出現自殺、謀殺等非正常死亡事件，經買受人詢問，出賣人對此未作披露的，構成欺詐，買受人有權予以撤銷。

【說明】關于兇宅的披露問題，存在兩種觀點：第一種觀點認為出賣人應主動披露；第二種觀點認為，買受人應對此先詢問，只有在詢問后出賣人未予披露的，買受人才有權撤銷。條文采納了第二種觀點。

37、房差損失如何承擔？

因一方或雙方過錯導致商品房買賣合同被解除的，房屋價格漲跌而產生的差價，可以作為損失根據合同雙方各自的過錯予以承擔。

38、房差損失的數額如何計算？

商品房價格漲跌而產生的差價損失的計算方法，商品房買賣合同有約定的，從其約定，沒有約定的：

（1）可比照起訴時最相類似商品房的市場成交價與買賣合同成交價之差計算；

（2）沒有最相類似商品房比照的，可委托專業機構評估確定房屋漲跌損失。

【說明】關于時間點的確定，存在買賣合同簽訂時、起訴時、案件審理終結時、委托評估時等不同時點，條文采納起訴時的標準，使時間予以確定，也符合可預見的規則。

39、面積誤差有約定時如何處理？

商品房買賣合同訂立時，房地產開發企業對商品房買賣合同中的面積誤差條款等加重購房人義務的條款，應與買房人充分協商，并以足以引起買房人注意的文字、字體、符號或者其他明顯標志作出提示并明確說明。沒有提示說明的，適用《江蘇省城市房地產交易管理條例》第17條的規定處理。有證據證明對于面積誤差條款已經協商的，按照合同約定處理。

40、層高誤差如何處理？

對于商品房買賣合同約定的層高低于住建部《住宅設計規范》的，如果出賣人未向購房人披露的，買受人應有權解除合同。對于雙方約定了符合前述條件的層高條件，但實際層高低于合同約定層高的，如果層高差異較大，對購房人生活造成較大不便的，購房人要求解除合同的，應予支持。如果差異不大，購房人無權要求解除合同，但可以要求賠償損失，損失的計算可以參照合同約定的房價乘以相應的誤差比例予以確定。

41、約定排除委托人的任意解除權的如何處理？

商品房委托代理銷售合同中，雙方以約定排除委托人的任意解除權的，人民法院予以支持。

42、商品房委托代理銷售的傭金標準如何確定？

商品房委托代理銷售中，雙方約定的傭金及溢價款標準超過國家規定的收費指導價，委托人主張超過部分無效的，人民法院不予支持。

43、商品房委托代理銷售合同解除后可得利益如何處理？

商品房委托代理銷售合同解除后，受托人主張可得利益的，如果可得利益通過現有條件可以確定，具有確定性，人民法院予以支持。如果通過現有條件無法具體確定，人民法院不予支持。

44、商品房買賣合同逾期交房違約金調整如何處理？

商品房買賣合同中約定，開發商逾期交房應向購房者支付違約金，一般約定的違約金為日萬分之三或日萬分之五，實際發生逾期交房而訴至法院時，開發商主張約定的違約金過高要求調整的，按以下方式處理：

（1）合同對于違約金有明確約定的，按照約定處理，一般不輕易否定其效力。

（2）當事人主張違約金過高，要求調整的，由違約方對損失過高進行舉證，守約方對于其損失進行反證，對于違約金的上限參照民間借貸利率標準，最高不得超過已付購房款的24%。

（3）沒有明確約定的，違約金按照《商品房買賣司法解釋》第17條標準確定，即按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

45、商品房買賣合同逾期辦證違約金如何調整？

對于逾期辦證，開發商往往約定較低的違約金，有的逾期辦證時間較長，買受人主張調高違約金的，此時應由買受人舉證其損失，買受人能夠證明損失大于合同約定的違約金的，可予支持。但實踐中對于逾期辦證的損失往往很難舉證證明，而逾期辦證客觀上確實對買受人造成損害，如果逾期付款違約金與逾期辦證違約金約定明顯不對等的，買受人請求參照《商品房買賣司法解釋》第18條第2款規定，按照已付購房款總額參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準調整違約金的，一般可予支持。

對于逾期辦證違約金，在兩證合一前，不僅包括逾期辦理房產證，還包括逾期辦理土地使用權證。

46、以商品房買賣合同擔保民間借貸的如何處理？

對于能夠認定當事人簽訂商品房買賣合同系為民間借貸擔保的，按照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條的規定，應按照民間借貸法律關系審理，不認可讓與擔保的效力。

47、預查封的商品房買賣合同能否解除？

第一種觀點：商品房預售中，房屋被預查封，后因買受人的原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經審查認定出賣人符合法定解除和約定解除情形的，對其主張予以支持。

第二種觀點：商品房預售中，房屋被預查封，后因買受人的原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經審查認定出賣人符合法定解除情形的，對其主張予以支持。出賣人主張符合約定解除條件要求解除合同的，人民法院不予支持。

48、當事人主動違約如何處理？

房屋買賣合同簽訂后，當事人無正當理由愿意以承擔定金罰則而解除合同的，不予支持，除非另一方當事人同意。

49、戶口問題如何處理？

房屋買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，由于戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經釋明，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回起訴。

買受人以戶口不能遷移主張解除合同或要求出賣人承擔違約責任的，應當受理。

50、小區內會所的所有權歸屬如何認定？

對于小區會所的權屬判斷可按如下方法處理：

（1）沒有合法規劃許可，屬于違法建造會所的，應由行政機關處理，人民法院對其產權歸屬爭議不予受理。

（2）會所中某些房屋如屬于國家規定開發商應配套修建并明確其產權歸屬的配套公共設施，則該部分房屋產權按國家有關規定確定，比如物業服務用房。

（3）有合法規劃、沒有規定的情況下，商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產權歸屬的，按約定執行。

（4）有合法規劃、沒有規定也沒有約定的情況下，區分投資情況具體確定：如果有證據證明會所的成本實際列入了商品房建造成本，構成商品房對外銷售價格的組成部分，則歸業主所有；反之，基于誰投資、誰所有、誰受益的原則，會所產權歸開發商所有。

51、規劃范圍內未約定權屬的車位、車庫的歸屬如何確定？

當事人對車位、車庫權屬有約定的，按照約定處理。沒有約定的，開發商主張所有權的，予以支持。

52、人防車位的權屬及使用如何處理？

基于人防車庫的公共功能屬性，應認定屬于國家所有，不宜認定屬于開發商或者全體業主所有。

開發商投資興建人防車庫的，可以依法享有對人防車庫進行使用、管理與收益的權利。

四、關于房屋租賃合同糾紛問題

53、租賃合同解除后轉租合同的效力如何認定？

轉租合同系依附于前手的租賃合同，前手租賃合同被解除的，次承租人喪失了繼續占有、使用涉案房屋所賴以存在的權利基礎，第一手出租人主張解除轉租合同的，應予支持。

54、未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同的效力如何認定？

對于未經消防驗收合格的房屋租賃，應當區分兩種情況：

（1）屬于《消防法》第11條規定的人員密集場所和特殊建設工程的，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，違反了《消防法》的強制性法律規定，租賃合同無效。

（2）《消防法》第11條規定以外的商業地產租賃的，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，不影響合同的效力，當事人可以據此主張違約責任。

55、產權式商鋪租賃糾紛如何處理？

業主購買了商鋪后，由開發商或者其指定的管理公司進行整體返租。開發商或者指定的管理公司對外整體出租過程中，有小部分業主主張未經其同意，要求停止侵害、恢復原狀的，從個人利益與整體利益的平衡角度看，不予支持。

對于整體利益的判斷，應根據《物權法》第76條規定的多數業主的意思表示，在業主代表或者業委會獲得合法的權利授權的情況下，根據不同的決策事項，經過專有部分占建筑物總面積過半數或過三分之二的業主且占總人數過半數或過三分之二的業主同意，來判斷是否符合整體利益。

對于開發商或商鋪的經營管理公司與業主約定一定期限予以回購，期限屆滿時，業主主張回購的，開發商或經營管理公司應當予以回購。

開發商與業主簽訂商品房買賣合同的同時，經營管理公司與業主簽訂委托經營合同，開發商對于其與經營管理公司系各自獨立的主體沒有向業主明確披露說明，致使業主對開發商和經營管理公司系關聯企業產生合理信賴的，開發商對于經營管理公司的行為應當承擔連帶責任。

56、部隊停止有償服務引發的租賃糾紛如何處理？

《軍隊房地產租賃合同》約定國家和軍隊政策調整造成合同無法履行，雙方互不承擔責任的，按照約定處理。租賃合同沒有約定的，部隊主張適用情事變更的，人民法院經審查符合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規定的，予以支持。

57、先抵后租下承租人主張優先購買權的如何處理？

《房屋租賃司法解釋》第22條：出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。該條并未排除先抵后租的情形，抵押權人實現抵押權時，承租人主張優先購買權的，應予支持。

58、承租人的優先續租權效力如何認定？

出租人與承租人在租賃合同中約定承租人享有優先續租權的，該約定有效，承租人享有合同上的請求權，承租人請求繼續簽訂租賃合同或請求出租人承擔違約責任的，予以支持。

59、競業禁止的范圍如何認定？

在商鋪整體租賃實踐中，承租人為保護其商業不受其他競爭者的影響，往往與出租人在租賃合同中約定“同業禁止”條款，禁止出租人將其余商鋪出租給同類競爭者，以確保其獨占的客戶資源，該條款被稱為競業禁止條款。對于競業禁止的范圍，應遵從合同約定。合同范圍約定不明的，應以能否與承租人形成競爭關系作為判斷標準，以合理平衡出租人與承租人的利益。

60、不動產出租人的留置權如何行使？

《物權法》第230條規定：債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。對于不動產出租人主張留置承租人置于該不動產上的財產的權利的，予以支持。

61、拆遷中承租人的權利如何保護？

租賃合同尚未到期，房屋遭遇拆遷的，出租人與承租人在租賃合同中對拆遷時如何處理有約定的，按照約定處理。租賃合同對此沒有約定或者約定不明的，承租人主張賠償損失的，分別其情形予以處理。

（1）關于裝飾裝修價值的損失。在承租人有證據證明其裝飾裝修初始價值的情況下，其損失與租賃合同已經履行的期限相關，可以剩余租期與全部租期的比例計算其裝飾裝修損失，但不得超過房屋所有權人獲得的裝飾裝修補償。在承租人沒有證據證明其裝飾裝修初始價值的情況下，根據公平原則由出租人與承租人進行分擔。

（2）關于搬遷損失和停產停業損失。承租人有證據證明其搬遷損失和停產停業損失的，其應獲得相應的補償，但不得超過房屋所有權人獲得的搬遷費和停產停業損失補償。承租人不能舉證證明的，根據公平原則由出租人與承租人進行分擔。

（3）關于可得利益。房屋被征收后會導致承租人商業機會喪失，承租人向出租人主張可得利益的，由于其獲得的補償不能超過房屋所有權人獲得的補償范圍，而該損失并不在征收補償范圍之內，故承租人無權主張可得利益。

（4）關于補助獎勵費用。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條第2款規定，補助和獎勵由市、縣人民政府制定補助和獎勵辦法予以規定。因此，關于承租人能否獲得補助、獎勵，由當地政府規定。當地政府沒有規定的，補助獎勵歸屬于房屋所有權人，承租人無權取得。

62、承租人違約導致租賃合同解除的損失如何確定？

第一種觀點：因承租人違約行為導致租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失。出租人對于房屋閑置存在放任行為的，對于擴大的損失不予支持。

第二種觀點：因承租人違約行為導致租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。【說明】第二種觀點是2008年省法院房屋租賃審委會紀要的觀點，規定了6個月的期限。

五、關于國有土地使用權糾紛問題

63、招商引資協議性質如何認定？

在招商引資中，地方政府往往會做出一些優惠獎勵承諾，對于因招商引資協議引發的爭議屬于民事爭議還是行政爭議，應當予以區別對待：

（1）內容上體現民事權利義務的，如招商協議的履行、解除等，屬于民事法律關系的范圍。

（2）內容上體現政府部門行使行政職權的，協議主要涉及相關行政審批和行政許可等內容，如政府行使回購權、給予稅收優惠、給予行政獎勵等，則屬于行政爭議。

64、政府與社會資本合作（PPP）協議的性質如何認定？

對于因PPP協議引發的糾紛，涉及行政規劃、許可、處罰、管理、監督等行政職能的爭議，屬于行政法律關系，典型的是特許經營協議內容本身的爭議。內容上設定民事權利義務的，屬于民事爭議，常見的包括土地使用權的取得、項目產權的歸屬、項目收益的分配、項目公司融資、項目擔保、工程建設、項目收益權抵押、項目回購、稅費負擔、違約責任等。

65、改變容積率的糾紛性質如何認定？

對于開發商與國土部門簽訂土地出讓后，經過規劃變更調整容積率，國土部門要求補交土地出讓金的，屬于民事案件受理范圍。

66、集體土地改變土地用途簽訂的出讓合同效力如何認定？

對于出讓的土地應為國有土地，如果土地性質仍為集體土地，沒有經過審批手續變更為國有土地，據此簽訂的出讓合同應為無效。

67、毛地出讓的效力如何認定？

地方國土部門毛掛凈交違反了國土資源部的管理性規定，應當受到相應的行政處罰，但不影響國有土地使用權出讓合同的效力。

68、土地拍賣成交確認書的效力如何認定？

地方國土部門通過拍賣程序與受讓人簽訂了土地拍賣成交確認書，約定在一定期限內簽訂國有土地使用權出讓合同，雙方實際履行了合同，但事后未簽訂書面的出讓合同，出讓合同成立。

69、未取得國有土地使用權證轉讓國有土地使用權合同的效力如何認定？

根據債權行為與物權行為區分原則，未取得國有土地使用權證書導致物權無法變動，但不影響轉讓合同的效力，轉讓合同仍然有效，受讓人可以要求轉讓人承擔違約責任。

70、未符合投資開發比例的轉讓合同的履行如何處理？

對于投資比例未符合《城市房地產管理法》第39條第1款第2項規定的條件，雖然轉讓合同有效，但該轉讓合同不具備履行的法律要件，受讓人要求繼續履行合同、協助過戶的，不予支持。

71、劃撥土地出租未經批準的效力如何認定？

劃撥土地出租系劃撥土地使用權轉讓的一種方式，應符合《城市房地產管理法》第40條的規定，未經批準的，該土地使用權租賃合同無效。

對于司法拍賣劃撥土地使用權上的房屋的，經完善相應手續后，可以認可劃撥土地使用權轉讓合同的效力。

72、名為股權轉讓實為土地使用權轉讓的如何處理？

以轉讓股權的方式轉移國有土地使用權，一方當事人主張無效的，人民法院不予支持，但構成非法倒賣土地犯罪的除外。

73、委托代建的性質如何認定？

對于委托代建的性質認定應當回歸雙方簽訂的委托代建協議的內容，如果合同中包含共享利潤、共擔風險內容的，應認定為合作開發房地產合同。如果合同中不包含共享利潤、共擔風險內容的，則僅具有委托關系，應按合同法有關委托合同的規定處理。