對(duì)商品房預(yù)售來(lái)說(shuō)，由于銷售時(shí)該商品房尚未建成，此時(shí)因標(biāo)的物不存在，則于其上也不可能成立所有權(quán)或其他物權(quán)，不可能產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的該房屋的物權(quán)變動(dòng)問題，但是該商品房終究會(huì)竣工，那時(shí)其所有權(quán)或其他物權(quán)也均會(huì)實(shí)現(xiàn)。既然房屋所有權(quán)終有實(shí)現(xiàn)的可能，則在其確實(shí)的實(shí)現(xiàn)之前，預(yù)售人就有將其再行轉(zhuǎn)讓給第三人的可能，而預(yù)購(gòu)人是無(wú)法通過(guò)現(xiàn)實(shí)物權(quán)登記辦法來(lái)控制預(yù)售人的處分行為的，因此就需要設(shè)定一種制度來(lái)進(jìn)行充分的救濟(jì)，這在大陸法系的有些國(guó)家和地區(qū)是采取不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的。商品房預(yù)售登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記，或稱預(yù)登記。所謂預(yù)告登記或預(yù)登記，是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。預(yù)告登記是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度，日本民法稱為假登記，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條使用了預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，一般的不動(dòng)產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等，而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力，預(yù)售人如果將該房屋出賣給第三人，由于預(yù)購(gòu)人的預(yù)告登記在先，該第三人不能通過(guò)登記取得所有權(quán)。故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。在預(yù)售登記作出以后，將使預(yù)購(gòu)人取得對(duì)未來(lái)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的期待權(quán)，只要預(yù)購(gòu)人履行完畢了買賣合同中規(guī)定的義務(wù)并辦理了登記過(guò)戶手續(xù)，便應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。由于預(yù)購(gòu)人辦理了登記手續(xù)，從而對(duì)期房的買賣進(jìn)行了公示，因此這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)具有對(duì)抗第三人的效力。也就是說(shuō)，在辦理了預(yù)售登記以后，預(yù)售人不得將期房進(jìn)行一房數(shù)買，否則，預(yù)售人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無(wú)效。商品房預(yù)售登記的效力主要在于使預(yù)購(gòu)人取得如下權(quán)利：第一，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這就是說(shuō)，通過(guò)預(yù)先登記，預(yù)購(gòu)人取得了優(yōu)先于其他人而購(gòu)買特定的商品房的權(quán)利。所謂特定，不是指整棟大樓，而是指預(yù)售合同中約定的特定的房屋。如果沒有預(yù)售登記，也沒有辦理按揭，預(yù)售人即使已經(jīng)交付了房屋，預(yù)購(gòu)人享有的權(quán)利仍然只是一種合同債權(quán)。這種權(quán)利因很難產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，所以通過(guò)登記的方法預(yù)先予以公告，從而將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)，使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。第二，期待權(quán)。即通過(guò)預(yù)售登記，將使預(yù)購(gòu)人取得對(duì)未來(lái)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)，只要預(yù)購(gòu)人履行完畢了買賣合同規(guī)定的義務(wù)并辦理了登記過(guò)戶手續(xù)，便應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。由于預(yù)購(gòu)人辦理了登記手續(xù)，從而對(duì)期房的買賣進(jìn)行了公示，因此這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)具有對(duì)抗第三人的效力。在我國(guó)，商品房預(yù)售合同登記是商品房預(yù)售管理的一部分，有較強(qiáng)的行政性質(zhì)，與其他不動(dòng)產(chǎn)登記一樣，商品房預(yù)售合同的登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)，即各級(jí)政府中的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”我國(guó)法律規(guī)定商品房預(yù)售合同需要登記，旨在通過(guò)預(yù)售合同登記對(duì)開發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，以維護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。需要說(shuō)明的是，我國(guó)的登記備案制度并不完善，比如存在不便查詢、公示程度差等問題，因此不能等同于國(guó)外的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。在起草本司法解釋的過(guò)程中，本來(lái)也想規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力問題，但爭(zhēng)議比較大，實(shí)踐中存在不少難點(diǎn)，故我國(guó)的商品房預(yù)售登記主要側(cè)重于行政管理方面。

從法理上講，合同的成立，在一般情況下是指各方當(dāng)事人意思表示一致。合同成立的要件非常簡(jiǎn)單，一是要有兩個(gè)或兩個(gè)以上的當(dāng)事人，二是當(dāng)事人的意思表示一致。合同的生效是指必須具備一定的要件后，才能產(chǎn)生法律上之效力。也就是說(shuō)，合同成立后，能否發(fā)生法律效力，并非合同當(dāng)事人意志所能決定，只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護(hù)，才能產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律后果。已經(jīng)成立的合同的效力，可以有三種不同的情況；一是依法成立的合同，自成立時(shí)生效。二是效力待定的合同，包括無(wú)民事行為能力人或限制民事行為人所簽訂的合同；因欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解或顯失公平等意思表示有瑕疵的合同；無(wú)權(quán)代理、無(wú)權(quán)處分而訂立的合同。三是無(wú)效合同，主要是《合同法》第52條所規(guī)定的五類合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

商品房預(yù)售合同登記性質(zhì)屬于預(yù)告登記，而預(yù)告登記的目的在于使已經(jīng)成立并生效的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。登記并非請(qǐng)求權(quán)成立、生效的要件，只要當(dāng)事人之間達(dá)成合意，合同便得以成立，請(qǐng)求權(quán)也隨即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生。商品房預(yù)售合同作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效，登記僅是物權(quán)變動(dòng)的生效要件。如果因?yàn)轭A(yù)售人未進(jìn)行預(yù)售合同登記，從而導(dǎo)致合同不能有效的成立，預(yù)購(gòu)人就無(wú)法依據(jù)合同向預(yù)售人請(qǐng)求實(shí)際履行或者請(qǐng)求違約賠償，這樣對(duì)預(yù)購(gòu)人是極為不利的。本來(lái)立法的初衷是通過(guò)預(yù)售登記對(duì)預(yù)售行為是否合法進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，審查預(yù)售人是否符合有關(guān)的資質(zhì)要求，預(yù)售人是否已按照法律要求取得土地使用權(quán)并辦理了預(yù)售許可證等等，從而降低房屋預(yù)售市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全，保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。預(yù)售合同登記的作用是為了加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房的管理，并使經(jīng)登記的預(yù)購(gòu)人的權(quán)益具有普通債權(quán)所不具備的排他性。但如果僅僅因?yàn)轭A(yù)售人未進(jìn)行預(yù)售合同登記而使預(yù)售合同無(wú)效，損害的只能是預(yù)購(gòu)人的利益，與立法的初衷相悖。我國(guó)現(xiàn)行法律將商品房預(yù)售合同登記規(guī)定為預(yù)售人即開發(fā)商的法定義務(wù)，如果認(rèn)為此登記為合同的生效要件，那么只要開發(fā)商一天不履行該法定義務(wù)，預(yù)售合同便一天不能生效。其后果必然是開發(fā)商怠于登記，在出現(xiàn)對(duì)自己不利的情況時(shí)主張合同無(wú)效。尤其是在遇到房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商很可能將商品房再次高價(jià)出售并對(duì)高價(jià)預(yù)售予以登記，又以合同未登記為由向前一預(yù)購(gòu)人主張合同無(wú)效，而前一預(yù)購(gòu)人卻無(wú)法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。因此，如果認(rèn)為未辦理登記手續(xù)的預(yù)售合同都是無(wú)效的，可能會(huì)使許多正當(dāng)?shù)慕灰妆幌麥纭谋Ｗo(hù)預(yù)售關(guān)系中弱勢(shì)主體預(yù)購(gòu)人的角度而言，預(yù)售合同登記也不是預(yù)售合同的生效要件。與現(xiàn)房買賣不同，商品房預(yù)售在合同訂立時(shí)，作為買賣標(biāo)的物的房屋可能僅僅是表現(xiàn)在設(shè)計(jì)圖上的東西，房地產(chǎn)開發(fā)商一方面已經(jīng)收取了預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房款，另一方面在約定的交付期限到來(lái)時(shí)，能否按照約定履行仍然是一個(gè)未知數(shù)。對(duì)于預(yù)購(gòu)人來(lái)說(shuō)，房款已經(jīng)支付了，將來(lái)能否得到約定的房屋面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售關(guān)系的當(dāng)事人之間，房地產(chǎn)開發(fā)商作為預(yù)售人無(wú)論在專業(yè)技術(shù)還是經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面均屬于強(qiáng)者，而預(yù)購(gòu)人則處于弱者地位。為了防止開發(fā)商投機(jī)取巧，借預(yù)售之名騙取資金，損害預(yù)購(gòu)人的利益，擾亂市場(chǎng)秩序，有必要對(duì)預(yù)購(gòu)人的利益加以特殊保護(hù)。預(yù)售房屋在建成之前有許多不確定因素，使得預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般的現(xiàn)房買賣大得多。實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的情況主要有：一是預(yù)售房屋不能按期竣工給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)的損失；二是預(yù)售人借口房?jī)r(jià)上漲而要求預(yù)購(gòu)人追加約定以外的款項(xiàng)；三是房屋竣工后的質(zhì)量與合同約定的質(zhì)量相差甚遠(yuǎn)。考慮到預(yù)售房屋是建立在買方向賣方融資的基礎(chǔ)之上，所以從民法的公平原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)側(cè)重平衡預(yù)售合同當(dāng)事人雙方的利益關(guān)系。

其實(shí)，在未進(jìn)行預(yù)售合同登記的情形下承認(rèn)預(yù)售合同的效力，并不會(huì)破壞國(guó)家對(duì)預(yù)售行為的行政管理，行政管理機(jī)關(guān)仍然可以給予違法的預(yù)售人以行政制裁。根據(jù)建設(shè)部《商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定：“如未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的，應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止銷售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款”。在交易中登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種公示手段，交易合同本身只能產(chǎn)生債權(quán)效果，不存在對(duì)抗第三人的問題。登記并不是針對(duì)合同行為，在登記之前，當(dāng)事人已經(jīng)達(dá)成合意，合同關(guān)系便已經(jīng)成立并生效。既然合同已經(jīng)產(chǎn)生了拘束力，任何一方違反合同都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，否則合同關(guān)系將形同虛設(shè)，將會(huì)給任意撕毀合同者造成可趁之機(jī)。

在司法實(shí)踐中，長(zhǎng)期存在著將登記作為合同生效要件的做法，對(duì)未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)買賣合同一律認(rèn)定為無(wú)效，其弊端是顯而易見的。為了避免這一錯(cuò)誤，最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋》(一)第9條明確解釋到：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

如果雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)作為商品房預(yù)售合同生效的條件，由于合同的這一特別約定并未違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)從其約定，尊重當(dāng)事人的意思自治。從預(yù)購(gòu)人的角度考慮，預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人還可以對(duì)抗商品房建設(shè)施工承包單位的對(duì)該工程折價(jià)或拍賣價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。《合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人逾期支付工程價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就從該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款中優(yōu)先受償。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

按照當(dāng)事人的約定處理是總的原則，但也有例外的情況，即一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同主要義務(wù)、對(duì)方當(dāng)事人也已經(jīng)接受這種情況。也就是說(shuō)，雖然當(dāng)事人雙方事先約定辦理登記備案手續(xù)是合同生效的條件，但在實(shí)際履行過(guò)程中，一方當(dāng)事人已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而對(duì)方也已經(jīng)接受。這里強(qiáng)調(diào)的是主要義務(wù)，即在合同中具有重要地位、決定合同性質(zhì)的合同義務(wù)，而不是隨附義務(wù)。在商品房買賣合同中一般多表現(xiàn)為買方支付購(gòu)房款而賣方收受購(gòu)房款的行為。當(dāng)事人的履行和接受履行，體現(xiàn)了當(dāng)事人雙方意思表示的一致性，表明了當(dāng)事人對(duì)合同的態(tài)度。那么一方在這種情況下以未按約定辦理登記備案手續(xù)為由，主張預(yù)售合同未生效，是不能得到法院支持的。對(duì)此類問題，《合同法》第36條已明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”第37條也同樣規(guī)定：“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”該條司法解釋第2款正是體現(xiàn)了上述法律規(guī)定的精神。

如果預(yù)售人為自己的利益不正當(dāng)阻止條件成就時(shí)，應(yīng)當(dāng)視為條件已成就。比如本來(lái)雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效的條件，但由于在建的商品房附近新修了高速公路，房?jī)r(jià)飆升。開發(fā)商見狀就一直拖著不去辦理預(yù)售登記備案手續(xù)，實(shí)際是想阻止條件成就，故對(duì)這種情況應(yīng)當(dāng)視為條件已成就。這里要認(rèn)定預(yù)售人不正當(dāng)阻止合同所附條件成就，預(yù)購(gòu)人要有相應(yīng)的證據(jù)證明。當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附一定的條件，附條件的合同成立后條件成就前，當(dāng)事人對(duì)于所約定的條件是否成就，應(yīng)聽其自然發(fā)展，而不能為了自己的利益，惡意地促使或阻礙條件成就。為此，《法國(guó)民法典》《德國(guó)民法典》《日本民法典》中都有相關(guān)條款規(guī)定，因條件成就而受不利益的當(dāng)事人，如果以不正當(dāng)行為阻止條件成就者，視為條件已成就。此即所謂條件成就之?dāng)M制。其立法理由，在于制裁不正當(dāng)行為，保護(hù)因條件成就而受利益的當(dāng)事人，充分發(fā)揮附條件民事法律行為在民事交往中的積極作用，維護(hù)民事法律行為制度的嚴(yán)肅性。在當(dāng)事人一方基于對(duì)合同的信賴而實(shí)施了有利于他方合同利益的一定行為，付出了一定代價(jià)的情況下，法律尤其應(yīng)當(dāng)本著公平正義的精神，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，保護(hù)善意當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此，應(yīng)當(dāng)達(dá)成的共識(shí)是：登記備案屬于預(yù)售人的義務(wù)，而不是商品房合同生效的條件，預(yù)售未按規(guī)定登記備案，僅預(yù)售人受行政處罰，而不影響合同的效力。舉一個(gè)例子來(lái)說(shuō)，1997年6月，某某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)公司)在一次房地產(chǎn)交易會(huì)上發(fā)售某公寓的樓花，某某廣告設(shè)計(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱廣告公司)派人前去查詢。經(jīng)洽談，同年7月，雙方簽訂了商品房預(yù)售合同。該合同約定：廣告公司購(gòu)買房地產(chǎn)公司某公寓D座1202、1203兩個(gè)單元的物業(yè)，共200平方米，每平方米售價(jià)為7000元；房地產(chǎn)公司按廣告公司的要求，改變?cè)瓐D紙?jiān)O(shè)計(jì)，將上述兩個(gè)單元的物業(yè)作特殊設(shè)計(jì)、施工及裝飾，為此，廣告公司須另外支付房地產(chǎn)公司改裝費(fèi)14萬(wàn)元；上述物業(yè)于1997年12月31日前交付廣告公司使用；本合同簽字時(shí)，廣告公司應(yīng)向房地產(chǎn)公司支付定金7萬(wàn)元，本合同簽訂后9個(gè)月內(nèi)，應(yīng)支付50%的房?jī)r(jià)款及全部改裝費(fèi)，余款在房屋交付前支付；本合同自簽字之日起生效。合同訂立后，房地產(chǎn)公司遂按合同約定對(duì)廣告公司所訂房產(chǎn)進(jìn)行特殊設(shè)計(jì)、施工和裝飾。但隨后廣告公司未按合同約定向房地產(chǎn)公司支付房?jī)r(jià)款和改裝費(fèi)。房地產(chǎn)公司多次向其催要，廣告公司答復(fù)，現(xiàn)已放棄購(gòu)買所訂房產(chǎn)的打算。房地產(chǎn)公司提出，某公寓D座1202、1203兩個(gè)單元系按合同為廣告公司特建，如果廣告公司退訂，此兩個(gè)單元已無(wú)法售出，故廣告公司不能退訂。若堅(jiān)持退訂，須賠償房地產(chǎn)公司因此所受的損失。廣告公司則提出，依據(jù)有關(guān)商品房預(yù)售的法律規(guī)定，商品房預(yù)售合同須在房地產(chǎn)主管部門登記才能生效。而本案雙方所訂立的合同并未履行此法定手續(xù)，因此合同尚未發(fā)生法律效力，因而廣告公司可以退訂。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，房地產(chǎn)公司遂起訴到法院。法院經(jīng)審理認(rèn)為，預(yù)售合同登記備案不是本案商品房預(yù)售合同的生效要件。后經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：(1)原告允許被告退訂；(2)被告已支付的訂金7萬(wàn)元?dú)w原告所有；(3)被告另向原告支付特訂單元改裝費(fèi)14萬(wàn)元。