在簽訂商品房買賣合同時(shí)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)出賣人和買受人都會(huì)在合同中明確約定當(dāng)事人一方逾期付款或者預(yù)期交付使用房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，也就是說，會(huì)明確約定逾期履行支付違約金的數(shù)額或者賠償損失的計(jì)算方法。但也有一些房產(chǎn)買賣合同當(dāng)事人沒有在合同中約定上述兩種情形的違約責(zé)任。在這種情況下，就需要人民法院按照某種標(biāo)準(zhǔn)作為參照系來確定違約方的責(zé)任，以彌補(bǔ)守約方的損失。

在闡述本條規(guī)定的基本精神之前，有必要對(duì)《合同法》第113條的規(guī)定作一簡要說明。本條規(guī)定的法律依據(jù)與《合同法》第113條第1款的規(guī)定以及法理上的可得利益理論有一定的聯(lián)系，實(shí)際上是對(duì)守約方依照合同正常履行可得利益喪失的一種補(bǔ)償或者轉(zhuǎn)換。我國《合同法》第113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定、給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”從此規(guī)定中，我們可以看出，我國《合同法》采納的是可預(yù)見理論和可得利益應(yīng)當(dāng)賠償?shù)脑瓌t。所謂可得利益，也稱期待利益、預(yù)期利益，是指合同當(dāng)事人在依約履行后可以取得和實(shí)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)利益。在學(xué)術(shù)界也有的學(xué)者將此種利益解釋為預(yù)期實(shí)現(xiàn)和取得的財(cái)產(chǎn)增值利益或者由于違約方的違約而導(dǎo)致守約方喪失的應(yīng)得收益。一般來說，這種利益具有以下特點(diǎn)：一是未來性。可得利益是一種未來的利益，在合同當(dāng)事人簽訂合同時(shí)以及違反合同約定行為發(fā)生時(shí)并不被當(dāng)事人所實(shí)際享有，必須通過合同的實(shí)際履行才能得以實(shí)現(xiàn)。二是期待性，這種利益是當(dāng)事人訂立合同時(shí)所期待通過合同履行所能實(shí)現(xiàn)或者得到的利益，是當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)能夠合理預(yù)見到的利益。三是這種利益具有一定的現(xiàn)實(shí)性，不是當(dāng)事人一拍腦袋主觀想象的，即已經(jīng)具備實(shí)現(xiàn)的條件，只要實(shí)際履行，當(dāng)事人就可以獲得。可得利益損失與實(shí)際損失沒有太大差異，都是守約方所遭受的損失。可得利益不同于間接損失，二者不是同一概念，間接損失是與直接損失相對(duì)應(yīng)，可得利益損失卻是與積極損失相對(duì)應(yīng)。有一些間接損失比如因違約方的行為使得合同之外的第三人遭受損失，可以說是現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)的實(shí)際損失，但不是可得利益損失。在可得利益計(jì)算方面，根據(jù)案件的不同情況，準(zhǔn)確認(rèn)定可得利益損失，是一件很復(fù)雜的工作。計(jì)算可得利益損失，是在違約方已經(jīng)違反合同約定的情況下計(jì)算商品房買賣合同正常履行情況下守約方所能獲得利益的狀態(tài)。實(shí)踐中，經(jīng)常允許采取對(duì)比法來確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取的利益來確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。例如，可以按照同類企業(yè)同期獲得的利潤，租賃同類房屋所需要花費(fèi)的租金等。

外國的立法例中有相似的規(guī)定。在德國采用的判例在計(jì)算賠償損失方面有兩種理論。第一種理論是差額法。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，損害是指損害行為發(fā)生后的利益狀態(tài)和損害行為發(fā)生前的利益狀態(tài)之間的差額。違約方違約時(shí)守約方有權(quán)獲得其應(yīng)當(dāng)?shù)玫降膬r(jià)值與其應(yīng)交付的價(jià)值之間的差額。第二種理論是交換法。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，一方違約時(shí)，守約方有權(quán)獲得他應(yīng)當(dāng)?shù)玫降娜柯男校瑫r(shí)以履行自己的義務(wù)為條件。上述兩種理論都沒有考慮標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)格問題，都存在缺陷。

當(dāng)事人在商品房買賣合同中沒有約定違約責(zé)任，或者雖然約定了違約責(zé)任但沒有具體約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，到底如何適用法律問題，是一直困擾司法實(shí)際工作者的大難題。這種情況實(shí)際上涉及如何理解《合同法》第107條的規(guī)定的歸責(zé)原則等立法精神。有的合同當(dāng)事人雙方在合同中籠統(tǒng)地約定不履行合同義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，沒有具體約定一旦違約如何承擔(dān)，在實(shí)踐中極易引起爭議。如果當(dāng)事人在合同中沒有約定違約責(zé)任，則爭議就更大。對(duì)此，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同是當(dāng)事人為一定經(jīng)濟(jì)目的達(dá)成一致的合意，包括所有條款在簽約當(dāng)事人之間具有法律效力，要尊重當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，如果沒有約定違約條款的，就不應(yīng)要求當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人在合同中約定不明確的，視為沒有約定違約責(zé)任，發(fā)生糾紛后當(dāng)事人一方無權(quán)提出要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任請(qǐng)求；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為、違約責(zé)任是法律規(guī)定的，當(dāng)事人可以約定具體承擔(dān)違約責(zé)任的方式和計(jì)算賠償額的方法，當(dāng)事人在合同中沒有約定違約責(zé)任條款不影響守約方提出對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求。我國《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”從此條中可以看出，《合同法》這一條中所確立的是無過錯(cuò)責(zé)任原則，違約行為的構(gòu)成要件是單一的，只需客觀上的違約行為，而無需認(rèn)定行為人主觀上的過錯(cuò)。只要當(dāng)事人一方存在違約行為，對(duì)方就有權(quán)要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，不管對(duì)方是否有過錯(cuò)，也可以推導(dǎo)出不管合同中是否有約定違約責(zé)任或者承擔(dān)違約責(zé)任的方法，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

實(shí)踐中，一般是指兩種情況，即一是作為商品房買賣合同買受人的購房方?jīng)]有按照合同約定支付購房款的，還有一種情況就是作為商品房買賣合同出賣人的開發(fā)方?jīng)]有按照合同約定交付使用房屋。

在房產(chǎn)買賣合同中沒有約定違約金的情況下，認(rèn)定當(dāng)事人的損失，可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：當(dāng)買受人不按照商品房買賣合同約定的支付購房款期限支付款項(xiàng)時(shí)使得出賣人不能及時(shí)得到該筆款項(xiàng)而失去支配使用該筆款項(xiàng)的權(quán)益，相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)沒有及時(shí)收取該筆貸款的逾期貸款利息；當(dāng)出賣人不按照商品房買賣合同約定交付適用房屋使得買受人不能及時(shí)得到房屋而失去占有、使用、收益的權(quán)益，使其失去的是應(yīng)當(dāng)收取的同期間地段房屋租金利益或者喪失的該筆損失。

一、關(guān)于房屋買受人逾期付款的違約責(zé)任問題

商品房買賣合同中約定的買受人支付購房款的方式可能是多種多樣的，有的是一次性付清，有的是分幾次付清，也有的是采取分期付款的方式多年付清，還有的是采取銀行擔(dān)保貸款的方式付款即“按揭”方式。但無論采取什么方式，都有一個(gè)付款期限，只不過每次付款時(shí)間有所不同。當(dāng)房產(chǎn)買受人沒有在合同中約定的期限付清購房款項(xiàng)時(shí)，就構(gòu)成了逾期付款的違約行為，就需要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。合同中約定的買受人付款時(shí)間如果有順延的情形，則適用順延的約定。

買受人逾期付款，按照未付購房款總額，依照中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)確定。在商品房買賣合同中約定了逾期付款的具體責(zé)任的，按照約定處理；沒有具體約定標(biāo)準(zhǔn)的，參照什么標(biāo)準(zhǔn)確定買受人的違約責(zé)任，法律上沒有明確規(guī)定。付款義務(wù)作為一種金錢給付義務(wù)?與中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)收取貸款有著相似之處，可以參照中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)確定違約責(zé)任的承擔(dān)。對(duì)于此類問題，最高人民法院在以前有關(guān)司法解釋中對(duì)一般合同逾期付款如何確定具體數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)問題作出過相關(guān)規(guī)定。有一個(gè)歷史演變過程。1996年5月16日最高人民法院法復(fù)(1996)7號(hào)《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》規(guī)定，合同當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，天民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收俞期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金，可按萬分之五計(jì)算。1999年2月16日起施行的最高人民法院法釋(1999)8號(hào)《關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》規(guī)定：“對(duì)于合同當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。中國人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，人民法院可以相應(yīng)調(diào)整逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。參照中國人民銀行1996年4月30日發(fā)布的銀發(fā)(1996)156號(hào)關(guān)于降低金融機(jī)構(gòu)存貸款利率的通知〉的規(guī)定，目前，逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)可以按每日萬分之四計(jì)算。”2000年11月21日起施行的最高人民法院《關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)〉的批復(fù)》規(guī)定：“將最高人民法院法釋(1999)8號(hào)批復(fù)中參照中國人民銀行1996年4月30日發(fā)布的銀發(fā)(1996)156號(hào)(關(guān)于降低金融機(jī)構(gòu)存貸款利率的通知〉的規(guī)定，目前，逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)可以按每日萬分之四計(jì)算的內(nèi)容刪除。”此后中國人民銀行公布的逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)基本上是確定在每日萬分之三左右。由此可見，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金，是經(jīng)過多年審判實(shí)踐采取的方法，而且實(shí)踐證明也是可行的做法，應(yīng)當(dāng)在今后的司法解釋中予以采用。以什么作為計(jì)算利息的基數(shù)，也是需要進(jìn)一步明確的問題。如果房產(chǎn)買受人已經(jīng)支付了部分購房款，就應(yīng)按尚未支付的款項(xiàng)為基數(shù)確定按照中國人民銀行公布的同期逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)確定相應(yīng)的利息。值得注意的是，隨著金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的不斷變動(dòng)，根據(jù)金融形勢(shì)的發(fā)展，中國人民銀行會(huì)不定期地發(fā)布逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)，人民法院在審理此類商品房買賣合同糾紛涉及逾期付款問題時(shí)，要注意按照中國人民銀行最新公布的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)確定逾期付款的違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，以保證公正和公平。

二、關(guān)于房地產(chǎn)出賣人逾期交付使用房屋的違約責(zé)任問題

出賣人沒有在商品房買賣合同約定的交付房屋期限內(nèi)交付房屋的行為，是逾期履行合同義務(wù)的行為。在此類合同中，對(duì)于什么時(shí)候算是出賣人履行了交付義務(wù)，實(shí)踐中有不同的理解。有的認(rèn)為是辦理了有關(guān)人住手續(xù)并交了房屋鑰匙，便是交付使用；有的認(rèn)為必須辦理了房屋的所有權(quán)過戶手續(xù)才算交付使用。考慮到房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，在交付使用上有其特殊性，這次司法解釋中規(guī)定對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占用，視為房屋的交付使用。這就是說，只要出賣人在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)履行了向買受人“交鑰匙”的行為，將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，就視為出賣人履行了房屋交付使用的義務(wù)，反之，就是逾期交付使用房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，履行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)是不同的。有一種情況應(yīng)當(dāng)注意，就是商品房買賣合同當(dāng)事人在合同中對(duì)房屋交付使用或者逾期交付使用房屋的具體內(nèi)容進(jìn)行了特別的約定時(shí)，則從其約定。比如，合同約定房屋交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，則應(yīng)按照約定來確定逾期交付房屋行為的界限，如果出賣人沒有在合同約定的期限內(nèi)既轉(zhuǎn)移房屋占有又轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就是逾期交付使用房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

《解釋》規(guī)定，當(dāng)出賣人不能按照合同約定交付使用房屋的，按逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的買受人所購?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確定。

租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同的區(qū)分，可出現(xiàn)統(tǒng)一租金、協(xié)議租金和市場(chǎng)租金。統(tǒng)一租金是指國家或者地方政府有關(guān)房地產(chǎn)主管部門在一定時(shí)期統(tǒng)一規(guī)定的房屋租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)受國家政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)行情影響會(huì)經(jīng)常處于變化之中。協(xié)議租金是指租賃合同雙方在平等、自愿基礎(chǔ)上協(xié)商確定的租金額。市場(chǎng)租金是指在房屋租賃市場(chǎng)形成的租賃關(guān)系的租金，其標(biāo)準(zhǔn)隨著市場(chǎng)行情的變化而波動(dòng)。同樣面積的房屋，因?yàn)樗幍膮^(qū)域位置的不同、朝向的不同、周圍的環(huán)境不同，往往使用價(jià)值相差很大，體現(xiàn)在價(jià)值上也差別較大。因此，人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件時(shí)，涉及確定違約行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，按照平均價(jià)格予以確定，只是相對(duì)公平。

目前，不少地方政府房地產(chǎn)主管部門會(huì)定期公布商品房或者經(jīng)濟(jì)適用住房的指導(dǎo)價(jià)，還會(huì)公布不同地段和種類房屋租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；有的地方政府房地產(chǎn)主管部門沒有公布此類房屋租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。人民法院在審理此類糾紛案件時(shí)，涉及出賣人沒有按照商品房買賣合同約定的期限向買受人交付使用房屋的，可以按照《民事訴訟法》的規(guī)定，在當(dāng)事人申請(qǐng)的前提下，委托取得房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，確定所購買的房屋在商品房買賣合同約定的出賣人交付使用房屋期間以及所在地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)。考慮到每一個(gè)地方政府房地產(chǎn)主管部門向社會(huì)公布的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有波動(dòng)，在確定訟爭糾紛涉及的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要以合同約定交付使用時(shí)的價(jià)格作為基準(zhǔn)；在逾期交付使用房屋期間租金標(biāo)準(zhǔn)有變動(dòng)的，按照這一期間的平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定買受人應(yīng)當(dāng)?shù)玫降倪`約金數(shù)額或者損失賠償額。

由于出賣人未能按照合同約定期限交付使用房屋，使得買受人不能在預(yù)先設(shè)定的時(shí)間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分的權(quán)能，在不能取得自己的房屋情況下，買受人為了解決居住使用問題，就可能要花費(fèi)一定的費(fèi)用去承租相同或類似性質(zhì)的房屋居住，也可能采取其他補(bǔ)救措施來解決居住之需，如向朋友借房，或者住在親戚朋友家，但不管買受人采取什么方式彌補(bǔ)失去商品房買賣合同約定的利益替代，都不影響買受人提出要求出賣人賠償損失。出賣人作為守約方在提出賠償要求時(shí)是以合同期待利益作為依據(jù)的，也就是說，是基于合同正常履行所應(yīng)當(dāng)獲得的利益，因此即使買受人沒有花費(fèi)支付租賃費(fèi)用，出賣人以此作為抗辯其不承擔(dān)違約責(zé)任的，也是不能成立的，人民法院不應(yīng)支持。

在人民法院委托有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要審查該評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格，一般情況下，各地都有公示，也可以在網(wǎng)上查找和核對(duì)。房地產(chǎn)評(píng)估，又稱房地產(chǎn)估價(jià)，是指房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格作出的推測(cè)和判斷。房地產(chǎn)估價(jià)，是受人民法院或者當(dāng)事人委托，對(duì)爭議標(biāo)的價(jià)格作出判定的法律行為。之所以要對(duì)爭議涉及的房屋租金問題進(jìn)行估價(jià)，是因?yàn)?a href="http://www.0312lvshi.org.cn/" title="上海房產(chǎn)律師" target="_blank" class="sitelink">房地產(chǎn)價(jià)格問題是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的中心，房地產(chǎn)價(jià)格的確定十分復(fù)雜，普通民眾和法官難以憑據(jù)自己的水平和經(jīng)驗(yàn)對(duì)該價(jià)格作出獨(dú)立的科學(xué)的判斷，無法作為認(rèn)定事實(shí)和定案的依據(jù)，故需要由專業(yè)估價(jià)人員進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格包括房屋租賃的租金價(jià)格經(jīng)常呈現(xiàn)多元化多層次的狀態(tài)，比較混亂，隨意性較大。價(jià)格的劃分種類繁多，需要根據(jù)案件的具體情況，評(píng)估出客觀真實(shí)的與房屋相當(dāng)?shù)膬r(jià)格。為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，前些年國家有關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布了一系列規(guī)章，如1992年建設(shè)部發(fā)布《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》，1995年3月建設(shè)部和人事部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，進(jìn)一步規(guī)范了我國房地產(chǎn)估價(jià)制度。按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的主要程序是：(1)申請(qǐng)估價(jià)。當(dāng)事人向人民法院申請(qǐng)，人民法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)遞交估價(jià)申請(qǐng)書，估價(jià)申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)載明當(dāng)事人的名稱、標(biāo)的物的名稱、面積、坐落；申請(qǐng)估價(jià)的理由項(xiàng)目和要求等。(2)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理后，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)和綜合作業(yè)評(píng)估專業(yè)人員在綜合各種因素進(jìn)行全面分析，作出估價(jià)報(bào)告。一般來說，估價(jià)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)的物名稱、面積、結(jié)構(gòu)地理位置、環(huán)境條件、使用情況、所處區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展前景；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展行情；標(biāo)的物及其附著物質(zhì)量等級(jí)評(píng)定；估價(jià)的原則、方法、分析過程和估價(jià)結(jié)果。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，作為對(duì)案件涉及的專門性和技術(shù)性問題進(jìn)行鑒定評(píng)估的范疇，屬于證據(jù)材料的一種，仍然需要在法庭上進(jìn)行質(zhì)證、經(jīng)查證屬實(shí)后，人民法院才可以作為定案的依據(jù)。