在商品房包銷中，存在著內部和外部兩個方面的三種法律關系。內部關系即房地產開發商與商品房包銷人之間的包銷關系，如果房地產開發商與商品房包銷人之間產生糾紛，可以通過他們之間的包銷合同予以調整。外部關系即房地產開發商和商品房包銷人與房產買受人之間的關系，其中包括：(1)房地產開發商與房產買受人之間的買賣關系。從商品房的交易看，享有售房主體資格的是商品房的所有人即房地產開發商，雖然由于包銷合同的約定，具體出售商品房的行為是由商品房包銷人與房產買受人實際完成的，但從合同關系上看，商品房的買賣雙方應為房地產開發商與房產買受人，這是一種具有法律形式意義的買賣關系。(2)商品房包銷人與房產買受人之間的法律關系。商品房包銷人與房產買受人之間雖然沒有直接的買賣關系，但由于買賣行為是由商品房包銷人與房地產開發商共同完成的，即商品房包銷人推銷房屋、聯系房產買受人，進行的是過程行為，房地產開發商與房產買受人訂立買賣合同，進行的是結果行為，同時商品房包銷人將房屋買賣所獲得的房屋價款中的包銷基價部分支付房地產開發商，剩余的超出包銷基價的差額部分留給自己。因此，商品房包銷人仍然是買賣合同實際的和重要的參與人，只是商品房包銷人的銷售行為隱藏在買賣合同的后面而已。

如前所述，商品房買賣由于受到不動產買賣登記制度的特殊限制，商品房包銷人銷售房屋必須以房地產開發商的名義，也就是說商品房包銷人銷售包銷房屋的買賣合同是在房產買受人與房地產開發商之間訂立的，因此從法律關系上講，買賣合同的相對人是房地產開發商與房產買受人，根據合同相對性原理，因買賣合同發生的糾紛，訴訟主體應為房產買受人與房地產開發商。

在因包銷引發的買賣關系中，房產買受人一般將房款支付給房產買受人，因此糾紛產生后，房產買受人往往只將商品房包銷人作為被告起訴，這是不當的。因為房地產開發商與房產買受人之間為直接的合同關系，合同的相對人為房地產開發商而非商品房包銷人，收取購房款的權利本屬于房地產開發商，商品房包銷人收取購房款是房地產開發商基于包銷合同而進行的權利轉讓，當因買賣合同發生糾紛涉訟時，根據合同相對性的原理，應將房地產開發商列為第一被告；同時商品房包銷人作為具體為民事行為的人，與案件有直接的利害關系，案件的處理結果往往涉及返還購房價款、賠償損失等，因而可將商品房包銷人作為共同被告。從民事訴訟理論講，當事人一方或者雙方為二人以上，其訴訟標的是共同的或是同一種類的為共同訴訟，共同訴訟人為共同原告和共同被告。共同訴訟中，人民法院必須合并審理并作出同一判決的訴訟為必要共同訴訟，人民法院可以合并審理并經當事人同意的訴訟為普通共同訴訟。在因商品房包銷人而產生的買賣糾紛中，房地產開發商作為房屋所有權的權利人，商品房包銷人作為相關人，在返還購房款、無效合同、房屋質量、房屋交付及辦理產權手續等糾紛中，房產買受人將房地產開發商和商品房包銷人作為共同被告一并起訴，是適當的。在這里，將房地產開發商和商品房包銷人作為共同被告，屬于普通的共同訴訟，而非必要的共同訴訟。

當然，如果房產買受人因為買賣合同發生糾紛，只將房地產開發商作為被告提起訴訟，也是允許的，但根據本條的規定，人民法院應當通知商品房包銷人參加訴訟。這也是由于商品房包銷人在買賣合同中所起的作用決定的。如前所述，因包銷產生的商品房買賣合同是一種特殊的買賣合同，買賣行為是由房地產開發商和商品房包銷人與房產買受人共同完成的，且房地產開發商收取包銷價款、交付房屋，商品房包銷人收取售房款、賺取銷售溢價，故房產買受人因買賣合同與房地產開發商產生糾紛，商品房包銷人作為買賣合同的重要的參與者，必須參加到訴訟中來。所以這里使用了“應當”一詞。

另外，這里規定“通知”商品房包銷人參加訴訟，是將商品房包銷人作為無獨立請求權的第三人，而非有獨立請求權的第三人。從民事訴訟理論上講，有獨立請求權的第三人是指對當事人爭議的訴訟標的，主張全部或者部分權利而參加到已經開始的訴訟中來的人。無獨立請求權的第三人是指對當事人爭議的訴訟標的雖然沒有獨立的請求權，但案件的處理結果同其有法律上的利害關系，因而參加到已經開始的訴訟中來的人。《民事訴訟法》第56條規定：“對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關系，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。”這里的“通知”只用在了無獨立請求權的第三人身上，由此說人民法院通知商品房包銷人參加訴訟，其身份只能是無獨立請求權的第三人。

無獨立請求權的第三人參加到已經開始的訴訟中來，是因為案件的處理結果與其有法律上的利害關系。所謂法律上的利害關系是指，作為當事人之間爭議的法律關系，與第三人參加的另一法律關系有牽連，即與另一法律關系的權利的行使、義務的履行有直接或間接的影響。如果案件的處理結果，本訴中不履行或不適當履行義務的一方當事人應承擔某種法律義務或責任，該當事人有權請求第三人承擔相應的責任或履行相應的義務。于是，無獨立請求權的第三人參加訴訟后，形成了兩個法

律關系：一是本訴原告和被告之間的法律關系，一是無獨立請求權的第三人和他所參加的一方當事人之間的法律關系。這兩個法律關系在法律上有著一定的牽連關系，人民法院可以將它們合并在一個訴訟程序里加以解決。在這個訴訟程序里，由于無獨立請求權的第三人與一方當事人有法律上的利害關系，如果該當事人勝訴，他就可能在法律上維護了自己的某種權利，如果該當事人敗訴，他就可能在法律上負有某種義務，因此他參加訴訟支持一方當事人的主張，反對另一方當事人的主張。但是，無論他參加原告一方，還是參加被告一方進行訴訟，他既不是原告，也不是被告，而是具有獨立訴訟地位的一種訴訟參加人。他參加訴訟雖然是維護一方當事人的主張，但在實質上是為了維護自己的民事權益。他與他所參加的一方當事人之間的關系，形式上利益一致，實質上又潛在著對立性，當他所支持的一方當事人勝訴時是統一的，敗訴時往往又是對立的。在因包銷而產生的買賣合同糾紛中，商品房包銷人作為無獨立請求權的第三人參加訴訟，無論他參加到哪一方，無論他所參加的那一方當事人勝訴還是敗訴，都將對商品房包銷人與房地產開發商之間的包銷關系產生影響，商品房包銷人與房地產開發商將根據原訴的判決結果，依據包銷合同的約定，調整他們之間的權利義務關系。

本條規定人民法院通知商品房包銷人作為無獨立請求權的第三人參加訴訟，也是考慮到在房產買受人因買賣合同糾紛起訴房地產開發商的案件中，商品房包銷人沒有獨立的請求權，即不可能提出訴訟請求和事實、理由，也就是說商品房包銷人作為有獨立請求權的第三人參加訴訟的情況是不可能發生的。因為房產買受人因買賣合同起訴房地產開發商，多是因為主張合同無效、返還購房款、延期交付房屋和房屋質量等原因，在這些糾紛中，商品房包銷人無自己的權利可以主張。

但是，在因買賣關系而產生的房地產開發商訴房產買受人的訴訟中，如果是因為房產買受人延期或不按約定支付購房款而提起訴訟的，商品房包銷人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。因為在商品房包銷人已全部向房地產開發商支付包銷款的情況下，商品房包銷人應獲得全部的購房款；在商品房包銷人尚未向房地產開發商支付包銷款的情況下，購房款中的一部分是房地產開發商依據包銷合同應得的包銷款額，另一部分是商品房包銷人應得的溢價利益。不論哪種情況，商品房包銷人都可以作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，主張自己的利益。當然，商品房包銷人也可以與房地產開發商一起作為共同原告提起訴訟，或者不參加到房地產開發商與房產買受人的訴訟當中，在房地產開發商取得購房款后，向房地產開發商索取其應得的利益；如果房地產開發商不予支付，商品房包銷人可以依據雙方之間的包銷合同對房地產開發商提起訴訟。

在房產買受人因買賣合同與房地產開發商發生的糾紛中，商品房包銷人不論是作為共同被告，還是作為無獨立請求權的第三人參加訴訟，最終所應承擔的是連帶責任，還是補充責任?在研究的過程中存有爭論。一種觀點認為，房地產開發商是買賣合同的簽約人，當房產買受人的合同權利受到侵害時，應首先由房地產開發商承擔違約責任，然后房地產開發商再與商品房包銷人根據包銷合同處理他們之間的關系；當房地產開發商沒有責任承擔能力或責任承擔能力不足時，商品房包銷人作為買賣合同的重要參與人，由其承擔補充責任。根據民法理論，補充責任是一種附加的責任，指在應承擔責任人的財產不足給付時，依法對不足部分承擔補充的民事責任。另一種觀點認為，對于房產買受人來說，買賣行為是由商品房包銷人與房地產開發商共同完成的，售房利益也由房地產開發商與商品房包銷人共同享有，當房產買受人的合同權利受到侵害，房地產開發商與商品房包銷人之間的違約責任沒有先后、大小之分，他們應對房產買受人承擔連帶責任。《解釋》最后對此沒有規定，但我們傾向于后一種意見。根據民法理論，連帶責任是指在共同責任中，每一責任人依照法律規定或者合同約定均應承擔全部責任，任一責任人承擔全部責任后，其余責任人即可免責，但承擔了全部責任的責任人有權請求其余責任人償付各自應承擔的份額。因此，《民法通則》第87條規定：“債權人或者債務人一方人數為二人以上的，依照法律的規定或者當事人的約定，享有連帶權利的每個債權人，都有權要求債務人履行義務；負有連帶義務的每個債務人，都負有清償全部債務的義務，履行了義務的人，有權要求其他負有連帶義務的人償付他應當承擔的份額。”連帶責任是民事責任中比較嚴厲的責任，連帶責任人不享有先訴抗辯權，也不得就超過自己應承擔的部分請求其他責任人給予補償的權利。承擔連帶責任必須有法律的直接規定或合同的特別約定，《民法通則》第130條就規定：“二人以上共同侵權造成他人損害的，應當承擔連帶責任。”

舉案例說明。金馬長城房產建設有限公司(甲方，以下簡稱金馬公司)與其匯國際投資(香港)有限公司(乙方，以下簡稱其匯公司)于1993年3月21日、6月3日，分別簽訂了《合作開發北京安慧北里小區陽光廣場協議書》(以下簡稱《合作協議》)和《補充協議》。主要內容為：甲方以其取得的陽光廣場項目的經營開發權，與乙方合作開發陽光廣場項目；合作方式為甲方將陽光廣場項目中的公寓和寫字樓部分(面積96839平方米)一次性全部售予乙方，乙方自本物業正式動工之日起分七期向甲方支付房款8600萬美元(總房價款的65%)，其余房款4700萬美元(占總房價款的35%)由購房小業主貸款金額中撥付；乙方自履行本協議規定首期付款之日起，便依法取得該物業權益，成為該物業之業主，甲方負責為乙方辦理相應權益證明文件和手續；對本物業之銷售計劃，乙方有最后決定權；甲方同意若乙方自行售出的房屋，小業主得將房款直接匯人乙方指定之賬號，但乙方需提供收款證明或清冊由甲方辦理有關訂購手續(如開具訂單、簽約等)；甲方同意在本物業對外廣告及宣傳資料中將乙方列為“合作發展商”。1993年6月4日和1994年8月22日，金馬公司做出《聲明》，內容為：本公司是北京“陽光廣場”項目的發展商，根據與其匯公司的合作協議書，現已將本項目中的公寓及寫字樓部分一次性售予其匯公司，此物業的權益歸其匯公司所有。1993年4月至1996年7月，其匯公司按照與金馬公司的《合作協議》《補充協議》的約定，分七期向金馬公司支付了8811萬美元(含利息、抵扣款)，履行了協議約定的向金馬公司支付購房款的義務。

1994年12月3日，金馬公司、其匯公司在向保利科技有限公司(以下簡稱保利公司)出示雙方《合作協議》《補充協議》后，經三方協商，保利公司與金馬公司簽訂了0701號《北京市陽光廣場房屋預售合同》(以下簡稱《0701號合同》)，約定：保利公司一次性付款2000萬美元購買陽光廣場C座金麗樓，總面積為22750平方米，交房日期為1996年8月31日；如延期交房，保利公司有權選擇終止合同，由金馬公司退還房款并償付利息，或繼續等待交房，金馬公司償還房屋延期交付期限內保利公司付款之利息(按中國銀行固定資產貸款利率計算)。1994年12月5日，保利公司、金馬公司、其匯公司共同對《0701號合同》及金馬公司的《聲明》作了公證，并由北京市公證處出具了公證書。1994年12月7日，保利公司按照其匯公司的匯款指令將購房款2000萬美元一次性打人其匯公司賬戶。1996年8月31日，金馬公司未如期交房，保利公司曾多次與其匯公司協商催要房產，并分別于1999年10月、11月、12月致函金馬公司，要求交付房產，但金馬公司未予回應。1999年12月21日，保利公司將金馬公司、其匯公司作為共同被告向北京市高級人民法院提起訴訟，請求判令金馬公司和其匯公司履行合同義務，交付金麗樓22750平方米的房屋；如訴爭之標的物部分被出售，就該部分房屋價值判令返還購房款；同時要求金馬公司和其匯公司支付違約金。

北京市高級人民法院一審認為：依法成立的合同受法律保護，當事人均應按照合同約定行使權利、履行義務，保利公司與金馬公司的《0701號合同》、金馬公司與其匯公司的《合作協議》《補充協議》及金馬公司的《聲明》，均是當事人的真實意思表示，亦不違反法律規定，應確認合法、有效。金馬公司的《聲明》及金馬公司與其匯公司的《合作協議》《補充協議》公開明確了金馬公司與其匯公司的合作關系、合作方式及其匯公司享有的權益，使金馬公司與其匯公司共同成為陽光廣場項目合作的權利義務人。據此，保利公司向其匯公司支付購房款及催要房屋的行為即為履行與金馬公司簽訂的《0701號合同》的行為，保利公司依約履行了合同義務，金馬公司亦應依合同約定交付房屋。金馬公司逾期交房，應承擔合同約定的違約責任。其匯公司作為陽光廣場項目的合作房地產開發商，對金馬公司的違約行為應承擔連帶責任。保利公司請求金馬公司、其匯公司履行合同義務，交付房屋并支付違約金的訴訟請求成立據此判決：(一)保利公司與金馬公司簽訂的《0701號合同》有效，繼續履行；(二)金馬公司于本判決生效后30日內將陽光廣場C座金麗樓22，750平方米房產交付保利公司，并辦理人住、產權轉移等相關手續。逾期不交付，自逾期之日起30日內金馬公司向保利公司返還相應房款，其匯公司承擔連帶責任；(三)金馬公司于本判決生效后30日內給付保利公司違約金(以保利公司已付房款計算自1996年9月1日起至交付房屋或房款付清時止的利息，按中國銀行同期固定資產貸款利率計算)，其匯公司承擔連帶責任。

金馬公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴稱：金馬公司與其匯公司是商品房預售合同關系，不是合作開發關系；是其匯公司將金麗樓轉售給保利公司并訂立房屋買賣合同，保利公司也是向其匯公司履行付款義務，行使催交房屋等權利，金馬公司與保利公司訂立的房屋預售合同只是以辦理房屋產權手續為目的，不是房屋買賣合同的當事人，不應承擔任何義務；《0701號合同》簽署至今，其匯公司從未告知金馬公司其已收取保利公司的購房款，也從未將收取的2000萬美元作為購房款列人雙方的結算，違反了《補充協議》約定的告知義務。

保利公司辯稱：保利公司與金馬公司簽訂的房屋預售合同真實合法有效，金馬公司和其匯公司應當共同履行交付陽光廣場C座金麗樓的合同義務；請求維持一審判決。其匯公司辯稱：一審判決認定《0701號合同》合法有效正確，保利公司和其匯公司均各自按照與金馬公司簽訂的協議，全面、完整地履行了合同義務，保利公司作為善意第三人要求金馬公司交付《0701號合同》約定的物業，有充分的事實和法律依據；

一審判決其匯公司對金馬公司的違約行為承擔連帶責任法律依據不足，其匯公司不是陽光廣場項目的合作房地產開發商，同時，其匯公司也沒有與金馬公司共同實施侵害保利公司收房權利的行為，不應對金馬公司的違約行為承擔連帶責任最高人民法院經審理認為：依據案件事實，金馬公司與其匯公司之間訂立的《合作協議》和《補充協議》及金馬公司的《聲明》均為合法有效，當事人也不持異議。按照金馬公司與其匯公司的協議約定，雙方之間建立了一種合作關系，即金馬公司以其合法取得的陽光廣場項目的經營開發權，其匯公司以包銷房屋的方式出資，合作開發陽光廣場，這就使得金馬公司與其匯公司成為陽光廣場項目的共同權利義務主體。盡管雙方在協議中明確約定金馬公司將房屋一次性售予其匯公司，物業權益歸屬于其匯公司，但從雙方約定的權利義務內容看，雙方之間實際上是一種包銷關系，金馬公司將其權益轉讓給其匯公司，并不是雙方合同關系的終結，而是雙方在共同開發銷售陽光廣場過程中的內部分工協作。在對外關系上，雙方仍是陽光廣場項目的共同當事人。本案中，其匯公司也是在向保利公司出示了其與金馬公司的《合作協議》和《補充協議》及《聲明》后，經三方協商，由金馬公司作為房地產開發商與保利公司簽訂《0701號合同》，將金麗樓出售給保利公司的。可見，《0701號合同》的簽訂，也是金馬公司與其匯公司共同履行《合作協議》約定義務的行為，并經三方協商、公證機關公證，應合法有效。保利公司與金馬公司簽訂房屋預售合同，并向其匯公司交付合同約定的2000萬美元的購房款，均是三方協商約定的行為。在保利公司向其匯公司支付了2000萬美元購房款后，便享有向金馬公司和其匯公司主張履行交房義務的請求權。而金馬公司按照與其匯公司《合作協議》的分工約定，負有向保利公司辦理交付金麗樓房屋手續的義務。基于金馬公司與其匯公司之間的合作關系和三方的約定，在《0701號合同》約定的房屋交付期限屆滿后，保利公司向其匯公司催要房產的行為，應視為向金馬公司主張權利的行為。因此，金馬公司應承擔《0701號合同》約定的交房義務，對金馬公司的違約，其匯公司應承擔連帶責任。金馬公司不得以與其匯公司之間發生的爭議對抗善意第三人保利公司。對金馬公司因其匯公司違反《合作協議》《補充協議》約定而造成的損失，應根據雙方《合作協議》的約定，由仲裁機關另行解決。據此，維持一審判決。

實務中，在一些因包銷而發生的買賣合同中，商品房包銷人往往會出現在合同中，作為合同的丙方在合同上簽字。因受到不動產買賣特殊性的限制(商品房包銷人不享有產權)，這時的商品房包銷人并不是出賣人，也不是共同出賣人，而只是第三者的身份。但是，房地產開發商、房產買受人、商品房包銷人三方會在合同中約定各自的權利、義務，這種約定決定著三方當事人在因買賣合同而產生的糾紛中的訴訟地位，因此，在本條的后半段規定了出賣人(房地產開發商)、商品房包銷人和房產買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

在研究本《解釋》的過程中，對于房地產開發商、商品房包銷人、房產買受人另有約定的內容包括什么存有不同的認識。一種意見認為是三方當事人間就商品房包銷人要否參加房產買受人與房地產開發商因買賣合同產生的訴訟的約定，另一種意見認為是就債務承擔的約定。從實踐中看，當事人在合同中約定的都是實體的權利、義務，幾乎沒有在合同中約定當糾紛產生時由誰參加訴訟這樣的內容，更何況訴訟參加人是由程序法律規定的，而不是由當事人約定的，換言之，當事人的這種約定往往是無效的。另外，債務承擔一詞在法律規定中尚未出現，同時考慮到當事人在合同中有時不只是約定義務，還一并約定權利，所以使用債務承擔一詞是不全面的。最后本條定稿為三方當事人對于“各自的權利義務”的約定。

商品房包銷人參與到房地產開發商與房產買受人的買賣合同中，作為合同的一方在合同上簽字，對于其享有的權利的約定，主要是收取購房款。本來，在商品房買賣合同中，收取購房款的權利屬于房地產開發商，但由于房地產開發商與商品房包銷人之間存在的包銷合同，商品房包銷人可能已經全部或者部分將包銷款支付給房地產開發商，房地產開發商便在買賣合同中，經房產買受人同意，將收取購房款的權利全部或者部分轉讓給商品房包銷人。這體現了《合同法》理論上合同權利轉讓的原理。

我國《合同法》第79條第1款規定：“債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人。所謂合同權利的轉讓，也稱為合同債權轉讓，是指合同債權人通過協議將債權全部或部分地轉讓給第三人的行為。其商品房包銷人參與到房地產開發商與房產買受人的買賣合同中，作為合同的一方在合同上簽字，更多的是三方在合同中約定一旦因買賣合同與房產買受人發生糾紛，所產生的責任由誰承擔問題，是由房地產開發商或者商品房包銷人承擔，還是由房地產開發商和商品房包銷人共同承擔。本來，買賣合同的相對人是房地產開發商和房產買受人，當房產買受人的合同權利受到侵害時，所產生的責任理應由房地產開發商承擔，但如果三方當事人在買賣合同中約定所產生的責任由商品房包銷人承擔，或者由房地產開發商和商品房包銷人共同承擔，則應當遵從當事人之間的約定。因為這體現了《合同法》理論上合同義務轉移的原理。

合同義務轉移即債務承擔，是指不改變債的內容，債務人將其負擔的債務移轉于第三人負擔。臺灣學者史尚寬則認為債務承擔謂不失債之同一性而由第三人承受或加人債務之契約。廣義的債務承擔包括第三人替代債務人承擔債務人的地位以及第三人加人債的關系與原債務人共同負擔同一內容的債務兩種情形。前一種情況稱為免責的債務承擔，商品房包銷人代替房地產開發商承擔違約責任，即屬于此種；后一種情況稱為并存的債務承擔，房地產開發商和商品房包銷人連帶承擔違約責任即屬于此種。

免責的債務承擔，指第三人取代債務人的地位而承擔全部債務，使債務人脫離債的關系。由于第三人加人債的關系，原由債務人承擔的債務轉由第三人承擔，第三人成為債務人。如果新債務人不履行或者不適當履行債務，債權人只能向新債務人而不能向原債務人請求履行債務或要求其承擔違約責任。免責的債務承擔特征為：(1)須有有效的債務存在，就本不存在的債務訂立債務承擔合同，不發生債務承擔的效力。(2)免責的債務承擔合同的標的應具有可移轉性，法律規定不得移轉的債務，不得由第三人承擔，性質上不可移轉的債務、債權人和債務人特別約定不得移轉的債務，原則上不得作為債務承擔合同的標的。(3)免責的債務承擔須經債權人同意，這是債務承擔合同生效的最主要要件，如果未經債權人同意而將債務移轉于第三人，該第三人是否有足夠的資力和信用履行債務，債權人的利益是否能夠實現，往往不能確定。因此，我國《合同法》第84條規定：“債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意”。(4)須有以債務承擔為內容的合同，分為第三人與債權人訂立債務承擔合同和第三人與債務人訂立債務承擔合同兩種情況。前者債務于合同成立時移轉于該第三人，后者債務承擔合同自債務人與第三人達成關于移轉債務于第三人的合意時成立，其效力必須征得債權人的同意。

并存的債務承擔又稱債務加人，是指原債務人并不脫離債的關系，而由第三人加人債的關系，與債務人共同承擔債務。并存的債務承擔成立后，第三人因加人債的關系而成為主債務人之一，債務人與第三人成為連帶債務人，依連帶債務的規定，債權人可徑向第三人請求履行全部債務。并存的債務承擔特征為；(1)以原已存在的有效債務為前提，且第三人所承擔的債務僅限于原債務范圍內，不會因債務的轉移而增加或減少。(2)第三人承擔債務原則上不需取得債權人的同意，債務人或者第三人向債權人發出債務承擔的通知即可。(3)第三人加人債的關系后，得以原債務人對抗債權人的事由對抗債權人，但不得以自己與債務人之間的事由作為抗辯理由對抗債權人。(4)并存的債務承擔成立后，債務因原債務人或者第三人的全部清償而消滅，債務的消滅因第三人的清償發生時，在第三人與債務人之間可能發生求償關系。

事實上，根據本條前半段的規定，房產買受人將房地產開發商作為被告起訴，人民法院通知商品房包銷人作為無獨立請求權第三人參加訴訟，房地產開發商和商品房包銷人作為買賣合同的共同行為人，由其承擔連帶責任，所依據的也是債務承擔原理。

本條是關于房產買受人因買賣合同與房地產開發商和商品房包銷人發生糾紛后，如何確定房地產開發商與商品房包銷人訴訟地位的規定，因此考慮房產買受人與房地產開發商、商品房包銷人在買賣合同中的約定內容，是為了根據其不同的約定，確定各自不同的訴訟地位，而不是對于三方當事人實體權利義務如何認定的規定。但是，三方當事人訴訟地位的確定，來源于當事人間對于各自權利義務的約定，特別是來源于各方當事人對于債務承擔的約定。在買賣合同中，房地產開發商、商品房包銷人與房產買受人以下對于合同履行過程中因房地產開發商違約所產生的責任由誰承擔的不同約定，會導致當事人不同的訴訟地位：

1.房地產開發商、商品房包銷人與房產買受人在買賣合同中約定，合同履行過程中如因房地產開發商方面違約，所產生的一切責任由房地產開發商承擔，當房產買受人的合同權利受到侵害時，房產買受人應將房地產開發商作為被告提起訴訟，同時根據房地產開發商、商品房包銷人與房產買受人的約定，不需通知商品房包銷人作為第三人參加訴訟。這不是對本條前半段規定的違反，而是基于三方當事人間的約定，在買賣法律關系中免除了商品房包銷人的責任，使其無需參加到房產買受人與房地產開發商之間的買賣合同糾紛中。但是如果在案件沒有進行實體審理前，人民法院已按照本條前半段規定的通知商品房包銷人參加訴訟，訴訟仍可在有商品房包銷人參加的情況下繼續進行，只是根據當事人間的約定，不得判決商品房包銷人承擔責任。

2.房地產開發商、商品房包銷人與房產買受人在買賣合同中約定，合同履行過程中如因房地產開發商方面違約，所產生的責任由商品房包銷人承擔，當房產買受人的合同權利受到侵害時，房產買受人提起訴訟會出現兩種情況：一是房產買受人將房地產開發商和商品房包銷人作為共同被告；二是房產買受人只將商品房包銷人作為被告提起訴訟。前一種情況是適當的，因為從法律關系上講，買賣合同的出賣人是房地產開發商，商品房包銷人只是共同行為人，當事人可以在合同中約定責任的承擔者，但最終責任應由誰承擔，需在人民法院實體審理后確定，在案件尚未審理前，根據房產買受人的請求，可以將房地產開發商與商品房包銷人作為共同被告。而第二種情況則是不當的。因為，首先買賣合同中約定權利義務的條款是三方當事人共同訂立的，因此約定發生糾紛，根據合同的相對性原理，三方當事人均應參加到訴訟中來；其次商品房包銷人承擔責任的情況，一是買賣合同被認定無效或解除時，須返還房產買受人的購房款，一是承擔違反買賣合同的違約責任。不論哪種情況，均需在對買賣合同審查、認定的基礎上確認，而買賣合同的法律關系是在房地產開發商與房產買受人之間建立的；第三從法律關系上講，買賣合同的出賣人是房地產開發商，商品房包銷人只是共同行為人，當事人可以在合同中約定責任的承擔者，但最終責任應由誰承擔，須在實體審理后確定，在案件尚未審理前，在程序上確定各方當事人的訴訟地位，仍宜將房地產開發商作為合同的一方當事人與商品房包銷人作為共同被告。因此，如果房產買受人執意只將商品房包銷人作為被告提起訴訟，人民法院應將房地產開發商追加為共同被告。有人主張，出現此種情況，可在立案時對房產買受人進行必要的釋明，房產買受人執意只將商品房包銷人作為被告提起訴訟的，人民法院可不予受理。但這樣做，無論是釋明，還是不予受理，均無法律依據。在房地產開發商與商品房包銷人作為共同被告的情況下，人民法院實體審理時，應根據三方當事人的約定，對房產買受人合同權利受到的侵害，判決商品房包銷人承擔相應的責任。當事人間的這種約定，體現了免責的債務承擔原理。雖然在此情況下，如果是債務的全部轉讓，則第三人(商品房包銷人)將完全代替債務人(房地產開發商)的地位，但由于因包銷產生的買賣合同的特殊性，從訴訟程序講，房地產開發商的訴訟當事人地位不可替代。

如果房地產開發商、商品房包銷人與房產買受人在買賣合同中約定，房產買受人將購房款交付商品房包銷人，在房產買受人遲延交付或不按約定交付的情況下，商品房包銷人可否單獨作為原告對房產買受人提起訴訟呢?回答是肯定的。因為依據包銷合同，商品房包銷人已將包銷款全部或部分支付房地產開發商，而依據買賣合同，收取購房款本是出賣人即房地產開發商的權利，但根據三方當事人在買賣合同中的約定，房地產開發商將收取購房款的權利全部或部分讓于商品房包銷人，收取房產買受人的購房款即變為商品房包銷人的權利，當此權利受到侵害時，商品房包銷人有權作為買賣合同權利的受讓人對房產買受人提起訴訟。這體現了合同權利轉讓的原理。雖然在權利部分轉讓情況下，受讓人(商品房包銷人)作為第三人加人到原合同關系中，與原債權人(房地產開發商)共享債權，但由于因包銷產生的買賣合同的特殊性，如果一定要求房地產開發商作為買賣合同的出賣方單獨或者與商品房包銷人作為共同原告起訴，在房地產開發商不予配合的情況下，商品房包銷人的權利便得不到保護，這樣對商品房包銷人是極不公平的。

3.房地產開發商、商品房包銷人與房產買受人在買賣合同中約定，合同履行過程中如因房地產開發商違約，所產生一切責任由房地產開發商和商品房包銷人共同承擔，當房產買受人的合同權利受到侵害時，房產買受人應將房地產開發商和商品房包銷人作為共同被告提起訴訟。如果房產買受人只將房地產開發商作為被告提起訴訟，人民法院應將商品房包銷人追加為共同被告。根據三方當事人的約定，對于房產買受人合同權利受到的侵害，人民法院應判決房地產開發商和商品房包銷人承擔連帶責任。當事人間的這種約定，體現了并存的債務承擔原理。

在因包銷引發的買賣合同中，還可能產生以下糾紛：

1.包銷合同約定，房地產開發商提供基礎材料，商品房包銷人負責包銷房屋銷售的廣告策劃、宣傳，如果商品房包銷人夸大宣傳，進行欺騙性銷售，形成糾紛引起索賠，房產買受人應將房地產開發商、商品房包銷人作為共同被告，商品房包銷人因制作虛假廣告，承擔直接賠償責任；房地產開發商因有義務對銷售廣告的內容進行審查與監督而疏于執行，應承擔連帶賠償責任。

2.商品房包銷人與房產買受人草簽協議，約定房屋的銷售價格，但房產買受人與房地產開發商訂立合同時，由于房地產開發商的失誤，以包銷價將房屋售出，商品房包銷人要求房地產開發商賠償其溢價損失的，應予支持。

3.房產買受人遲延支付購房款，房地產開發商與商品房包銷人可單獨也可共同向房產買受人追索。如果房地產開發商單獨依據買賣合同向房產買受人追償的，應根據商品房包銷人向其交付包銷款的情況，將售房款的全部或部分支付商品房包銷人；房地產開發商怠于履行的，商品房包銷人可依據包銷合同予以追索。