司法實踐中，有關房產分割的問題是離婚訴訟中的審理重點與難點。離婚訴訟中分割房屋，首先要解決的問題就是：該房屋是屬于夫妻一方個人財產，還是夫妻雙方共同財產。

概括來說，判斷房屋屬于夫妻一方個人財產還是夫妻共同財產，需要區分房屋系婚前購買還是婚姻關系存續期間購買，同時，還需要考量出資情況、還貸情況等具體因素。司法實踐中，可從四個角度進行考量：第一，購買房屋時的婚姻狀況；第二，購買房屋支付首付的情況；第三，房屋是否存在還貸情況；第四，房屋的登記情況。根據上述四個角度，結合具體司法案例，筆者將實踐中關于這一問題的認定分為以下 29種情形。下文，將就這 29 種情形具體展開分析。

一、房屋系婚姻關系成立之前購買

從房屋出資來源角度看，可以分為夫妻一方出資、夫妻雙方共同出資、夫妻一方父母出資、夫妻雙方父母出資等情形。

（一）夫妻一方出資

夫妻一方出資又可以分為全額出資和部分出資兩種情形。

1.婚前全額出資

如果房屋系婚前一方全額出資購買，且登記在一方名下的，應認定為登記權利人的個人財產。

如果房屋系婚前一方全額出資購買，在婚后將原本登記在一人名下的房屋變更登記在夫妻雙方名下的，一般應視為對另一方配偶的房屋份額贈與，該房屋的性質即從原本的夫妻個人財產轉化為夫妻共同財產。但是，盡管該房屋屬于夫妻共同共有，在具體分割時，一般不會按照通常物權法關于共同共有的處理原則進行均分，而會考慮出資比例等現實情況進行分割。例如，《上海市高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》第13條規定：“夫妻一方婚前出資購置房屋，權利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共有財產。如未約定按份共有，可認定共同共有，但在離婚分割該房產時，出資一方可適當多分。”

2.婚前支付首付，婚后夫妻雙方共同還貸

如果房屋系夫妻一方婚前支付首付購買，登記在出資方名下，那么應適用《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》（下稱《婚姻家庭編司法解釋（一）》）第 78 條規定進行判斷。該條規定，“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。”

如果房屋系夫妻一方婚前支付首付購買，登記在夫妻雙方名下，婚后由夫妻雙方共同還貸的，則該房屋屬于夫妻共同共有，但在離婚分割該房產時，出資一方可適當多分。

如果房屋系一方婚前支付首付購買，登記在非出資方名下的，婚后由夫妻雙方共同還貸，有證據表明雙方是以結婚、長期共同生活使用為目的購房，原則上房屋應認定為夫妻共同財產，非出資方證明該房產屬于贈與的除外。

（二）夫妻雙方出資

婚前由夫妻雙方出資購房，在實踐中主要有兩種情形：（1）雙方分別支付部分首付款至房地產開發商指定的銀行賬戶。（2）一方將款項支付給簽訂合同一方，由簽訂合同一方向房地產開發商支付首付款。

如果婚前由夫妻雙方出資購買的房屋登記在一方名下，那么非登記方出資的性質應如何判斷？實踐中，結合案件具體情況，主要有三種觀點：一是認為構成借貸關系，二是認為構成贈與關系，三是認為構成對房屋的共同出資。

在第一種、第二種觀點下，即使非登記方證明自己存在出資行為，也無法主張就該房屋成立共同共有關系。

在第三種觀點下，法院一般認為夫妻雙方是在婚前以“結婚為目的”購置房屋，該房屋屬于夫妻所共有。但對于是按份共有還是共同共有，不同法院也有不同觀點。例如，《深圳市中級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛案件的裁判指引》認為，夫妻一方在婚前購買房產并登記在該方名下，另一方主張其在買房時亦有出資且婚前買房目的即為結婚共同居住，如果并無充分證據顯示有關款項屬于借款或者贈與等其他性質，人民法院應當認定雙方按照各自的出資比例共有房產。

參考案例：徐某與孫某離婚糾紛案

案號：( 2013 )盤中民二終字第00371號

裁判理由：對于涉案房屋產權性質，根據上訴人提供的房屋產權證、結婚登記證，證明該房所有權人為上訴人本人，屬于婚前取得，雖上訴人承認被上訴人給付上訴人13萬元用于上訴人購買該房，但上訴人稱此款是以被上訴人與上訴人結婚為條件，被上訴人同意給付上訴人的，并且同意該房產權證辦理在上訴人個人名下，該房屬于上訴人婚前個人財產。本院認為，《中華人民共和國婚姻法》第十九條第一款（現為《民法典》第一千零六十五條第一款）“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條規定”，第十八條第一款第一項（現為《民法典》第一千零六十三條第一項）“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：一方的婚前財產”。本案中，雖有被上訴人給付上訴人的購房款13萬元，但對該房產權歸屬約定不明確，根據上述法律規定，該房屬于上訴人婚前取得的財產，應屬于上訴人的婚前財產，對于被上訴人給付上訴人的購房款13萬元應視為對上訴人的贈與。

參考案例二：宋某、吳某離婚后財產糾紛案

案號： ( 2021 )鄂01民終2760號

裁判理由：案涉房產買賣合同雖以吳某個人名義簽訂，簽訂時間早于雙方領證時間，現又登記于吳某名下，并不足以推定該房產為吳某個人婚前財產。首先，在正式登記結婚之前，雙方互有較復雜的資金往來。其次，案涉房產的首付款僅小部分由吳某個人支付給開發商，其他均由宋某支付。吳某主張宋某支付的部分均系對其個人的贈與，但無直接證據證實宋某在向第三方付款時明確作出對其個人贈與的意思。最后，買賣合同簽訂時間距雙方結婚登記時間僅有一個月。一審法院據此認定涉案房屋系雙方婚前共同出資為結婚而購買、婚后共同償還貸款的共同財產，按共同出資平均進行分割，并無不當。

婚前由夫妻雙方出資購房，如果登記在雙方名下，則房屋屬于夫妻共同共有。

（三）父母出資

父母出資的情形，可以根據是一方父母還是雙方父母出資，是部分出資還是全額出資進行更進一步的劃分。

1.一方父母全額出資

如果房屋系一方父母全額出資，登記在己方子女名下，根據《婚姻家庭編司法解釋（一）》第 29 條 第1 款規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

如果房屋系一方父母全額出資，登記在雙方或另一方子女名下，可以推定“父母有贈與雙方的意思”，應該認定該房產為夫妻共同共有。

2.一方父母支付首付款，婚后由夫妻雙方共同還貸

如果房產系一方父母支付首付款，登記在己方子女名下，婚后由夫妻雙方共同還貸的，可認定該房屋屬于一方的個人財產，父母婚前還貸部分是對己方子女的贈與，另一方可以獲得雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分。

如果房產系一方父母支付首付款，登記在雙方子女或另一方子女名下，婚后由夫妻雙方共同還貸的，可以推定“父母有贈與雙方的意思”，應該認定為共同共有。

3.雙方父母全額出資

雙方父母全額出資購買房屋，無論所有權登記在一方或者雙方名下，均應該視為對自己子女的贈與，該不動產可以認定為雙方按照各自父母出資份額按份共有。

4. 雙方父母出資支付首付款，婚后夫妻雙方共同還貸

雙方父母共同出資支付首付款，婚后由夫妻雙方共同還貸，無論所有權登記在一方或者雙方名下，父母婚前出資的部分都應該視為對自己子女的贈與，房產應認定為夫妻共同共有。對于該情形，由于既包含婚前“父母對自己子女的贈與”部分，又包含婚后“夫妻共有”部分，因而法院在酌情確定夫妻各自享有的房屋份額時，理應考慮婚前父母出資的比例。

二、房屋在婚姻關系存續期間購買

（一）一方出資

一方以婚前資產全額出資，且登記在出資方名下時，房屋屬于個人財產；其他情況下，房屋都屬于夫妻共同財產。實踐中，考慮到婚內財產混同的可能性極高，一方婚內出資購買的房屋認定為個人財產的情形是比較少見的。上海二中院熊燕法官在《涉房屋分割的離婚糾紛類改發案件裁判要點》一文中即認為：“除夫妻一方婚前個人房產完全足以購買新房產且新房產仍登記于該夫妻一方一人名下等少數情況外，夫妻婚后所購房屋無論登記于夫妻一方還是雙方名下，一般均屬于夫妻共同財產。”

（二）夫妻雙方出資

房產系夫妻雙方出資，且購買于婚姻關系存續期間的，無論房屋登記在夫妻一方或雙方名下，原則上，夫妻雙方婚后共同出資購買的房產應認定為夫妻共同財產。（如《上海市高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》持此觀點）

如果房屋系夫妻雙方出資，且購買于婚姻關系存續期間，登記在雙方子女名下的，司法實踐中，一般需要考量子女是否成年以及夫妻雙方的真實意思表示進行綜合判定。

1.夫妻雙方在婚姻關系存續期間共同出資購買房產登記在成年子女名下，應 查明當事人登記背后的真實意思，即夫妻雙方是否有將房屋贈與給子女的意思。如果有證據證明夫妻雙方將所有權登記在子女名下的真實意思僅是代名登記，夫妻雙方并無贈與意思的，該不動產應當認定為夫妻共同財產。

2. 夫妻雙方在婚姻關系存續期間共同出資購買房產登記在未成年子女名下，雙方在離婚時主張該房產為夫妻共同財產的，司法實踐中有兩種處理方式。

一是人民法院在離婚案件中不予處理，告知有關當事人在離婚后另行主張分割共有財產；

二是人民法院基于考量當事人的真實意思表示，結合案件具體情況綜合判斷。

最高人民法院民事審判第一庭關于“婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產購買房屋，產權登記在未成年子女名下，離婚時應如何處理”的解答中認為，不能簡單地按照登記情況將房屋認定為未成年子女的財產。實際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將房屋產權登記在未成年子女名下。但這并不意味著夫妻的真實意思是使未成年子女成為該房屋產權的權利人，因此，該房屋的真實產權人未必是未成年子女。人民法院應注意審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示，如果真實意思確實是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應將該房屋認定為未成年子女的財產，由直接撫養未成年子女的一方暫時管理；如果真實意思并不是將房屋贈與未成年子女，離婚時將該房屋作為夫妻共同財產處理比較適宜。

需要注意的是，若夫妻基于代持意思將房屋登記在子女名下，那么夫妻有關房產的內部約定不能對抗善意第三人。

如果房屋登記在子女和夫妻一方或雙方名下，且夫妻二人有將房產部分贈與子女的真實意思，若產權登記中未約定按份共有的，應認定共同共有。（如《上海市高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》持此觀點）

（三）父母出資

對于婚后父母出資的情形，《婚姻家庭編司法解釋（一）》第 29 條 2 款修改了原《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第 7 條的規定，不再區分是由“一方父母出資”還是“雙方父母出資”，一律規定為“當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規定的原則處理。”

1. 一方父母全額出資

如果房屋系一方父母全額出資，登記在己方子女名下，司法實踐主流觀點認為，考慮到物權法已經實施多年，普通民眾對不動產登記的意義已經有較為充分的認識，在出資后將不動產登記在自己一方子女名下，認定為是父母將出資確定贈與給自己子女一方的意思表示，符合當事人本意，也符合法律規定的精神。婚內一方父母全額出資且登記己方子女名下的，應認定為對己方子女的贈與。

如果房屋系一方父母全額出資，登記在雙方或對方子女名下，應考量出資方父母的真實意思表示，若能證明該出資系對子女雙方的贈與的，該房屋可以認定為夫妻共同共有。當然，由于另一方未對出資作出貢獻，在離婚分割份額時會相應少分。

2.一方父母支付首付，夫妻共同還貸

如果房屋系一方父母支付首付，登記在己方子女名下，由夫妻雙方共同還貸的，該房屋一般應作為夫妻共同財產。一般認為，只有在一方父母全額出資，且登記在己方子女名下時，才能推定有贈與己方子女的意思；而在一方父母部分出資的情況下原則上不能作此推定。例如，《北京市高級人民法院關于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》規定，“婚后由一方父母支付首付款為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還余款的，該不動產應作為夫妻共有財產，在離婚時綜合考慮出資來源、裝修情況等因素予以公平分割。”

如果房屋系一方父母支付首付款，登記在雙方子女名下，父母出資應認定為對子女雙方的贈與，又因為夫妻共同還貸，該房屋應認定為夫妻共同共有。

3.雙方父母全額出資

如果房屋系雙方父母全額出資，登記在一方子女名下的，一般應認定為夫妻共同共有。實踐中，由于房價高企，一方父母可能無力單獨承擔購房負擔，由雙方父母共同出資為子女購房的情形并不鮮見，父母為子女出資購房不僅是家族財產的傳遞形式之一，也寄托了父母對子女婚姻幸福美滿的期望，在雙方沒有明確約定的情況下，認定為是按份共有與家庭的倫理性特征不相符，也與法律規定有一定沖突。根據民法典第一千零六十二條規定，在沒有明確表示贈與一方的情況下，應當歸夫妻共同所有。（見：《關于適用民法典婚姻家庭編的解釋（一）》若干重點問題的理解與適用》）

如果房屋系雙方父母全額出資，登記在雙方子女名下的，該房屋應認定為夫妻共同共有。

4.雙方父母支付首付，夫妻雙方共同還貸

雙方父母共同支付首付款，由夫妻雙方共同還貸的，在雙方父母沒有明確表示贈與某一方的意思的情況下，且考慮到家庭的倫理性特征，無論房屋產權登記在一方還是雙方名下，均應認定為共同共有。