一、當(dāng)前按揭實務(wù)的性質(zhì)

我國大陸對按揭一詞的接觸和了解得助于自五六十年代興起于香港地區(qū)并于90年代初傳人我國的“樓花按揭”。作為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的交融產(chǎn)物，樓花按揭目前已經(jīng)成為當(dāng)今世界發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟國家和地區(qū)廣為流行的融資購樓方式。當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營較為活躍的大部分地區(qū)，按揭所具有的獨特功能日見明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和銀行三方的利益在其中形成了最佳的組合，其作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：(1)作為一種融資購樓方式，按揭制度解決了普通購房者資金不足的問題，增強了買房人的支付能力，從而使其對住房的需求成為現(xiàn)實且有效的需求；(2)在期房預(yù)售中，按揭使房地產(chǎn)開發(fā)商大大受益。在開發(fā)項目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商即可獲取預(yù)售資金，補足開發(fā)資金的匱乏并使兩者實現(xiàn)有效率的融通。更為重要的一點是，按揭貸款不僅為房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)掘和培養(yǎng)了潛力巨大的住房消費市場，而且有助于為房地產(chǎn)開發(fā)商在實現(xiàn)開發(fā)利潤的同時降低市場變化所帶來的風(fēng)險；(3)作為一種貸款方式，銀行等金融機構(gòu)在按揭實務(wù)中將房地產(chǎn)開發(fā)與銷售這兩個皆需貸款支持的環(huán)節(jié)合而為一，降低了貸款成本。同時，隨著購房群體的不斷擴大及房產(chǎn)對貸款回收的有力擔(dān)保，銀行所獲得的貸款利益無疑是豐厚且有保障的。故，有人將按揭貸款方式的作用歸納為“廣集資金、降低風(fēng)險、刺激消費”.隨著按揭購樓方式在我國房地產(chǎn)市場的廣泛運用，實務(wù)當(dāng)中出現(xiàn)了多種利益沖突。人民法院在處理這一類糾紛中摸索了許多有益的經(jīng)驗，但是普遍感到由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)范調(diào)整，在認(rèn)識上尚無法達(dá)到一致。這種不一致亦導(dǎo)致對同類糾紛的裁判出現(xiàn)了“條塊分割”的局面，其所造成的后果對于各方當(dāng)事人的權(quán)利保護(hù)以及房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)金融業(yè)的健康發(fā)展是尤為不利的。因此，對現(xiàn)實當(dāng)中因按揭實務(wù)產(chǎn)生的糾紛至少應(yīng)在司法解釋的層面上予以統(tǒng)一。

按揭系香港人對英美法上一種物的擔(dān)保方式“Mortgage”的意譯與音譯的混合體。作為英美法上物的擔(dān)保方式之一種， “Mortgage”發(fā)端于英國。《布萊克法律辭典》的解釋為，按揭是一種通過法律文件確立的為行為義務(wù)的履行或金錢債務(wù)的清償提供擔(dān)保而設(shè)定于土地或其他財產(chǎn)之上的權(quán)益。普通法上，財產(chǎn)在形式上的確定讓與意在擔(dān)保債務(wù)的履行，如讓與人在設(shè)定讓與行為當(dāng)時即于相對方一致同意該讓與，則為無效。按揭將法定權(quán)利讓與按揭權(quán)人(Mortage e) ， 但應(yīng)以按揭人(Mortg a-g or)怠于清償?shù)狡趥鶆?wù)或其他義務(wù)的履行為前提。原來意義上的“Mortgage”從法律構(gòu)成言之， 包含三個要素：(1)特定財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓；(2)債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人則確定地取得擔(dān)保財產(chǎn)的所有權(quán)；(3)債務(wù)人享有通過履行債務(wù)而贖回?fù)?dān)保物的權(quán)利，同時債權(quán)人負(fù)有交還財產(chǎn)的義務(wù)。按揭分為普通法上的按揭以及衡平法上的按揭。普通法上的按揭系指，擔(dān)保物之所有權(quán)移轉(zhuǎn)予按揭權(quán)人。在債務(wù)人不履行債務(wù)時，按揭權(quán)人可以請求法院取消按揭人的贖回權(quán)；衡平法上的按揭則是把擔(dān)保物的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭權(quán)人。在債務(wù)人不履行債務(wù)時，按揭權(quán)人須給予債務(wù)人一定的寬限期，并依取消贖回權(quán)之訴取消按揭人的贖回權(quán)。無論在哪種按揭之中，按揭人均留有贖回權(quán)，擔(dān)保物通常由按揭人繼續(xù)占有。按揭制度發(fā)展至現(xiàn)代，除了一部分按揭仍采原來的方式設(shè)定，即設(shè)定按揭時常伴隨權(quán)利(主要是所有權(quán))的移轉(zhuǎn)，大部分按揭系通過以按揭方式設(shè)定的財產(chǎn)負(fù)擔(dān)來設(shè)定。有學(xué)者認(rèn)為后一種按揭方式與大陸法系所講的抵押如出一轍。故，依歐陸大陸法的標(biāo)準(zhǔn)看，英美法系之“Mortgage”制度實際上由按揭(即權(quán)利移轉(zhuǎn))和財產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)(即大陸法中的抵押)組成。

香港法律中的按揭與古老的英國法中的“Mortgage"制度可謂一脈相承。具有代表性的觀點為：按揭，是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓給按揭收益人作為還款保證的法律行為效果。經(jīng)過這樣的轉(zhuǎn)讓，按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓于原按揭人。然而，盡管香港的按揭制度與英國的“Mortgage"制度具有衣缽上的繼承性，卻仍自成體例。相對于普通法上的按揭及衡平法上的按揭，房地產(chǎn)業(yè)在香港分為法定式產(chǎn)業(yè)與公義式產(chǎn)業(yè)。法定式產(chǎn)業(yè)是指為法律上承認(rèn)之現(xiàn)存的產(chǎn)業(yè)，業(yè)主對產(chǎn)業(yè)的所有權(quán)是一種法定產(chǎn)權(quán)。而公義式產(chǎn)權(quán)則指法律手續(xù)不完備或未有的、不存在的產(chǎn)業(yè)，如期房(樓花)。公義式產(chǎn)業(yè)業(yè)主對產(chǎn)業(yè)的所有權(quán)是一種公義式產(chǎn)權(quán)。與此相對應(yīng)，香港的按揭也分為法定式按揭和公義式按揭。依照香港《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財產(chǎn)條例》(以下簡稱《條例》)第44條第1款規(guī)定，在該條生效日期后，任何法定產(chǎn)業(yè)權(quán)的按揭，包括法定產(chǎn)業(yè)權(quán)的第二次或其后按揭，在法律上只可藉明定為法定押記(即抵押，筆者注)的契據(jù)作出，即自1984年11月1日起，法定式產(chǎn)業(yè)只能辦理法定式抵押，從而不再有法定式按揭的存在，只有公義式產(chǎn)業(yè)才能辦理按揭。條例第46條第1款規(guī)定在該條生效日期前或之后以契據(jù)作出的衡平法按揭中之衡平法權(quán)益(即公義式業(yè)權(quán)，筆者注)在符合條例第14條(衡平法權(quán)益轉(zhuǎn)為法定產(chǎn)業(yè)權(quán))的規(guī)定成為法定式業(yè)權(quán)，則就該衡平法權(quán)益而以契據(jù)作出的任何衡平法按揭，即成為該法定產(chǎn)業(yè)權(quán)的法定押記。但在香港的房地產(chǎn)法律以及實務(wù)之中，并未嚴(yán)格區(qū)分按揭與抵押的含義，按揭權(quán)人與抵押權(quán)人的權(quán)利基本相同，故在實務(wù)中把兩種房地產(chǎn)擔(dān)保形式統(tǒng)稱按揭，在使用之中，一般忽略了設(shè)定擔(dān)保時房地產(chǎn)所有權(quán)是否已經(jīng)被移轉(zhuǎn)。在香港的法律體系下，按揭擔(dān)保債權(quán)的范圍不僅包括按揭貸款及其利息、遲延罰息，而且包括房屋買賣合同中規(guī)定的應(yīng)由房產(chǎn)買受人負(fù)擔(dān)而其未負(fù)擔(dān)，由按揭權(quán)人代其履行所支出的一切費用，如手續(xù)費、勞務(wù)費及買賣成本交易費用等。按揭擔(dān)保標(biāo)的物的范圍為預(yù)售合同中房產(chǎn)買受人享有的一切權(quán)益，包括樓宇取得權(quán)、設(shè)定保險的利益等。按揭的效力體現(xiàn)在按揭權(quán)人與按揭人的權(quán)利義務(wù)，可從對內(nèi)與對外兩個方面論述。

1.對內(nèi)效力

(1)對擔(dān)保標(biāo)的物及業(yè)權(quán)契據(jù)的占有。按揭房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓至銀行名下，但只要按揭借款人如期償還借款，其對按揭房產(chǎn)享有占有權(quán)。按揭人雖然享有對按揭房產(chǎn)的占有使用權(quán)，但同時也負(fù)有保管的義務(wù)。如其未經(jīng)按揭權(quán)人同意擅自處分按揭房產(chǎn)或以行為導(dǎo)致樓宇價值減少，按揭權(quán)人有權(quán)要求其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。另外，未經(jīng)按揭權(quán)人同意，按揭人不得擅自變更或解除房屋買賣合同，不得采取任何可能導(dǎo)致合同無效的行為。與此相對應(yīng)，按揭權(quán)人有權(quán)管有有關(guān)的業(yè)權(quán)契據(jù)等文件，并同樣亦須為妥善管理及保存。否則，在按揭人贖回按揭財產(chǎn)時，其應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。根據(jù)條例第47條規(guī)定，即使按揭契據(jù)有相反約定，按揭人在享有按揭財產(chǎn)權(quán)益的期間內(nèi)，有權(quán)在任何合理的時間，查閱任何按揭權(quán)人管有的契據(jù)以及復(fù)制該契據(jù)。在按揭擔(dān)保期間，按揭權(quán)人僅具有擔(dān)保權(quán)人的資格，其所有權(quán)利之行使必須限于擔(dān)保目的范圍內(nèi)。在其債權(quán)未屆清償期，不得將樓宇轉(zhuǎn)讓第三人，不得主張按揭人對房產(chǎn)的占有為無權(quán)占有。

(2)按揭人對按揭房產(chǎn)享有贖回權(quán)。按揭人在如約履行還款責(zé)任以后，即享有贖回權(quán)。基于其此項贖回權(quán)，按揭權(quán)人應(yīng)將設(shè)定按揭時轉(zhuǎn)讓其名下的按揭房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)回按揭人名下。另外，即使按揭人遲延還款已構(gòu)成違約，但其仍在衡平法上享有贖回權(quán)。該衡平法上的贖回權(quán)系從按揭擔(dān)保的設(shè)定目的出發(fā)，如果按揭人在一定期限內(nèi)還清欠款，他仍能取得法定的贖回權(quán)。亦有學(xué)者認(rèn)為按揭人在按揭設(shè)定后所享有的贖回權(quán)統(tǒng)稱衡平法上的贖回權(quán)。當(dāng)同一按揭人在其不同財產(chǎn)上對同一按揭權(quán)人(指現(xiàn)實按揭權(quán)人)設(shè)定按揭時，如其僅就其中一項財產(chǎn)要求贖回時，按揭權(quán)人有權(quán)要求按揭人對其他財產(chǎn)一并贖回。此即按揭權(quán)人的歸并權(quán)。按揭權(quán)人的歸并權(quán)應(yīng)有兩項限制：各份按揭契據(jù)至少有一份賦予按揭權(quán)人以歸并權(quán)；歸并的各項按揭均已超過贖還期。

(3)按揭人違約時按揭權(quán)人的權(quán)利。香港大多數(shù)銀行均在按揭契據(jù)規(guī)定的還款日之后給按揭人一個寬限期，通常為6-13天。只有超過該寬限期，銀行才開始計算罰息；當(dāng)按揭人兩期未能還款，銀行會向按揭人發(fā)出警告信催其還款，如未得到還款或答復(fù)，銀行會委托律師向按揭人發(fā)出律師通知函要求其在一個月內(nèi)還清所有按揭余款；在這一個月內(nèi)，如果按揭人仍未還清借款，銀行可以收回、出售或出租物業(yè)或者委任接管人接管物業(yè)。收樓后，銀行或接管人可以用私人協(xié)議、公開拍賣或投標(biāo)方式將按揭房產(chǎn)售出(公開拍賣方式較為普遍)。但是銀行行使出售按揭財產(chǎn)的權(quán)利必須符合條例附表4第11條的規(guī)定。與美國各州法律規(guī)定的按揭權(quán)人享有的止贖權(quán)略有不同，香港法律除規(guī)定享有止贖權(quán)的按揭權(quán)人在具有與出售按揭財產(chǎn)情形相同條件時，可以申請止贖令外，還規(guī)定只要按揭人以該房地產(chǎn)的價值可能超過其實際拖欠的按揭余款為由提出申請或其他對按揭房產(chǎn)享有某些權(quán)益的人提出相應(yīng)要求，法院就可能下令出售按揭房產(chǎn)來代替止贖程序。如經(jīng)由以上各種權(quán)利的行使仍不足以彌補銀行的損失，其得繼續(xù)向按揭人追討。

2.對外效力

(1)按揭權(quán)人的權(quán)利。在按揭過程中，雖然銀行系按揭房產(chǎn)法律上的所有權(quán)人且依香港法律，其享有廣泛的權(quán)利，實務(wù)當(dāng)中卻很少出現(xiàn)銀行隨意處分按揭房產(chǎn)的情況。銀行有權(quán)以其在按揭合同中享有的貸款債權(quán)及按揭人在買賣合同中享有的買方權(quán)益另行設(shè)立擔(dān)保。按揭人的債權(quán)人無權(quán)對按揭房產(chǎn)聲請強制執(zhí)行，在按揭人破產(chǎn)時，按揭權(quán)人有權(quán)取回按揭房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)時房產(chǎn)買受人(借款人)無權(quán)主張所有權(quán)保護(hù)，其僅可以對按揭房產(chǎn)主張優(yōu)先權(quán)，但償金應(yīng)用來償還其對銀行的債務(wù)。在對外關(guān)系上，根據(jù)條例附表4第6、7條的規(guī)定，按揭權(quán)人得行使關(guān)乎按揭土地的任何申索、要求或爭議，作出和解、調(diào)整、提交仲裁、妥協(xié)及安排，并有權(quán)以所有權(quán)人名義提起、進(jìn)行及強制執(zhí)行任何與按揭財產(chǎn)有關(guān)的申索、訴訟訟案或法律程序，以及就上述程序進(jìn)行辯護(hù)、作出妥協(xié)及予以放棄，但行使前亦應(yīng)符合條例附表4第11條規(guī)定的條件。

(2)按揭人的權(quán)利。按揭人有權(quán)轉(zhuǎn)讓所購樓宇(含樓花)，但此種轉(zhuǎn)讓須經(jīng)銀行同意方可以為之，否則該行為對銀行不生效力。按揭人有權(quán)以按揭房產(chǎn)再設(shè)定擔(dān)保。但根據(jù)條例附表2的B部(g)條規(guī)定，按揭人如無銀行事先書面同意，不得在該衡平法按揭有效期內(nèi)的任何時間，就該財產(chǎn)或其任何權(quán)益或其衡平法贖回權(quán)作出轉(zhuǎn)讓、押記、分租或其他方式的處理或處置，或訂立任何協(xié)議以作出上述處分。根據(jù)條例第49條規(guī)定有權(quán)管有按揭財產(chǎn)或收取租金或收益的按揭人，除非訴因是基于其與任何其他人共同訂立的租賃或其他合約的情形，在按揭權(quán)人未曾就按揭財產(chǎn)發(fā)出擬取得該財產(chǎn)的管有權(quán)或擬收取按揭財產(chǎn)的租金及收益的通知的時候，僅有權(quán)以自己的名義提起訴訟，以收回上述權(quán)益或防止發(fā)生與按揭財產(chǎn)有關(guān)的任何侵人事件及任何其他錯誤行為，并有權(quán)追討損害賠償。

英美法系中“Mortgage”制度與大陸法系讓與擔(dān)保都淵源于羅馬法中的信托擔(dān)保。就其本義來說，讓與擔(dān)保與羅馬法中的信托擔(dān)保乃屬同一概念。兩者都是通過權(quán)利的移轉(zhuǎn)對債權(quán)提供擔(dān)保，故日本學(xué)者將“Mortgage”譯為讓與擔(dān)保。日本學(xué)者對讓與擔(dān)保的定義是：在通過轉(zhuǎn)讓可以作為擔(dān)保標(biāo)的物的財產(chǎn)權(quán)而達(dá)成信用授受目的的制度中，授信者具有請求返還融資資本的權(quán)利，在受信者未能返還時，得就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)囊环N特殊的物的擔(dān)保制度。綜合來看，所謂讓與擔(dān)保，系指債務(wù)人或第三人將標(biāo)的物的權(quán)利移轉(zhuǎn)與擔(dān)保權(quán)人，于債務(wù)清償后，標(biāo)的物應(yīng)返還與債務(wù)人或第三人，債務(wù)不履行時，擔(dān)保權(quán)人得就該標(biāo)的物受償之非典型擔(dān)保。②讓與擔(dān)保的主要特征是以移轉(zhuǎn)擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)或其他財產(chǎn)性權(quán)利為方式，以達(dá)成為債權(quán)提供擔(dān)保信用為目的。

按揭實務(wù)的性質(zhì)事關(guān)按揭實務(wù)中各方權(quán)利沖突的處理，學(xué)界對此問題尚存在爭議，歸納起來有以下幾種觀點：

1.房產(chǎn)抵押說。該說認(rèn)為，按揭實際上屬于房產(chǎn)抵押。其中的現(xiàn)房按揭與房產(chǎn)抵押完全一致，自不待言。至于期房，盡管不是實際存在的樓宇，但購買期房事實上會導(dǎo)致獲得現(xiàn)房，而且房產(chǎn)買受人在買期房時已支付了部分房款，它雖具有不確定性，但亦相當(dāng)于現(xiàn)房的部分價值。此外，期房按揭的目的也是為了擔(dān)保債務(wù)的清償，擔(dān)保物的占有及使用仍為按揭借款人所有。按揭權(quán)人的權(quán)利與抵押權(quán)人的權(quán)利亦大體相同。從債務(wù)不履行時按揭權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)利來看，期房按揭實際上仍屬房產(chǎn)抵押。

2.權(quán)利抵押說。該說認(rèn)為按揭與抵押基本相同，但又有不同。應(yīng)屬于權(quán)利抵押。主要理由是，期房按揭中的按揭人是以其在預(yù)售商品房合同中的全部權(quán)益作為抵押，即以其合同權(quán)利為抵押擔(dān)保物而成立的抵押。此種抵押有別于以現(xiàn)存的實物作為抵押標(biāo)的物的抵押。該說亦稱為準(zhǔn)抵押說。

3.權(quán)利質(zhì)押說。該說認(rèn)為，期房按揭人與銀行簽訂按揭貸款合同時，擔(dān)保物系尚未存在或正在成長的房屋，因此房產(chǎn)買受人對擔(dān)保物所享有的權(quán)利并非物權(quán)而僅僅是一種債權(quán)。房產(chǎn)買受人為借款提供的擔(dān)保是其對出賣人享有的合同債權(quán)，此種債權(quán)符合作為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的權(quán)利之性質(zhì)。它屬于財產(chǎn)權(quán)，具有可轉(zhuǎn)讓性且適于設(shè)質(zhì)。

4.讓與擔(dān)保說。該說認(rèn)為香港地區(qū)所實行之按揭擔(dān)保源于英國法中的“Mortgage”制度， 相當(dāng)于大陸法系國家如德國、日本的讓與擔(dān)保。當(dāng)前的房地產(chǎn)按揭實務(wù)與讓與擔(dān)保的運行機制大體相同。具體表現(xiàn)在；

(1)擔(dān)保物之財產(chǎn)權(quán)在形式上已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)。在目前的房地產(chǎn)按揭貸款實務(wù)操作中，當(dāng)按揭標(biāo)的為期房按揭時，借款人須將《商品房買賣合同》正本交由銀行執(zhí)管；當(dāng)該房產(chǎn)竣工人住后，借款人委托發(fā)展商代向當(dāng)?shù)?a href="http://www.0312lvshi.org.cn/" title="上海房產(chǎn)律師" target="_blank" class="sitelink">房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門申領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》并將正本交銀行執(zhí)管。在標(biāo)的物為現(xiàn)房時，借款人須將《商品房買賣合同》正本及《房地產(chǎn)權(quán)證》正本交由銀行執(zhí)管。此外，按揭合同常常約定：在按揭人不能履行還款義務(wù)時，銀行可以直接取得按揭人在買賣合同中的全部權(quán)益以清償所有欠款。此種條款正是典型的“流擔(dān)保約款”。此種將《商品房買賣合同》正本及《房地產(chǎn)權(quán)證》正本交由銀行執(zhí)管的行為及“流擔(dān)保約款”，正是銀行持有擔(dān)保物財產(chǎn)權(quán)的標(biāo)志。質(zhì)言之，房地產(chǎn)按揭是采取移轉(zhuǎn)擔(dān)保物財產(chǎn)權(quán)的法律形式。

(2)按揭人享有贖回權(quán)。絕大多數(shù)按揭合同規(guī)定，在按揭人依約償還按揭權(quán)人的全部借款及其他所有義務(wù)后，按揭權(quán)人即應(yīng)解除其在按揭合同中的按揭權(quán)益，并將按揭物業(yè)的《商品房買賣合同》正本及《房地產(chǎn)權(quán)證》正本退還給按揭人。這說明按揭人在清償債務(wù)后享有贖回?fù)?dān)保標(biāo)的物的權(quán)利。

(3)擔(dān)保權(quán)的設(shè)定需要登記公示。擔(dān)保標(biāo)的物為期房的時候，借款人須到當(dāng)?shù)?a href="http://www.0312lvshi.org.cn/" title="上海房產(chǎn)律師" target="_blank" class="sitelink">房產(chǎn)登記部門辦理期房按揭登記手續(xù)，并加蓋期房按揭章。當(dāng)房產(chǎn)竣工人住后，借款房產(chǎn)買受人委托發(fā)展商代向當(dāng)?shù)?a href="http://www.0312lvshi.org.cn/" title="上海房產(chǎn)律師" target="_blank" class="sitelink">房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門申領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》，與銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)并以銀行為第一受償人。在按揭標(biāo)的為現(xiàn)房時，借款人亦須到當(dāng)?shù)?a href="http://www.0312lvshi.org.cn/" title="上海房產(chǎn)律師" target="_blank" class="sitelink">房產(chǎn)登記部門辦理房地產(chǎn)按揭登記手續(xù)，并以銀行為第一受償人。故，房地產(chǎn)按揭實務(wù)與讓與擔(dān)保的制度特征基本相同。

現(xiàn)結(jié)合我國當(dāng)前的按揭實務(wù)對以上學(xué)界各說做一分析論證。

1.房產(chǎn)抵押說。該說的主要理由是：(1)房產(chǎn)買受人在購買期房時已支付了部分房款，雖具有不確定性，但亦相當(dāng)于現(xiàn)房的部分價值；(2)擔(dān)保物的占有使用仍歸于按揭人；(3)按揭人在債務(wù)不履行時按揭權(quán)人享有的仍是優(yōu)先受償權(quán)。故，以上特征均與房產(chǎn)抵押相同。

筆者認(rèn)為，在期房買賣中，房產(chǎn)買受人雖在辦理按揭貸款之前即已支付了一定比例的購房款，但并不能說其已經(jīng)取得了所購房屋的所有權(quán)。換言之，房產(chǎn)買受人此時享有并藉以設(shè)定擔(dān)保的并非現(xiàn)實存在的房產(chǎn)物權(quán)當(dāng)屬無疑，此與房產(chǎn)抵押顯不相同。即使持將期房按揭以抵押制度進(jìn)行解釋的觀點，亦承認(rèn)兩者之間在法律關(guān)系內(nèi)容、標(biāo)的物范圍、設(shè)定方式、實現(xiàn)方式、標(biāo)的物風(fēng)險責(zé)任的承擔(dān)及登記方式等諸多方面存在差異。結(jié)合按揭實務(wù)中按揭貸款合同的相關(guān)約定來探究銀行同意以房產(chǎn)買受人預(yù)售合同中的權(quán)利設(shè)定擔(dān)保的原意，結(jié)論應(yīng)當(dāng)是房產(chǎn)買受人以轉(zhuǎn)讓其在商品房預(yù)售合同當(dāng)中享有的對建成房屋的合同權(quán)利給銀行，同時保留回贖權(quán)以取得按揭貸款。房產(chǎn)買受人如約履行了還款義務(wù)，則享有贖回權(quán)。反之，銀行將取得設(shè)定按揭的房產(chǎn)買受人在買賣合同項下的合同權(quán)利。此點明顯與流抵押之禁止原則相違背。換言之，期房按揭與房產(chǎn)抵押在對債權(quán)的擔(dān)保形式上顯有不同。該說以現(xiàn)房按揭與房產(chǎn)抵押幾乎完全相同而概括期房的情形，似有不力。另一方面，期房按揭的實質(zhì)是以將要或正在建造之物設(shè)定抵押，在學(xué)理上謂之未來物或?qū)砦锏盅骸＞C合我國《擔(dān)保法》及城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，對未現(xiàn)實存在物能否設(shè)定抵押并沒有明確肯定。此后，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條及最高人民法院《擔(dān)保法》司法解釋第47條對此給予了肯定。筆者認(rèn)為，對將來物能否設(shè)定抵押，雖存在許可和不許可兩種立法主義，但從發(fā)揮物之價值的角度出發(fā)，應(yīng)采許可說為正當(dāng)無疑。但抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)具有強大的物權(quán)效力，登記公示須為必要。將來物未實際存在，在形態(tài)上具有不確定性，故物權(quán)法意義上之本登記的設(shè)定無從為之。此時若賦予就將來物所設(shè)之抵押權(quán)以完全的物權(quán)效力似有不妥。因此，學(xué)界多數(shù)說認(rèn)為，以將來物設(shè)定抵押權(quán)時，設(shè)定行為不能立即發(fā)生物權(quán)效力，僅能在當(dāng)事人之間發(fā)生債的效力。在將來物現(xiàn)實形成后，抵押權(quán)物權(quán)效力的障礙消除，其效力乃生。我國臺灣地區(qū)學(xué)者謝在全先生也認(rèn)為，作為抵押的財產(chǎn)原則上限于已經(jīng)存在之物，以將來物設(shè)立抵押，僅具債的效力。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條第(2)款規(guī)定，以在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。而此種“登記”依學(xué)界通說并非產(chǎn)生物權(quán)公示效力的物權(quán)登記。解決這一矛盾的方法有二：(1)明定只有在抵押物實際存在時方生物權(quán)效力。如《意大利民法典》第2823條規(guī)定，僅自未來物存在時起，對該未來物的抵押權(quán)登記方為有效。梁慧星先生主編的中國《物權(quán)法》草案建議稿即采此例；(2)確立預(yù)告登記制度以限制抵押人處分該物，并藉此保全預(yù)告登記內(nèi)容的效力。此預(yù)告登記系指對尚未發(fā)生物權(quán)效力的物權(quán)變動，以暫時的處分所為的登記。在類型上屬于保全物權(quán)的預(yù)告登記。但是，不論采順位溯及抑或效力溯及觀點，日后的本登記均屬必需。《中華人民共和國民法》(草案)物權(quán)編即采此例。換言之，我們應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一個科學(xué)完整的房產(chǎn)登記法律體系。上述兩者在目前無疑是缺失的。因而，在當(dāng)前的法律框架下，就將來物設(shè)定的抵押僅產(chǎn)生抵押合同的成立。銀行與房產(chǎn)買受人設(shè)定按揭的原意絕非滿足于一個抵押權(quán)尚需等待擔(dān)保物現(xiàn)實存在時方能產(chǎn)生效力之下的抵押合同的孤立生效。在現(xiàn)房買賣的情況下，房產(chǎn)抵押說也不是非常全面的。若當(dāng)事人明確選擇抵押擔(dān)保形式并辦理了登記，則以抵押釋之即為適當(dāng)。但是如果當(dāng)事人一方面選擇抵押，另一方面又訂有流抵押約款而且其真實意思又恰恰存在于后者的話，僅以抵押說解釋就有不足了。造成這一問題的癥結(jié)在于現(xiàn)有法律為當(dāng)事人提供的擔(dān)保物權(quán)之選擇空間過于狹窄。此外，按揭實務(wù)中很重要的一個環(huán)節(jié)就是按揭人須將有關(guān)合同文本及權(quán)屬憑證交銀行收執(zhí)，亦與房產(chǎn)抵押相異。房產(chǎn)抵押的優(yōu)先受償效力僅依據(jù)抵押登記的作成即可獲得保證，抵押權(quán)人無需占有抵押人之相關(guān)權(quán)狀。在房產(chǎn)抵押中，抵押人向抵押權(quán)人提交所有權(quán)狀的目的只在于辦理抵押登記之用。抵押權(quán)一經(jīng)登記之作成即生效力。權(quán)利憑證僅系證明相關(guān)權(quán)利的文件，本身不能作為擔(dān)保，除非抵押權(quán)人與抵押人定有保管契約，否則抵押權(quán)人占有該權(quán)利憑證即為無權(quán)占有。從抵押權(quán)的設(shè)定及目的觀之，抵押權(quán)人占有該權(quán)利憑證亦屬不必要。至于“擔(dān)保物的不移轉(zhuǎn)占有”和“擔(dān)保權(quán)人享有的仍然是優(yōu)先受償權(quán)”與抵押相同的問題，筆者認(rèn)為擔(dān)保物的不移轉(zhuǎn)占有并非抵押制度所獨具，在一些非典型擔(dān)保物權(quán)中亦有不移轉(zhuǎn)擔(dān)保物的情形。而擔(dān)保權(quán)的設(shè)定目的都是為主債務(wù)的清償提供擔(dān)保，在主債務(wù)人不履行債務(wù)時，擔(dān)保權(quán)人享有的均為就擔(dān)保物變價的優(yōu)先受償權(quán)利。換言之，這是所有擔(dān)保物權(quán)所共同具有的。以上兩點的相同不能成為以抵押說解釋目前按揭實務(wù)性質(zhì)的依據(jù)。在為按揭實務(wù)定性的時候，主要應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人的特約來考察對主債務(wù)提供擔(dān)保的具體方式。

2.權(quán)利抵押說。該說的主要理由是，期房按揭中的按揭人是以其在預(yù)售商品房合同中的全部權(quán)益作為抵押，即以其合同權(quán)利為抵押擔(dān)保物而成立的抵押。此種抵押有別于以現(xiàn)存的實物作為抵押標(biāo)的物的抵押。

根據(jù)我國《擔(dān)保法》第34條及《房地產(chǎn)管理法》第47條之規(guī)定，權(quán)利抵押應(yīng)為土地使用權(quán)等用益物權(quán)。結(jié)合國外立法例“及權(quán)利抵押的學(xué)理來看，權(quán)利抵押的標(biāo)的亦應(yīng)限定在用益物權(quán)及用水權(quán)、采礦權(quán)等準(zhǔn)物權(quán)。房產(chǎn)買受人在買賣合同中享有的權(quán)利實際上屬于一種“所有權(quán)的期待權(quán)”。有學(xué)者認(rèn)為，誠然取得物權(quán)之期待權(quán)并非即為物權(quán)，但據(jù)此而否認(rèn)期待權(quán)不具有其因完成權(quán)利而可取得之權(quán)利之性質(zhì)，亦難令人贊同。藉此，該期待權(quán)似應(yīng)屬于一種準(zhǔn)物權(quán)。至少可以認(rèn)為，隨著買賣合同的履行推進(jìn)，出賣人權(quán)利的物權(quán)性質(zhì)逐漸減弱，房產(chǎn)買受人權(quán)利的物權(quán)性質(zhì)逐漸增強。但現(xiàn)在的問題是，雖權(quán)利抵押系指以所有權(quán)以外的房產(chǎn)物權(quán)或準(zhǔn)物權(quán)為客體而設(shè)定的抵押權(quán)，但對準(zhǔn)物權(quán)的范圍是否已擴張到此中房產(chǎn)買受人所享有的權(quán)利尚未見先例，更何況房產(chǎn)買受人此項權(quán)利是否確定地屬于準(zhǔn)物權(quán)還有爭議。還有一點，根據(jù)物權(quán)法定原則，抵押權(quán)既為擔(dān)保物權(quán)，抵押物的范圍亦需法律明定，就此而言在現(xiàn)行法律規(guī)定之下也是于法無據(jù)的。故，筆者認(rèn)為此說亦不足取。

3.權(quán)利質(zhì)押說。該說的理由是，期房按揭人(買賣合同之房產(chǎn)買受人)對擔(dān)保物所享有的權(quán)利并非物權(quán)而僅僅是一種債權(quán)。房產(chǎn)買受人為借款提供的擔(dān)保是其對出賣人享有的合同債權(quán)，此種債權(quán)符合作為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的權(quán)利之性質(zhì)。它屬于財產(chǎn)權(quán)，具有可轉(zhuǎn)讓性且適于設(shè)質(zhì)。

筆者認(rèn)為，此說的弊端在于，如出賣人在房屋竣工并交付予房產(chǎn)買受人后，房產(chǎn)買受人所享有的合同債權(quán)即歸于消滅。銀行與按揭借款人之間以此債權(quán)為標(biāo)的物所設(shè)定的擔(dān)保則會形同無物，其貸款債權(quán)遂轉(zhuǎn)變?yōu)闊o擔(dān)保的普通債權(quán)。這顯然與當(dāng)時之設(shè)定目的相悖。銀行如欲固守?fù)?dān)保債權(quán)人地位，還需與按揭借款人另行設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。另外，擔(dān)保按揭貸款合同當(dāng)中大多存在的“流擔(dān)保約款”亦與“流質(zhì)契約”禁止原則相悖。有學(xué)者認(rèn)為權(quán)利質(zhì)權(quán)的實行方式中除動產(chǎn)質(zhì)權(quán)之方法外，亦得采取另一種方式，即由權(quán)利質(zhì)權(quán)人取代出質(zhì)人地位，向人質(zhì)權(quán)利的義務(wù)主體直接行使人質(zhì)權(quán)利，并通過直接行使人質(zhì)權(quán)利使被擔(dān)保的債權(quán)優(yōu)先受償。故，似乎“流質(zhì)契約”禁止原則在權(quán)利質(zhì)權(quán)之實行上已有突破。進(jìn)而，按揭實務(wù)中的“流擔(dān)保契約”似乎在權(quán)利質(zhì)押說找到了些許依據(jù)。筆者認(rèn)為，權(quán)利質(zhì)權(quán)之實行，仍然只可釋為變價權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)兩項權(quán)能。權(quán)利質(zhì)權(quán)的實行方式十分復(fù)雜。簡言之：在債權(quán)質(zhì)權(quán)實行情形，如標(biāo)的物債權(quán)之清償期先于擔(dān)保債權(quán)時，且給付物為金錢，則質(zhì)權(quán)人得請求出質(zhì)人之債務(wù)人(第三債務(wù)人)提存其所清償之給付物，提存后，質(zhì)權(quán)移存于該金錢之返還請求權(quán)上。如給付物為動產(chǎn)，則依上述流程，質(zhì)權(quán)移存于該動產(chǎn)之上變?yōu)閯赢a(chǎn)質(zhì)權(quán)。如給付物為房產(chǎn)，質(zhì)權(quán)人得請求第三債務(wù)人將房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記于出質(zhì)人名下，并使權(quán)利質(zhì)權(quán)轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)抵押權(quán)。如標(biāo)的物債權(quán)之清償期后于擔(dān)保債權(quán)時，于給付物為金錢情形，第三債務(wù)人對質(zhì)權(quán)人為清償，仍需經(jīng)出質(zhì)人同意，否則其應(yīng)予提存。如給付物為動產(chǎn)或房產(chǎn)，質(zhì)權(quán)人向第三債務(wù)人之請求給付僅止于請求給付而已，并不因此取得質(zhì)物之所有權(quán)。在以載明兌現(xiàn)或者提貨日期的票據(jù)、債券、存單、倉單或提單設(shè)質(zhì)時，亦應(yīng)將兌現(xiàn)的金錢或提取的貨物提存，僅在出質(zhì)人同意的情況下，方可將兌現(xiàn)的金錢或提取貨物的變價清償所擔(dān)保債權(quán)，等等。由上可知，權(quán)利質(zhì)權(quán)的實行方式并未對“流質(zhì)約款”禁止原則構(gòu)成沖擊。實踐當(dāng)中，確有標(biāo)準(zhǔn)的以權(quán)利質(zhì)押為個人住房借款提供擔(dān)保的情形存在，但并非普遍。其對整個按揭實務(wù)的定性不具有代表性。由此，筆者認(rèn)為，此說在解釋按揭實務(wù)方面不準(zhǔn)確、不全面，人為地將一個統(tǒng)一的按揭行為割裂開來。

綜合觀之，上述三種觀點都存在無法為我國的按揭實務(wù)提供全面而一體的合理解釋的弊端。另外，實踐當(dāng)中隨處可見的“流擔(dān)保約款”也是以上各種以典型擔(dān)保物權(quán)為我國按揭實務(wù)定性的學(xué)說所不能回避和無法解決的難題。另外，在以期房設(shè)定擔(dān)保的時候，擔(dān)保物的價值及物理形態(tài)根本無法確定，這也是房產(chǎn)抵押說和權(quán)利抵押說無法解決的困難。

4.讓與擔(dān)保說。筆者認(rèn)為此說在各說中于我國按揭實務(wù)性質(zhì)的解釋層面最具合理性，但亦非完美。在德日等國，對房產(chǎn)很少采取讓與擔(dān)保形式設(shè)定擔(dān)保，但在日本和臺灣地區(qū)仍然有為數(shù)不少的房產(chǎn)讓與擔(dān)保得到承認(rèn)。在我國臺灣地區(qū)，房產(chǎn)讓與擔(dān)保中的擔(dān)保物主要是未保存登記、擬購買的及建造中的房產(chǎn)和無地上權(quán)的建筑物，因為這些房產(chǎn)之上很難設(shè)定抵押權(quán)。由此可知，確立房產(chǎn)讓與擔(dān)保實為必要。《中華人民共和國民法》(草案)物權(quán)編及梁慧星主編的《中國物權(quán)法草案建議稿》亦均采納在制定法中將讓與擔(dān)保確立為擔(dān)保物權(quán)的觀點。作為《羅馬法》信托行為理論幾經(jīng)后世各種擔(dān)保物權(quán)的更迭替換之后，幸存于世并在實踐中發(fā)揚光大的非典型擔(dān)保物權(quán)，讓與擔(dān)保的制度特征仍需以“讓與”(transfer) 及“擔(dān)保”(secur y) 兩者并釋之， 其中任何一項的缺失都會導(dǎo)致對制度本身的損害。盡管讓與擔(dān)保之法律構(gòu)成經(jīng)歷了由所有權(quán)歸屬構(gòu)成至擔(dān)保權(quán)構(gòu)成的變化，我們也無法得出相反的結(jié)論。沒有“讓與”，則擔(dān)保權(quán)人就無法獲得唯讓與擔(dān)保方才具有的獨具特色的“擔(dān)保”。換言之，相對于“擔(dān)保”而言，“讓與”還是該擔(dān)保制度的特征與靈魂。藉此“讓與”才將其與典型擔(dān)保物權(quán)區(qū)別開來。正如日本學(xué)者高木喜多男所言，以讓與擔(dān)保為代表的非典型擔(dān)保物權(quán)通過直接以財產(chǎn)上的權(quán)利讓與(主要是所有權(quán))來沖抵(典型擔(dān)保物權(quán)中——筆者注)被擔(dān)保債權(quán)的擔(dān)保形式，進(jìn)而回避了典型擔(dān)保物權(quán)之實行所必然遭遇的公的實行程序的麻煩和費用。其論述除確定地指出了讓與擔(dān)保作為“權(quán)利移轉(zhuǎn)型非典型擔(dān)保物權(quán)”的特質(zhì)，還揭示了讓與擔(dān)保的功能，即避免了典型擔(dān)保物權(quán)在實行方式上的繁瑣及高成本。此外，在拍賣等公的實行程序中，往往會將擔(dān)保物以低于其實際價值的價格拍出，這也將損害債務(wù)人的利益。而在非典型擔(dān)保物權(quán)靈活的實行程序中是可以避免這些弊端。并使其成為非典型擔(dān)保物權(quán)產(chǎn)生的強大動因之一。片面強調(diào)讓與擔(dān)保的擔(dān)保權(quán)能將會抹殺其制度特征，并帶來矯枉過正的流弊。然而，在現(xiàn)有法律體系內(nèi)，很難將我國按揭實務(wù)中按揭人將權(quán)利憑證交予按揭權(quán)人管有解釋為擔(dān)保財產(chǎn)權(quán)利的讓與。這個問題恐怕只有通過在未來的物權(quán)法及房產(chǎn)登記法中對讓與擔(dān)保靈活的設(shè)定方式的規(guī)定才能解決。

我國內(nèi)地的按揭實務(wù)與英美法系的“Morgage”、香港地區(qū)的按揭制度及德日等國的讓與擔(dān)保制度都存有相異之處。由于法系特征及法文化傳統(tǒng)間的差異，加之我國物權(quán)立法進(jìn)程已采將讓與擔(dān)保作為法定擔(dān)保物權(quán)之一種的立場， 不宜以英美法系的“Mo rage、香港地區(qū)的按揭制度改造我國目前的按揭實務(wù)。治本的方法應(yīng)當(dāng)是建立統(tǒng)一的讓與擔(dān)保制度并藉以對實務(wù)進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。通過房產(chǎn)登記法的制定將當(dāng)前按揭實務(wù)中將房產(chǎn)買受人所享有之合同權(quán)益及相關(guān)權(quán)利憑證事先交由銀行執(zhí)管的做法藉靈活的公示方式改造成讓與擔(dān)保中的權(quán)利移轉(zhuǎn)，進(jìn)而賦予按揭銀行以讓與擔(dān)保權(quán)人之地位。在目前讓與擔(dān)保尚無制定法依據(jù)的時候，考慮到按揭實務(wù)中各方參與人對抵押制度的諳熟和偏好及當(dāng)前按揭實務(wù)與香港地區(qū)按揭制度的淵源，本司法解釋采取務(wù)實的方法論，肯定當(dāng)前按揭實務(wù)操作在擔(dān)保權(quán)設(shè)定層面的獨立性與合理性，旨為解決按揭實務(wù)中的權(quán)利沖突提供一定依據(jù)。不可否認(rèn)，此立場具有較濃厚的救急色彩。

本司法解釋之所以對現(xiàn)房按揭中的“抵押”予以肯定，原因有二：(1)在現(xiàn)房買賣及雖為期房買賣，但樓宇已經(jīng)建成，房產(chǎn)買受人取得房屋所有權(quán)證書的時候，房產(chǎn)買受人一般均與銀行辦理抵押登記手續(xù)，這是無法也無需回避的客觀事實；(2)任何民事法律都不應(yīng)該限制當(dāng)事人選擇權(quán)利保護(hù)形式的自由，以讓與擔(dān)保還是抵押來對貸款債權(quán)提供擔(dān)保，是當(dāng)事人意思自治范圍內(nèi)的自由，應(yīng)尊重其意愿。但是有一個問題應(yīng)予明確：若當(dāng)事人在抵押合同中明確選擇以抵押方式為債權(quán)提供擔(dān)保，卻又借鑒讓與擔(dān)保或按揭制度的某些內(nèi)容約定在借款人未能清償債務(wù)時，銀行將取得抵押物所有權(quán)的，因其違反流抵押約款禁止原則而無效。但整個抵押合同并不因此而歸于無效，當(dāng)事人設(shè)定擔(dān)保的意思仍應(yīng)予以保護(hù)，此種保護(hù)只應(yīng)限定在抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)的范圍之內(nèi)。對實務(wù)中貸款合同當(dāng)事人選擇“抵押”作為擔(dān)保的肯定并不意味著本司法解釋在對按揭實務(wù)的定性上采取分段而定的立場。由前述可知，從整個按揭實務(wù)來看，在未來的《物權(quán)法》中以讓與擔(dān)保對其進(jìn)行一體規(guī)范當(dāng)屬最恰當(dāng)?shù)慕鉀Q方法。但即便統(tǒng)一《物權(quán)法》的規(guī)范之下，也不能否定當(dāng)事人對“抵押”的選擇。在私法范疇中，當(dāng)事人選擇權(quán)利保護(hù)方式的自由不容干涉，尊重當(dāng)事人對“抵押”的選擇是之；而反過來講，當(dāng)事人選擇“按揭(讓與擔(dān)保)”的自由同樣不容干涉。按揭實踐當(dāng)中大量存在的“抵押”擔(dān)保實際上已經(jīng)將該部分從“按揭”實務(wù)中剝離出去了。