指導(dǎo)性案例72號(hào)：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案

2016-18-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 最高人民法院 / 2015.10.08 / （2015）民一終字第180號(hào) / 二審

裁判要點(diǎn)

借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對(duì)轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。

參考案例 上海某公司訴青島某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案

2023-01-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 最高人民法院 / 2021.12.01 / （2021）最高法民再200號(hào) / 再審

裁判要旨

人民法院判斷應(yīng)否作為民事案件受理的問題，應(yīng)以民事訴訟法及司法解釋關(guān)于原告起訴條件的相關(guān)規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)。原告起訴請(qǐng)求被告履行合同約定的義務(wù)，當(dāng)事人之間存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系的現(xiàn)實(shí)爭(zhēng)議，符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定的條件，人民法院依法應(yīng)當(dāng)受理。

參考案例 某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某建筑公司房屋買賣合同糾紛案

2023-07-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 最高人民法院 / 2021.12.17 / （2021）最高法民再344號(hào) / 再審

裁判要旨

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)對(duì)外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動(dòng)，可以成為民事訴訟活動(dòng)的主體。業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，是業(yè)主大會(huì)決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)對(duì)外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動(dòng)，對(duì)于業(yè)主共有事項(xiàng)和物業(yè)共同管理事項(xiàng)，可以自己名義提起訴訟。業(yè)主委員會(huì)訴訟請(qǐng)求涉及的配套設(shè)施未建設(shè)及退還前期物業(yè)費(fèi)等問題，屬于業(yè)主共有事項(xiàng)和物業(yè)共同管理事項(xiàng)，人民法院應(yīng)予受理。業(yè)主委員會(huì)訴訟請(qǐng)求涉及的開發(fā)商履行商品房買賣合同約定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記義務(wù)及承擔(dān)逾期辦證違約金等問題，屬于業(yè)主專有事項(xiàng)，即使其具有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，人民法院亦不予受理。

參考案例 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴李某某確認(rèn)合同無效糾紛案

2023-07-2-091-002 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 陜西省西安市中級(jí)人民法院 / 2018.12.28 / （2018）陜01民終8145號(hào) / 二審

裁判要旨

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反誠實(shí)信用原則，能夠辦理商品房預(yù)售許可證而未辦理，并以在起訴前未取得商品房預(yù)售許可證為由請(qǐng)求確認(rèn)商品房預(yù)售合同無效，企圖獲取較合同有效時(shí)更大利益的，屬于惡意抗辯，人民法院不予支持。

參考案例 常某某訴某山公司、王某某商品房銷售合同糾紛案

2023-07-2-091-003 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 最高人民法院 / 2021.06.10 / （2021）最高法民申3371號(hào) / 再審

裁判要旨

商品房銷售者沒有按合同約定的時(shí)間交付具備正常使用功能的房屋，其違約行為致使購房人簽訂合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《合同法》第94條和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條的規(guī)定，購房人有權(quán)解除該合同。

參考案例 王某某訴王某、劉某某房屋買賣合同糾紛案

2023-07-2-091-004 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 長春市綠園區(qū)人民法院 / 2021.05.31 / （2021）吉0106民初1800號(hào) / 一審

裁判要旨

《民法典》第五百二十一條第三款規(guī)定，連帶債權(quán)的規(guī)則參照適用連帶債務(wù)的規(guī)則。在連帶債務(wù)中，債權(quán)人不必分別請(qǐng)求每一位債務(wù)人履行債務(wù)，而是可以任意選擇債務(wù)人，并請(qǐng)求其履行全部債務(wù)；同理，在連帶債權(quán)中，債務(wù)人亦有選擇權(quán)，可以任意選擇債權(quán)人，并向其履行全部債務(wù)。關(guān)于債務(wù)人向連帶債權(quán)中之一人清償?shù)姆尚ЯΓ鶕?jù)《民法典》第五百二十條第一款的規(guī)定，部分連帶債務(wù)人履行的，其他債務(wù)人對(duì)債權(quán)人的債務(wù)在相應(yīng)范圍內(nèi)消滅；同理，部分連帶債權(quán)人受領(lǐng)債務(wù)人履行的，其他債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的債權(quán)在相應(yīng)范圍內(nèi)亦消滅。債務(wù)人向連帶債權(quán)的債權(quán)人之一為全部給付其總債務(wù)即歸消滅。未實(shí)際受領(lǐng)債權(quán)的其他連帶債權(quán)人不得再行向債務(wù)人主張權(quán)利，僅能向其他受領(lǐng)債權(quán)的連帶債權(quán)人主張返還。

參考案例 盛某等訴某置地有限公司等房屋買賣合同糾紛案

2023-07-2-091-005 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第二中級(jí)人民法院 / 2020.11.25 / （2020）滬02民終8286號(hào) / 二審

裁判要旨

法律關(guān)系相對(duì)方的認(rèn)定不應(yīng)拘泥于合同形式，應(yīng)注意探求當(dāng)事人真實(shí)意思表示。經(jīng)開發(fā)商指示，買受人與裝修企業(yè)另行簽訂裝修合同，也可以是精裝修房屋買賣中裝修部分權(quán)利義務(wù)的表現(xiàn)形式。此時(shí)，應(yīng)從商品房買賣合同及裝飾裝修合同的訂立過程、合同條款內(nèi)容、實(shí)際履行情況等因素評(píng)價(jià)二者之間的關(guān)聯(lián)性，探究合同相關(guān)各方的真實(shí)合意，繼而認(rèn)定開發(fā)商是否應(yīng)就逾期交房向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

參考案例 武某某訴上海某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

2023-07-2-091-006 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第二中級(jí)人民法院 / 2020.11.30 / （2020）滬02民終10195號(hào) / 二審

裁判要旨

商品房銷售廣告的性質(zhì)在一般情況下屬“要約邀請(qǐng)”，當(dāng)廣告內(nèi)容同時(shí)滿足“開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施” “具體確定”及“對(duì)合同訂立及價(jià)格確定有重大影響”的，視為“要約”，開發(fā)商違反該要約的，應(yīng)認(rèn)定為違約，需承擔(dān)賠償責(zé)任。

參考案例 傅某甲、傅某乙訴某某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案

2023-07-2-091-007 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 浙江省金華市中級(jí)人民法院 / 2020.08.06 / （2020）浙07民終1953號(hào) / 二審

裁判要旨

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般視為要約邀請(qǐng)，但在出賣人就商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾清楚、具體、明確，且對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格有重大影響的，則應(yīng)認(rèn)定為要約，對(duì)出賣人具有約束力。出賣人未實(shí)現(xiàn)許諾導(dǎo)致合同主要目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。

參考案例 呂某訴王某房屋買賣合同糾紛案

2023-07-2-091-008 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 北京市延慶區(qū)人民法院 / 2020.06.19 / （2020）京0119民初3092號(hào) / 一審

裁判要旨

1.合同性質(zhì)的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)從合同形式要件和實(shí)質(zhì)要件兩方面加以認(rèn)定，綜合合同內(nèi)容、雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示加以判斷。雙方簽訂的合同內(nèi)容載明了房屋位置，約定了價(jià)款、支付時(shí)間、支付方式、交付事宜、違約責(zé)任等具體條款，符合房屋買賣合同的基本特征的，應(yīng)認(rèn)定雙方之間簽署的合同屬于房屋買賣合同。

2.買賣雙方就具有社會(huì)公共教育資源屬性的校舍改建房屋簽訂房屋買賣合同，因合同改變了社會(huì)公共教育事業(yè)的劃撥建設(shè)用地用途，侵害了社會(huì)公共教育資源，損害了社會(huì)公共利益，違背公序良俗，應(yīng)屬無效。因合同無效產(chǎn)生的各種損失，雙方自負(fù)責(zé)任。

參考案例 顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案

2023-07-2-091-009 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 江蘇省無錫市中級(jí)人民法院 / 2020.11.24 / （2020）蘇02民終5243號(hào) / 二審

裁判要旨

1.關(guān)于房屋出賣人單方變更購房款支付方式導(dǎo)致抵押權(quán)不能滌除的違約責(zé)任認(rèn)定。房屋買賣合同約定了抵押權(quán)滌除，出賣人單方變更履行方式，且未提供擔(dān)保措施擔(dān)保其能夠在取得購房款后及時(shí)滌除抵押權(quán)的，買受人有權(quán)拒絕付款，其拒絕付款的行為不構(gòu)成違約。

2.關(guān)于房屋買賣合同履行期間出賣人為房屋設(shè)定新抵押且不能滌除的違約責(zé)任認(rèn)定。房屋買賣合同履行期間，出賣人為房屋設(shè)定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無法繼續(xù)履行的，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。因此導(dǎo)致合同解除的，買受人有權(quán)向出賣人主張房屋差價(jià)損失等違約損失賠償。

參考案例 余某某訴某某實(shí)業(yè)開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

2023-07-2-091-010 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 佛山市高明區(qū)人民法院 / 2020.11.02 / （2020）粵0608民初3200號(hào) / 一審

裁判要旨

1.關(guān)于帶裝修商品房買賣合同交付條件的認(rèn)定。商品房預(yù)售合同對(duì)商品房應(yīng)當(dāng)具備的裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確、詳盡約定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房的交付條件包括裝修工程的完成，在合同約定的交房日期屆滿時(shí)涉案商品房裝修工程未完成的，買受人享有拒絕收樓的權(quán)利。裝修工程已經(jīng)完成，但是存在裝修瑕疵的，在不嚴(yán)重影響正常居住的情況下，可認(rèn)定涉案商品房已具備交付條件。

2.關(guān)于約定帶裝修的涉案商品房裝修工程未完成情況下，出賣人支付逾期交房違約金的截止日期的認(rèn)定。約定帶裝修的涉案商品房裝修工程逾期完成的，在涉案商品房已具備交付條件時(shí)，買受人拒絕收樓的權(quán)利在其查驗(yàn)房屋后喪失，應(yīng)當(dāng)配合買受人完成收樓手續(xù)。因此確認(rèn)涉案商品房在買受人查驗(yàn)房屋之日實(shí)際交付，逾期違約金應(yīng)計(jì)算至該日為止。

3.關(guān)于未完成裝修工程違約責(zé)任承擔(dān)的認(rèn)定。在約定帶裝修的商品房買賣合同中，如果出賣人未如約交付符合合同約定裝修標(biāo)準(zhǔn)的房屋，應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，取決于裝修工程的進(jìn)度：其一，如果在合同約定的交付期限屆滿時(shí)，裝修工程未完工或未開始進(jìn)行，則出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行且支付延遲交付房屋違約金的違約責(zé)任；其二，如果買受人收房時(shí)，裝修工程已完工，但存在質(zhì)量問題，則可按照合同約定要求開發(fā)商采取及時(shí)更換、修理等補(bǔ)救措施，并賠償相應(yīng)損失。

參考案例 賈某訴張某等房屋買賣合同糾紛案

2023-07-2-091-011 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第二中級(jí)人民法院 / 2017.02.08 / （2016）滬02民終9503號(hào) / 二審

裁判要旨

出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的認(rèn)定問題。向買受人交付具有完整、清潔權(quán)利的標(biāo)的物，保證第三人對(duì)標(biāo)的物不享有任何權(quán)利，是出賣人應(yīng)向買受人負(fù)擔(dān)的法定義務(wù)，也是誠信原則和買賣合同法律性質(zhì)的內(nèi)在要求。附著于房屋之上的第三人承租權(quán)，將對(duì)房屋買受人的所有權(quán)構(gòu)成限制，在買受人未知情且同意的情況下，出賣人將附有第三人承租權(quán)的房屋交付買受人，違背了前述法定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。對(duì)于權(quán)利瑕疵的判斷，應(yīng)采用“可能性”標(biāo)準(zhǔn)而非現(xiàn)實(shí)性標(biāo)準(zhǔn)，即不要求第三人針對(duì)標(biāo)的物實(shí)際行使了權(quán)利，或第三人行使權(quán)利的行為對(duì)買受人造成了實(shí)際妨礙；只要第三人具有就標(biāo)的物行使權(quán)利的可能性，且此種“可能性”對(duì)買受人取得標(biāo)的物完整權(quán)利構(gòu)成潛在的障礙或風(fēng)險(xiǎn)，即可認(rèn)定構(gòu)成權(quán)利瑕疵。

買受人中止付款權(quán)利的行使問題。《中華人民共和國合同法》第152條規(guī)定買受人有中止付款的權(quán)利，該權(quán)利具有抗辯權(quán)屬性，可以對(duì)抗出賣人的價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，在標(biāo)的物權(quán)利瑕疵被清除之前，推遲付款義務(wù)的履行而不構(gòu)成違約。該條款同時(shí)規(guī)定，買受人中止付款時(shí)，需要就標(biāo)的物權(quán)利瑕疵提供“確切證據(jù)”予以證明。據(jù)此，對(duì)于中止付款權(quán)行使的有關(guān)基礎(chǔ)要件事實(shí)，包括標(biāo)的物權(quán)利瑕疵的存在、付款義務(wù)的履行情況、相關(guān)通知義務(wù)的履行情況等，應(yīng)由買受人承擔(dān)舉證責(zé)任。針對(duì)標(biāo)的物權(quán)利瑕疵的證明，應(yīng)與前述“可能性”標(biāo)準(zhǔn)相銜接，原則上，買受人有充分證據(jù)證明標(biāo)的物上存在第三人享有的權(quán)利，即可認(rèn)定完成了舉證責(zé)任。但根據(jù)“舉輕以明重”原則，若買受人能夠證明第三人就標(biāo)的物實(shí)際主張或行使相關(guān)權(quán)利，或證明第三人行使權(quán)利的行為對(duì)買受人所有權(quán)的行使造成實(shí)際的限制或干擾，則更能證實(shí)標(biāo)的物存在權(quán)利瑕疵。

權(quán)利瑕疵清除的時(shí)間確定問題。以第三人對(duì)標(biāo)的物享有承租權(quán)作為權(quán)利瑕疵的，出賣人與第三人租賃合同關(guān)系的解除，可以作為權(quán)利瑕疵清除的重要依據(jù)。買受人以通知方式解除與第三人之間的租賃合同關(guān)系，但第三人提出異議，買受人又提起訴訟請(qǐng)求法院確認(rèn)合同解除效力的，應(yīng)以法院終審裁判的生效時(shí)間，作為認(rèn)定權(quán)利瑕疵是否清除的時(shí)間依據(jù)。出賣人與第三人之間租賃合同解除時(shí)間的認(rèn)定，效力范圍應(yīng)僅限于租賃合同主體，不影響標(biāo)的物權(quán)利瑕疵清除時(shí)間的認(rèn)定及買受人中止付款權(quán)利的行使。

參考案例 陳某等訴某公司房屋買賣合同糾紛案

2023-16-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 廣東省廣州市中級(jí)人民法院 / 2015.09.01 / （2015）穗中法審監(jiān)民再字第45號(hào) / 再審

裁判要旨

再審是一種對(duì)生效判決的特殊糾錯(cuò)機(jī)制，只有在某些特殊情形下，通過兩審終審制的通常機(jī)制無法實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)之時(shí)，才能啟動(dòng)再審程序。當(dāng)一審勝訴或部分勝訴的當(dāng)事人未提起上訴，二審判決對(duì)一審相關(guān)判決又未予改判的情況下，未上訴的當(dāng)事人又申請(qǐng)?jiān)賹彽模蚱淙狈υ賹徖妫瑢?duì)其再審請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。

參考案例 石某訴余某某、陳某某房屋買賣合同糾紛案

2023-16-2-091-002 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 寧夏回族自治區(qū)高級(jí)人民法院 / 2022.02.21 / （2022）寧民再2號(hào) / 再審

裁判要旨

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間惡意串通，企圖通過訴訟、調(diào)解等方式侵害他人合法權(quán)益的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回其請(qǐng)求，并根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。本案中，生效的刑事判決認(rèn)定石某某的行為構(gòu)成虛假訴訟罪，石某與其父石某某串通，故意隱瞞案件事實(shí)，提起的本案訴訟，屬于虛假訴訟，按照法律規(guī)定，其訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)當(dāng)駁回。

參考案例 呂某某訴劉某、楊某房屋買賣合同糾紛案

2024-07-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 河北省唐山市中級(jí)人民法院 / 2023.10.17 / （2023）冀02民終7205號(hào) / 二審

裁判要旨

人民法院在審理確權(quán)訴訟時(shí)，發(fā)現(xiàn)需要確權(quán)的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的，可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院立案、審判與執(zhí)行工作協(xié)調(diào)運(yùn)行的意見》（法發(fā)〔2018〕9號(hào)）第8條的規(guī)定，依法裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人可以通過執(zhí)行異議之訴主張權(quán)利。

參考案例 山東倪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴文登市惠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案

2024-08-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 山東省威海市中級(jí)人民法院 / 2017.12.25 / （2017）魯10民再20號(hào) / 再審

裁判要旨

考察雙方簽訂商品房預(yù)售合同是否系其真實(shí)意思表示，提起訴訟是否系試圖通過虛構(gòu)法律關(guān)系、利用法院裁判權(quán)實(shí)現(xiàn)非法目的，是處理此類案件的基礎(chǔ)。

讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，與債權(quán)人簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，約定將不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物作為擔(dān)保標(biāo)的物，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓并不實(shí)際履行，于債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí)，須將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，債權(quán)人據(jù)此享有的以擔(dān)保標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。為保護(hù)社會(huì)交易安全，應(yīng)認(rèn)可合同雙方設(shè)定擔(dān)保是真實(shí)的意思表示，其買賣合同系讓與擔(dān)保的外在表現(xiàn)形式，讓與擔(dān)保并非通謀虛偽意思表示。

參考案例 上海某某房地產(chǎn)有限公司訴楊某某等房屋買賣合同糾紛案

2023-10-2-091-001 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第二中級(jí)人民法院 / 2012.07.13 / （2012）滬二中民二（民）終字第1430號(hào) / 二審

裁判要旨

不可抗力是指合同簽訂后，非因合同當(dāng)事人的過失或疏忽，而是基于發(fā)生了合同雙方都無法預(yù)見、無法避免、無法控制和無法克服的意外事件（如戰(zhàn)爭(zhēng)、車禍等）或自然災(zāi)害（如地震、火災(zāi)、水災(zāi)等），以致當(dāng)事人不能依約履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件或遭受自然災(zāi)害的一方可以免除履行義務(wù)的責(zé)任或推遲履行職責(zé)。本案中，買受人因車禍死亡這一事件對(duì)于房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人而言都是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因此，雙方因不可抗力在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可部分或者全部免責(zé)。但同時(shí)，當(dāng)事人亦應(yīng)當(dāng)采取措施，避免損失擴(kuò)大，否則將對(duì)擴(kuò)大的損失自行承擔(dān)責(zé)任。

參考案例 錢某某訴錢某、金某某房屋買賣合同糾紛案

2023-10-2-091-002 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第二中級(jí)人民法院 / 2013.12.12 / （2013）滬二中民二（民）終字第2075號(hào) / 二審

裁判要旨

在審理涉及公房居住權(quán)民事案件中，應(yīng)注意區(qū)分居住權(quán)不同主體的權(quán)利來源以及是否已另有住房保障兩個(gè)方面的問題。

其一，注意區(qū)分公房居住權(quán)取得的兩種情況。一是在公房被初始分配時(shí)，作為受配人而遷入；二是經(jīng)過承租人的同意，為幫助解決其居住問題而遷入。在這兩種情況下，公房同住人雖然都獲得居住權(quán)，但其權(quán)利來源截然不同。因受配而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來源于國家給予的住房福利待遇。而經(jīng)承租人同意而遷入戶籍的同住人，其權(quán)利來源于承租人對(duì)其居住保障的單方承諾。這一承諾通常為默示，表現(xiàn)為同意其遷入戶籍，并允許其居住于該公房。一旦承租人以行動(dòng)默示作出承諾，承租人即受此約束，即不得隨意要求同住人遷移戶籍或搬出房屋。

其二，來源于承租人同意而取得的居住權(quán)主體，因有他處住所其原居住權(quán)相應(yīng)消滅。對(duì)因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其權(quán)利來源于承租人的承諾。該承諾具有明確的目的性，即解決同住人的居住問題；而該目的性也就隱含了其條件性，即同住人除此房屋之外并無其他適合的住所。因此，一旦同住人已經(jīng)以其他方式獲得了居住保障，解決了其居住問題，則承租人之承諾的條件和目的都已消失，其義務(wù)即應(yīng)告解除。否則將有悖于承租人同意其遷入戶籍來保障其居住的初衷。故對(duì)因承租人同意而遷入戶籍的同住人而言，其對(duì)公房的居住權(quán)因其另行獲得適宜的住所而消滅。

參考案例 印某訴上海某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

2023-07-2-091-013 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 上海市第一中級(jí)人民法院 / 2020.07.15 / （2020）滬01民終6984號(hào) / 二審

裁判要旨

雖然行政機(jī)關(guān)對(duì)于開發(fā)商虛假廣告、虛假宣傳等行為進(jìn)行了行政認(rèn)定，但對(duì)于該行為是否構(gòu)成民事法律意義上的欺詐，法院仍應(yīng)根據(jù)民事法律規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。合同已明確約定將廣告宣傳等排除在合同內(nèi)容之外，購房人明知其購買的涉案房屋系毛坯房，故虛假廣告宣傳對(duì)于購房人訂立商品房買賣合同以及房屋價(jià)格的確定并無重大影響，其并未基于開發(fā)商廣告宣傳而做出錯(cuò)誤的意思表示，則無法認(rèn)定開發(fā)商的行為構(gòu)成民事法律意義上的欺詐。

參考案例 譚某訴利川市某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案

2023-01-2-091-003 / 民事 / 房屋買賣合同糾紛 / 最高人民法院 / 2020.08.19 / （2020）最高法民轄44號(hào) / 其他

裁判要旨

當(dāng)事人對(duì)管轄權(quán)有異議的，應(yīng)當(dāng)在提交答辯狀期間提出。人民法院對(duì)當(dāng)事人提出的異議，應(yīng)當(dāng)審查。除違反級(jí)別管轄和專屬管轄規(guī)定之外，當(dāng)事人未提出管轄異議，并應(yīng)訴答辯的，視為受訴人民法院有管轄權(quán)。