通過調研我們發現，關于合同解除的判定，在約定解除的情況下，存在判定約定解除條件是否成就，是否支持一方解除合同的訴訟請求的裁判標準不一。實踐中，存在法官較為嚴格適用約定解除條件，即一方違約已經達到合同約定解除權行使條件，一方提出解除合同的，法院予以支持；同時相當部分案件中，一方的違約行為雖然達到約定解除權行使條件，但其違約行為并不嚴重，且有積極履行意愿，也具備履行條件的，繼續履行更符合雙方利益的情況下，法院往往不支持合同解除的主張，裁判繼續履行。但該類判決一般回避解除權行使條件是否符合約定等，以一方履行行為不屬于重大違約或根本違約，且已積極表示要求繼續履行，對于另一方主張之解除合同的訴訟請求不予支持。該種判決是否合理？如何判定合同是否應予解除，是本部分著重解決的問題。

01、如果雙方在合同中約定了解除權行使條件，該條件成就，一方行使解除權要求解除合同的處理原則是什么？

首先，判斷約定條款是否明確。

合同約定解除條件與合同關系的穩定性密切相關，與合同各方當事人的利益緊密相連。約定具體明確是一個事實標準，如果當事人對解除合同的條件約定不明，可能出現的情況是，一方認為約定解除的條件已經成就，而另一方認為約定解除的條件沒有成就，當訴諸法院時，法官也只能通過對約定解除條件的文意解釋來確定條件是否明確。如果通過文意解釋，無法判斷合同約定解除的具體條件，則意味著合同解除約定不明。一般認為，約定不明視為沒有約定，此種情況下，約定解除條款不再適用，合同能否解除準用法定解除之判斷標準。

其次，實踐中可對合同約定解除加以必要限制。

這也是維護交易穩定的需要。解除合同條件約定的過于隨意，不利于交易的安全和穩定。有可能會使解除權人惡意行使解除權，從中獲取不正當利益，或者造成違約方損失過大，有違公平正義。有觀點主張，約定解除合同的條件應是嚴重影響合同一方或雙方重大利益的情況，否則，不能約定作為解除合同的條件，即使寫進了合同，應視為該條件不存在，不產生合同解除權。

我們不完全認可約定解除合同的條件應是嚴重影響合同一方或雙方重大利益的觀點，但為了維護交易安全的需要，如果當事人對約定解除的條件過于隨意，或者對一方過于寬松而對另一方過于苛刻，則法院有必要予以審查。

當然，由于約定解除權從根本上來說是當事人意思自治的結果，因此限制解除的事由不可一概而論，只能賦予法官自由裁量權，根據案件的具體情況確定，同時還應遵循一些原則：首先，應遵循不損害公共利益原則。其次，應遵循利益限制的衡量原則。利益的衡量是對約定解除權進行限制的核心。在當事人之間的利益發生嚴重不平等時，法院才可基于公平考量施加影響，以保證合同主體利益的均衡。因此，對解除權的限制，必須是在極特殊情況下，由法官綜合案件特別情形予以判斷，而非過分運用自由裁量權，造成對合同嚴守原則的沖擊，這不利于對整個房屋交易市場活動的規范和引導。

02、是否在約定解除權下賦予解除權人提前催告的義務？

實踐中，有法官提出可賦予約定解除權人以催告義務，即一方違約已達到約定解除條件的，守約方可催告違約方予以履行義務，若違約方仍未履行的，可支持守約方行使解除權的請求。反對的意見認為，根據合同法的規定，僅在法定解除權的行使規定有催告義務，因此，不宜以司法的形式賦予一方以過苛的催告義務。對約定解除權的限制，以賦予法官自由裁量權，根據合同履行程度、履行情況及違約程度、是否影響合同目的的實現等綜合判定是否支持解除權人之解除的請求為宜。我們傾向于第二種意見。

03、是否應根據違約程度判斷約定違約條件是否成就？

在約定的一方違約行為較為輕微，另一方即享有合同解除權的情況下，法院是否應先對違約程度進行判定，從而對約定解除權予以一定的限制？以北京市建委提供的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》合同樣本為例，合同對于解除的約定，買受人逾期付款，往往籠統約定為逾期付款超過一定時間的，出賣人有權解除合同。但對于逾期付款的金額極少約定。而逾期付款的期限以15日為常見，期限往往較短。如果一方逾期付款時間雖超出15日，但期間不長，且積極要求履行，亦未對另一方實現合同目的造成障礙的，【我們認為】法院可以考慮要求違約方承擔違約責任的同時，合同繼續履行；如果一方已付款達較大比例，逾期付款金額少，且有能力繼續履行的情況下，亦可要求違約方承擔違約責任的同時合同繼續履行。

因此，對于約定解除權的審查，【我們認為】，如果一方違約導致合同約定的解除權成就，但尚未構成重大違約，合同更適宜繼續履行，則以繼續履行為宜。法官可綜合考量違約是否系雙方過錯、是否影響合同目的的實現、合同履行情況、履行程度、房屋交易市場安全穩定等因素，綜合判定合同是否因一方行使約定的解除權而解除。

在法院審查后認為一方雖然存在違約行為，但合同更宜繼續履行的情況下，在判決繼續履行的基礎上，宜對違約行為一并處理，如果當事人尚未主張的，可在判決中明確其可另行主張，或釋明當事人一并主張。

04、如何判斷一方的違約行為已經達到根本違約？

要區別情形予以對待。一般情況下，根本違約的判斷，基本點應立足于違約行為是否導致合同相對方合同目的落空。在買賣合同中，買受人的主要目的是獲得房屋所有權，出賣人的主要目的是取得房屋價款，因此，相對方是否具備履約能力、房屋是否被查封、購房資格不符等客觀條件導致一方無法實現合同目的的，是判斷是否達到根本違約的因素。在一方表示拒絕履行的情況下，首先要看其是否系基于履行抗辯權而拒絕自己的履行：如果是，則其拒絕履行行為不構成違約，另一方不能以根本違約為由請求解除合同；在當事人沒有援引或履行抗辯權不成立的情況下，則拒絕履行的行為本身就構成根本違約，另一方有權解除合同。

在遲延履行的情況下，除非期限本身具有重要意義（此時，期限一旦經過就導致合同目的不能實現，如在中秋節后交付月餅，遲延履行本身就構成根本違約），一般情況下，期限的經過本身不構成根本違約，只有經過催告后在合理的期限內仍未履行的，才構成根本違約。在實踐中，法院應結合逾期的時間、逾期的金額、以及雙方的履行行為情況，綜合判定是否達到根本違約的標準。若買受人遲延付款時間雖然達到雙方合同約定的解除權行使條件，但遲延情節輕微，如僅遲延超出約定時間幾日，不構成根本違約，以判決合同繼續履行為宜。

在實踐中的難點主要是對一些特殊的合同目的不能實現時，是否構成根本違約的判斷。如在換房過程中，出賣方首先出賣自身房屋，以期獲得相應資金另行購買其他房屋，其簽訂的系連環買賣合同，在本次作為賣方的合同中明確約定一定期限必須完成某一履行行為或拿到某一筆款項，由于買受人的違約行為其未在約定期限內得到購房款，買受人的違約行為是否構成根本違約。根據合同法的可預見性規則，特殊的合同目的必須為對方所明知。這種明知，可以是將特殊的合同目的直接寫入合同中，也可以是在簽訂合同過程中以明示的方式告知對方，使對方明確知曉其在合同履行過程中若存在違約行為可能導致的對方的損失。有的法官認為，出賣方的動機，不管是換房還是為學區房抑或其他，如果未寫入合同，成為合同義務，對方也不知悉，則不屬于對方的合同義務。如果相對方違約，其應承擔的違約責任僅及于合同約定的違約條款和房屋價格的增減，而不能對其苛以更重的其不可預見的違約責任。

【我們認為】，一些特殊的合同目的不能實現時，在確有證據能夠證明出賣人的特殊目的的情況下，可以認為買受人構成根本違約，從而解除合同，但在違約責任承擔方面，應以買受人是否知曉以及損害后果與違約行為之間的因果關系作為考慮，不能對違約方苛以其不能預見之損失賠償責任。

05、有權解除合同的當事人繼續履行合同，但尚未接受對方履行行為的，合同解除權是否消滅？

第一種觀點認為，有權解除合同的當事人繼續履行合同，不能視為其放棄了已經取得的合同解除權，解除權仍然存在。解除權人并未作出放棄解除權的意思表示，不應推定為放棄解除權，僅在守約方接受違約方履行合同義務時，解除權消失，否則解除條件一直成就，解除權人仍可以行使解除權。在某案中，買受人逾期支付首付款超過10日后，達到了合同約定的解除條件，出賣人有權請求解除合同，也有權不行使合同解除權，但未行使合同解除權并不意味著放棄合同解除權。根據《中華人民共和國合同法》第九十五條規定，法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。出賣人配合辦理涉訴房屋繳稅手續僅僅只是履行合同義務的行為，其沒有做出放棄解除權的意思表示，合同也未約定解除權行使的期限，故在出賣人沒有做出放棄解除權的意思表示的情況下，其依然享有約定解除權。但【我們認為】，若認定為出賣人保留合同解除權會使得交易處于不穩定狀態，解除權人繼續履行合同的行為給相對人造成合同繼續履行的表象，使得相對人相信合同能繼續履行，從而損害了相對人的利益，違反了合同法規定的公平原則。

第二種觀點認為解除權人只能在繼續履行和解除合同中擇一選擇，不能同時選擇，解除權人選擇繼續履行合同，即意味著放棄了解除權。其主要的觀點在于：

（1）“禁反言”原則的適用。解除權人有選擇繼續履行或解除合同的權利，兩種選擇的法律后果截然不同，解除的法律后果為合同終止，繼續履行的法律后果為合同關系存續，故不能同時選擇，解除權人選擇繼續履行合同，即意味著放棄了解除權；

（2）解除權和撤銷權同屬形成權，類推適用合同法關于撤銷權消滅的規定，合同法規定具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權的，撤銷權消滅。故在一方享有解除權后，繼續履行合同即為以自己的行為放棄解除權，解除權消滅；

（3）信賴利益的保護，在一方解除權成立后，其繼續履行合同的行為，會使對方產生信賴，即有解除權的一方不會再行使其解除權，法院應保證交易的穩定性。

但不同的意見認為推定放棄解除權沒有依據，對于重要權利的放棄應當有明確的意思表示，亦或是基于法律的明確規定，解除權作為一項重要的合同權利，在沒有法律明確規定的前提下，不能通過默示或者不明確的行為推定趙某放棄合同解除權。而且該種認定違反公平、誠實信用原則，與社會現實脫節。不能加重履約方的義務，不能對守約方誠實信用的行為進行懲罰，顯失公平。

第三種觀點認為，有權解除合同的當事人繼續履行合同，應區分其繼續履行的行為性質，如果其繼續履行行為能夠讓相對方足以判斷出其實際已經放棄解除權的行使，如過戶行為，則其繼續履行行為視為對合同解除權的放棄；否則，其繼續履行不應視為對合同解除權的放棄。

我們贊同第二種觀點，有權解除合同的當事人繼續履行合同，視為放棄合同解除權。合同解除權行使期限屆滿或者解除權放棄后，對方當事人經催告仍然不履行合同，守約方主張依照合同約定或者法律規定解除合同的，應予支持。

06、一方存在輕微違約行為，另一方未要求其承擔違約責任，合同繼續履行，之后一方再次出現違約行為，另一方除了對該違約行為要求其承擔違約責任，可否就此前其出現的違約行為要求其一并承擔違約責任？

實踐中存在爭議，一種意見認為，因此前的違約行為，守約方以繼續履行的行為放棄了對該違約行為要求對方承擔違約責任的權利，因此，對守約方要求違約方對之前的違約行為承擔責任的訴訟請求不予支持；另一種意見認為，守約方的繼續履行行為可視為雙方在履行合同過程中就輕微違約行為已經另行達成一致，合同繼續履行，因此，對于守約方要求違約方就此前的違約行為承擔責任的不予支持；第三種意見認為，守約方的繼續履行行為不當然視為其放棄對違約方之前違約行為的追責，因此，在訴訟時效期間內，守約方仍可就違約方的違約行為要求其承擔相應的違約責任。

【我們傾向于認為】，守約方要求違約方承擔違約責任的權利不因其繼續履行行為而受到影響，因為要求承擔違約責任不同于行使解除權，解除權的目的系解除合同，對合同權利義務影響較大，因此，在解除權方面，我們傾向于認為為了維護交易的穩定性，一方繼續履行的行為可視為其放棄了合同解除權，但承擔違約責任系對一方違約行為的懲罰，并彌補守約方之利益，因此，其不應當受到是否繼續履行的影響。

07、關于合同解除的判項是否必須確認合同具體解除時間？合同的具體解除時間如何確定？

實踐中有的判決解除合同時未明確合同的具體解除時間，有的在本院認為部分闡明了合同解除時間，但在判項中未予明確，對此，【我們認為】，原則上判決合同解除的，無論是判決確認合同解除還是判決合同解除，都應確定具體解除時間。

合同的具體解除時間如何確定？

依據《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條、第九十六條規定，合同解除的方式包括兩種：

其一，合同由當事人協商一致而解除；

其二，合同由解除權人以通知方式行使解除權而解除。

（1）在當事人協商一致解除合同的情況下，合同的解除時間應為協商一致之時。

（2）一方當事人向對方發出“解除合同”通知的情況下合同解除時間的起算應是“通知”到達合同對方的時間。

（3）一方通過提起訴訟的方式要求解除合同。在實踐中，部分當事人既未與對方就解除合同事宜協商一致，又未在起訴前向方發送解除合同的通知，而是直接提起訴訟要求解除合同。對于這種情況下合同解除時間的確定，有的認為應從起訴時起算；有的認為應當從判決確定生效之日起算；還有主張區分情況，如果一審判決已經明確了合同解除日期，二審維持一審判決的，則從一審判決確定的時間起算，一審未明確解除日期的，則從二審判決生效時起算；還有的觀點認為應當根據原告的不同訴訟請求起算合同解除時間，如果享有解除權的一方當事人，起訴請求法院“確認”其解除合同通知的效力，法院判決“解除合同”只是對有效行為的一種確認，這時合同解除的起算日期應當追溯到解除通知到達對方之日，而如果當事人的訴訟請求是要求法院判令“解除”雙方的合同，那么法院經過審查，發現的確屬于法定或者約定的解除情形時，而判決解除合同的，那么合同解除的起算日期應當是法院判決生效之日；還有的認為應當從原告起訴的起訴狀副本送達被告時起算。以下對這些觀點進行分析。

（1）關于合同解除時間應從起訴時起算的觀點。

【我們認為】，《合同法》第九十六規定解除權人在解除合同前應當通知合同對方，合同自通知到達對方時合同解除，因此，很顯然，要發生合同解除的效力，必須要以對方知悉“合同解除”的意思為前提。原告起訴時，被告并不了解、不知悉原告已要求“解除合同”，所以合同解除時間不能以起訴時起算。

（2）關于合同解除時間應當從判決確定生效之日起算的觀點。

【我們認為】，解除權屬于形成權，是權利人得以自己一方的意思表示而使法律關系發生變化的權利，它不依賴于人民法院“公權”的介入。法院的判決在合同解除糾紛中的作用，僅僅是確認當事人解除合同的理由是否合法、有效，而不是代替當事人作出解除合同的決定，因此，以判決生效時間來判定當事人之間合同是否解除，與《合同法》的立法本意不符。第三、四種觀點的立足點與第二種觀點其實是一致的，不再贅述。

【我們認為】，對于原告自始至終未向對方發出“解除合同”通知的情況下，應當以原告起訴的起訴狀副本送達被告的時間作為合同解除的時間，理由如下：

首先，《合同法》第九十六條首先規定“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方”，在“通知”的方式上，普遍的觀點認為，該條規定的“通知”形式并沒有排除原告向法院起訴，也就是說，該條規定的“通知”對形式并未特別強調，重要的是看結果，即通知是否到達對方，到達對方的，無論是通過什么形式進行的通知，合同都解除，因此，“通知”應當包括當事人直接“通知”的方式，也包括通過“訴訟”通知的方式。如前所述，司法實踐中絕大多數的法院會受理當事人提起“合同解除”的訴訟。既然訴訟也是“通知”的方式之一，那么被告開始知道起訴內容（起訴內容包含原告解除合同的意思）的時間就應當作為合同解除效力發生的時間。

其次，《合同法》第九十六條規定“合同自通知到達對方時解除”，該條明確了合同解除時間是“通知到達”的時間，“通知到達”意味著對方了解、知悉解除權人的“解除合同”的意思。原告向法院起訴，需要闡述解除合同的意思及理由，法院根據訴訟法律規定向被告送達起訴狀副本時，被告通過起訴狀副本，就已知道原告“解除合同”的意思，或者按照法律規定推斷對方知道（如公告送達的情況）。因此，起訴狀副本送達被告的行為，足以且完全滿足《合同法》第九十六條有關合同解除效力的規定。

從司法實踐方面來看，很多的法院支持以起訴狀副本送達被告的時間作為合同解除時間。如，上海市高級人民法院民事法律適用問答2003年第2期刊登了對于“解除合同糾紛，合同被解除的效力從何時起算”的回答，認為，“實踐中，存在當事人未通知對方當事人逕向法院起訴要求解除合同的情況，【我們認為】，如人民法院審理后確認當事人行使解除權正當的，起訴書副本送達對方當事人之日視為解除通知到達之日，合同自該日起解除?！?/span>

但同時應當看到，以起訴狀副本送達被告的時間作為合同解除時間在實踐當中會存在一些問題：

一是送達方面的問題，民訴法要求立案之日起5日內送達，基層法院非常難做到，案件從立案到承辦法官會花費一至兩天，加上郵寄途中的時間以及案多人少，難以保證案件一立案馬上送達起訴狀副本，如果判決從起訴送達對方之日起合同解除，那么遲延送達耽誤的期間如何處理，存在一定風險。

二是被告無法正常送達傳票和起訴狀，采用公告送達，公告期未滿時被告主動到法院的情況，被告往往對發現公告或得知情況的時間不確定，這種情況如何確定被告何時收到起訴狀存在一定困難。

三是當事人未填寫送達地址確認書，送達到同住成年家屬，法院推定送達成功，但這只是一種推定，如果事后有相反證據如何處理？

四是實踐當中很多當事人提出的訴訟請求是以解除合同為基礎，但不在起訴狀中明確要解除合同，那么這種起訴狀送達到對方是否可視為是載有解除意思表示的通知？這些都是需要進一步考慮的問題。

08、當事人在訴訟過程中就合同解除的意思表示發生變化的處理原則。

Ⅰ、如何理解協商一致解除？

當事人在訴訟過程中均已通過訴訟請求、反訴請求或者答辯意見方式表達了要求或者同意解除合同的意思，可否認定雙方此時至少已就解除合同達成一致？【我們認為】，雙方均同意解除，且對解除都沒有附有條件或前提的情況下，爭議僅存在于解除的后果，可以視為雙方就解除達成一致，但如果對解除附有條件或前提，則不能視為雙方就解除達成一致。

Ⅱ、解除合同意思表示變化情況下的處理原則

實踐中，有當事人在訴訟過程中就解除合同的意思表示不一致，有先表示同意解除，后又“反悔”的，有先不同意解除，后又表示同意解除的，其意思表示發生變化的，司法實踐如何處理。

（1）一般情況下，【我們認為】在同一訴訟階段，在法院生效判決作出前，原則上均應當允許當事人的意思表示發生變化。裁判應以當事人最終確定的意思表示為準。

（2）在一二審期間，解除合同意思表示發生變化的處理原則。同一個訴訟階段意思表示發生變化是允許的，但不同的訴訟階段是否要求當事人另行解決還是在本次訴訟中一起解決，存在不同的觀點。我們分情況予以討論：

在一審中，原告要求解除合同，被告同意解除的，二審中任何一方單方要求繼續履行的，不應予以支持，因一審中雙方就合同解除已經達成合意，合同已經解除。

在一審中，原告要求解除合同，被告同意解除的，二審中雙方均同意繼續履行的，視為雙方就合同已達成新的合意，可判決繼續履行或直接調解。

在一審中原告要求解除合同，被告要求繼續履行的，一審判決繼續履行，二審中被告同意解除合同時，可認為雙方在二審中就合同解除問題達成新的合意，屬于事實情況發生變化，一種觀點認為可以直接改判；另一種觀點認為雖雙方就解除達成一致，但解除的后果如果未達成一致，則二審直接改判較為不妥，應發回重審或要求當事人另訴解決。

09、在合同效力案件中，合同有效但符合行使解除權條件的，法院應否予以釋明？

《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第三十五條規定，訴訟過程中，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，不受本規定第三十四條規定的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。因此，法院僅對于合同效力問題、法律關系性質問題有釋明義務。合同無論由當事人協商一致而解除，還是由解除權人以通知方式行使解除權而解除，解除行為的出現以及解除效果的發生均取決于當事人的意思自治，即合同的解除應由當事人依其自主意思而為相應表示。在當事人基于其自身理解而認為合同無效的情況下，即使法院經審查后認為上述訴訟請求不能得到支持，釋明義務僅限于合同效力的釋明，無必要就是否行使解除權而向當事人進行相關釋明。但合同確實無法繼續履行的，應當向當事人說明，詢問其是否變更訴訟請求。

10、對合同解除理由的審查及處理原則

實踐中，存在當事人提出的解除合同理由并不合乎約定或者法定的合同解除條件，或者雖然符合約定或者法定的合同解除條件但該條件并未實際成就，然而約定或者法定的其他合同解除條件已經成就，此時是否可以認定當事人合法地行使了合同解除權的處理爭議。

（1）處理原則

一種觀點認為，是否行使合同解除權，以及依據何種事實和理由行使合同解除權，均取決于當事人的意思自治。約定或者法定的合同解除條件成就，但當事人未以此為由行使合同解除權，即應視為該條件的成就并未影響當事人繼續履行合同的意愿。故而，法院對于當事人行使合同解除權是否合法的審查，應僅以當事人敘明的解除合同理由為準；若其敘明的理由不能成立，則其通知行為即不發生解除合同的效力。

另一種觀點認為，鑒于實踐中當事人訴訟能力不一，庭審中當事人提出解除合同的理由往往不特別明確，只要雙方就履行事實進行充分舉證質證及陳述，具體合同是否符合解除條件，由法院一并予以判斷和考量。

實踐中該兩種觀點的做法均存在。我們傾向于認為在目前當事人訴訟能力和司法環境下，以第二種觀點的做法更為適宜，同時也節約了當事人的訴訟成本。

（2）關于一二審中當事人對解除合同理由變化的處理

實踐中存在當事人在一審時未提到某一解除理由，在二審中明確提出，是否對該理由進行審查？存在兩種觀點，一種觀點認為二審僅就一審所審查的當事人提出的解除合同理由是否成立進行審理，當事人在二審中提出的新理由，屬于新的事實，應另訴解決；另一種觀點認為，從理論上來講，二審提出新的解除理由不應予以采納，但如果其所提出的新的理由所依據的事實情況在一審中已明確，則此時二審可以考慮支持其理由。

我們傾向于第二種意見。