1、涉及未成年人房屋買賣的效力認定：在未成年人出賣房屋時，房屋買賣合同是否必須由雙方監護人簽字？只有一方監護人簽字是否會直接導致合同無效？

這個問題涉及到未成年人的重大資產處置上，監護權的行使是否要雙方監護人簽字的問題。目前我們調研中發現有未成年人監護人以買賣合同僅有一位監護人簽字，另一位監護人以不知情且不同意出售房屋為由，主張房屋買賣合同無效。

根據《民法總則》第十九條、第二十條的規定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的民事活動可以由其法定代理人代理；第二十三條規定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是其法定代理人。但并未明確規定，重大資產處置時，監護權的行使是否必須由兩個監護人一并行使。就北京市住房和城鄉建設委員會出臺的《北京市房屋登記工作規范》中具體規定而言，亦未對一方監護人單獨代未成年人申請房屋權屬登記作出禁止性規定。

因此，綜合法律規定和目前北京市的規定來看，只有一方監護人簽字不會直接導致合同無效。

但重慶市、山東省、長沙市的房屋登記辦法中均規定監護人處分無民事行為能力或限制民事行為能力人的房屋，申請登記的，必須由監護人共同申請辦理，因此，我們建議北京市建委也可完善相關規定，考慮要求雙方監護人簽字，一方面對未成年人利益的保護更進一步，另一方面，也從源頭上杜絕此類糾紛。

根據法律規定，除為被監護人的利益外，監護人不得處理被監護人的財產，如何判斷是否為被監護人利益？如果不是為被監護人利益處置房產，法律后果如何？

關于是否為被監護人利益問題，目前調研中發現的問題有：一是買賣合同只有一方監護人簽字，未簽字方提出無證據證明房屋買賣系為被監護人利益；二是房屋價格下跌后，監護人主張該買賣合同損害了被監護人利益。

那么，在房屋買賣合同中，是否對“為了被監護人利益”這一條件進行實質審查？【我們認為】：對“為了被監護人利益”這一條件，法院應結合出賣房屋的原因、必要性、錢款走向、第三人的善意與否等方面綜合審查。如果房屋買賣合同系等價有償交易，所約定的房屋交易價格并未低于當時市場價格，不存在雙方惡意串通損害未成年人利益的情形，則不宜僅憑房屋價格下跌這一情形就認定損害限制行為能力人的利益。

如果不是為被監護人利益處置房產，法律后果如何？

這個問題涉及沒有進入物權轉移程度的合同，為了保護善意第三人的利益，能否認定合同有效？

我們的答案是肯定的。對于合同效力問題，因第三人無法獲知房產處置是否為被監護人利益，賦予其審查這一要素無疑超出普通市場交易人的能力范圍，亦不利于被監護人資產的處置和流通。且從普通常識來看，監護人為被監護人利益系常識，如果任一理由導致合同無效，可能會導致監護人利用這一條款肆意主張合同無效，從而損害第三人利益，導致市場不穩定，不利于良好市場秩序的形成。因此，【我們認為】，不管是否為被監護人利益，均不影響合同效力。

但對于合同的后續履行存在不同觀點：一種是合同有效，但涉及是否繼續履行的問題。如果非為了被監護人利益，則合同不宜繼續履行，監護人應向買受人承擔違約責任；一種是合同有效，在合同本身不存在繼續履行障礙的情況下，繼續履行合同，至于監護權行使不當的問題，系監護權內部問題，可在監護權范圍內予以解決，不在房屋買賣合同糾紛中予以處理。

關于合同是否繼續履行，【我們認為】監護人屬于內部關系，除非有其他無效事由，否則這一情況不能導致合同無效，合同以繼續履行為宜，監護權問題應當在監護關系項下內部解決。

被監護人作為案件的當事人，監護人作為其法定代理人，但如果監護人之間出現分歧，如何處理？這是我們需要進一步思考的問題。

2、當事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔保，雙方已經辦理房屋所有權轉移登記，借款人以不存在真實的買賣合同關系為由，主張合同無效并請求返還房屋的處理？

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。”最高院關于民間借貸中房屋尚未辦理所有權轉移登記的處理已有規定，但對于已經轉移登記的房屋，借款人以不存在真實的買賣合同為由，主張合同無效并請求返還房屋的，尚未有明確的規定。對此，【我們認為】有兩種路徑選擇：一是因房屋買賣并非雙方真實意思表示，合同未成立，將房屋過戶回原所有權人，雙方之間的債權債務以民間借貸關系予以處理；另一種是因房屋已經過戶，且過戶后的房屋之上可能又設立有新的物權，直接將房屋回轉過戶對社會交易影響較大，故而處理上以維護市場穩定，在民間借貸的基礎上返還價值差額為原則。

在該兩種選擇路徑中，我們傾向于第二種，即直接對于房屋和債務進行清算，向當事人釋明變更訴訟請求為返還借款本息與房屋過戶登記時房屋價值的差額。

3、夫妻一方以未經另一方同意為由主張房屋買賣合同無效的處理？

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第六條規定，夫妻一方以在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。涉案房屋已經交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續履行的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。

北京高院對于夫妻一方在締約時未經另一方同意的，買賣合同構成法律上的履行不能已有明確規定，但我們在調研中發現，在涉及到相關出賣人主張買賣合同未經另一共有權人同意的案件中，通過當事人的舉證，包括微信、電話記錄，錄音文件以及當事人之間的交流、中介證言，基本能夠判斷，在合同簽訂時，另一共有權人是知道且同意的。在這種情況下，【我們認為】合同宜繼續履行。如在某買賣合同糾紛中，夫妻一方雖未簽署同意出售書，但在“存量房房源核驗申請表”上有其夫的簽字，結合中介出庭證明在簽訂合同當日，中介公司員工通知其夫來談房屋買賣事宜，其夫表示和其妻談就行，其妻在合同磋商過程中曾出示其夫的身份證原件、訴爭房屋的房產證原件和其夫給其出具的授權委托書（其夫否認其中簽名的真實性）。又如在某案中，夫妻雙方一直居住在涉訴（擬出賣）房屋內，從合同簽訂至該案起訴有多半年之久，法院認定出賣房屋系關于處分家庭財產的重大處理決定，雙方系夫妻關系，對于其妻出賣房屋一事，其夫應當對此知情，從而認定買賣合同經共有權人同意。

因此，【我們認為】：夫妻一方以未經另一方同意為由主張房屋買賣合同無效的，法院不予支持。涉案房屋已經交付但尚未辦理過戶登記，不符合善意取得構成要件的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同。但符合以下情形之一的，人民法院可以判決合同繼續履行：

（一）夫妻另一方追認買賣合同的；

（二）買受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對的；

（三）買受人已經按照合同約定支付價款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期間提出異議的；

（四）有其他情形，可以認定買受人屬于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條規定的“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”。

在實踐中，存在房屋市場價格大幅上漲后，出賣人一方以未經共有權人同意為由拒絕履行合同，在這類案件中，應注意保護合同相對方的合法權益，維護誠信交易一方，認定共有權人是否同意轉讓房屋方面，一般結合微信、電話記錄，錄音文件以及當事人之間的交流、中介證言等其他證據一并考量。

4、當事人在合同中約定稅費負擔的效力？司法判決如何表述？

我國法律、法規對于各種稅收的征收均明確規定了納稅義務人，但是并未禁止納稅人義務人與合同相對人約定由合同相對人或者第三人繳納稅款。稅法對于稅種、稅率、稅額的規定是強制性的，而對于實際由誰繳納稅款并未作出強制性或禁止性規定。因此，當事人在合同中約定由納稅人義務人以外的人承擔轉讓稅費繳納并不違反稅收管理方面的法律法規的規定，屬合法有效協議。

一種觀點認為：當事人就有相關稅費由買受人承擔的約定，是在不改變納稅義務人的前提下，約定出賣人負有的納稅義務由買受人承擔，買受人基于該協議履行納稅義務，性質上屬于第三人代為履行，產生了相當于自己履行的效果。當然，在買受人怠于履行約定的代為納稅的義務時，根據合同相對性原理，鑒于房屋買賣合同不能對抗稅務征收部門，稅務征收部門只能向出賣人催繳，而不能要求買受人代繳。還要看到，盡管合同約定由買受人負擔相關稅費，但對于何時繳納何種稅費及繳納多少稅費，則沒有約定，也不可能確定。在稅務主管部門沒有確定稅費種類及額度，出賣人也沒有實際繳納相關稅費的情況下，出賣人要求買受人支付相關稅費的訴訟請求缺乏事實依據，應不予支持。當然，為省卻未來的不必要的麻煩，可在本院認為部分寫明：出賣人如根據有關規定繳納了相關稅費的，則可根據合同的有關約定向買受人求償。

另一種觀點認為：在房屋買賣合同中，繳稅義務人是法定的，但當事人可通過合同約定稅費代繳納主體，既尊重了當事人的意思自治，也不違反國家稅收管理政策。法院在判決稅費繳納時，有約定從約定，無約定則依據稅法規定。表述上建議表述為：買受人代出賣人繳納稅費，也有觀點認為表述上應按照既有常規表述為稅費由×負擔，但應注明該負擔不影響國家有權機關根據稅法向相關繳稅義務人的追繳。

第三種觀點認為應參考擔保法關于保證人追償的相關規定[5]，繳稅義務人繳納稅款后，可根據稅費相關單據向約定承擔稅費的一方追償。

我們傾向于第二種觀點。

5、因稅費負擔爭議如何處理？

在房屋買賣交易過程中，絕大多數合同約定買受人承擔房屋交易過程中產生的所有稅費，在合同簽訂時，雙方（尤其是買受人）對于稅費是有一定預判的，但因房屋買賣交易是個長期且存在一定不確定因素的交易過程，當事人在合同履行過程中對各種情況下新增加的稅費的負擔易產生爭議，從而導致糾紛，具體爭議有以下幾種：

一是雙方在簽訂合同時約定低價網簽，在提交登記機關的房屋買賣合同中虛構交易價格，登記機關按照真實價格核算或者追繳稅費，導致交易稅費“增加”；

二是雙方訂立合同的基礎是房屋符合某種減稅條件，如“滿五唯一”，而在實際履行過程中，房屋并未符合以上約定，導致稅費增加；

三是因“房屋新政”導致稅費增加的。

因“房屋新政”問題導致的稅費增加已有高院的相關規范性意見，在此我們不再贅述。這里主要討論前兩種情況。

對于第一種情況，當事人在合同中約定的內容一般為：甲方出售給乙方標的房屋交易總價款為600萬元，包含標的房屋配套設施折價款140萬元，因此，甲方出售該房屋的合同價格為460萬元，甲乙雙方自愿按照合同價格進行納稅登記及權屬轉移。在交易中所產生的全部稅費由乙方承擔，并直接向主管機關繳納。

一種觀點認為：當事人在提交登記機關的房屋買賣合同中虛構交易價格，登記機關按照真實價格核算或者追繳稅費，導致交易稅費增加，對增加部分稅費的負擔當事人不能協商一致的，一般由當事人按照法律規定負擔。合同雖然約定稅費由買受人承擔，但合同在納稅登記部分約定了以“低價”進行網簽，因此，買受人真實意思表示應為在低價網簽的基礎上，同意承擔全部稅費。而在以真實交易價格核算稅費時，已經超出買受人訂立合同時的真實意思，因此，超出部分的稅費視為雙方未約定，應按照法律規定負擔。另一種觀點認為因稅費負擔不能達成一致，合同應解除。第三種觀點認為，合同約定稅費由買受人承擔，則增加部分稅費應由買受人承擔。

我們傾向于認為如果“新增”稅費額度較大，遠遠超出雙方簽訂合同時的預期，且雙方均不同意負擔的，以解除合同為宜；在“新增”稅費額度尚可，當事人可繼續履行的，“新增”部分稅費應由當事人按照法律規定負擔。

對于第二種情況，一方當事人（多數是出賣方）往往在合同中承諾房屋性質，因此，如果因未達到一定條件導致稅費增加的，應由未實現承諾方承擔相應的新增稅費。

6、裁判文書能否判決協助辦理網簽？

調研中，我們發現對于裁判文書能否判決協助辦理網簽存在不同做法，常見做法是支持當事人的訴訟請求，直接判決協助辦理網簽；也有法官認為協助辦理網簽具有人身屬性，不具有可執行性，因此在判決合同繼續履行的情況下，不支持當事人要求協助辦理網簽的訴訟請求。

【我們認為】：

Ⅰ、是否能夠判決協助辦理網簽，應區分網簽合同之性質。如雙方從未簽訂正式的買賣合同，直接將網簽作為買賣合同，則法院不應強制一方締約，因而不能判決網簽。如雙方在先簽訂有房屋買賣合同，網簽合同僅是依據雙方在先簽訂的買賣合同的約定的履行行為，則可判決協助辦理網簽。從可執行性來講，我們通過咨詢朝陽區房屋過戶交易大廳，其答復稱，如果法院判決一方協助另一方網簽，而義務人拒不履行義務，法院可以強制執行的方式辦理網簽，無需義務人本人到場，因此，從可執行性來講，裁判文書可以判決協助辦理網簽。

Ⅱ、如果裁判文書已判決過戶事宜，則可不再對網簽事宜單獨下判。

實踐中，有法官認為若訴訟中當事人要求辦理過戶，則再判決網簽已無意義，故而應直接判決房屋買賣合同中支付價款部分和過戶部分。對此，我們通過咨詢市住建委市場部，相關工作人員答復稱住建委總的原則上尊重法院判決，并認為如果判決已就過戶等問題進行了處理，則網簽意義不大。

因此，我們傾向于認為如果判決已涉及過戶問題，則不再判決網簽事宜。但應注意對購房人購房資質的審查以及告知買受人申請對房屋采取保全措施。

7、當事人約定以辦理房屋擔保貸款作為付款方式的，出賣人拒絕配合辦理擔保貸款，裁判文書能否判決協助辦理貸款？房屋買賣合同如何處理？

調研中，我們發現有裁判文書判決一方協助另一方辦理貸款，我們咨詢北京市住房公積金管理中心，其答復稱，法院可依照貸款銀行要求帶齊相關材料到其網點辦理，但是否批貸，需看各網點的操作。但從北京二手房住房公積金貸款申請所需材料清單來看，包括賣方房屋產權證原件、賣方資金賬戶等，執行中取得可能存在一定困難。尤其對于賣方收款賬戶，不宜強制指定，判決協助辦理貸款不具有可執行性。

因此，【我們認為】，裁判文書不宜直接判決協助辦理貸款。

房屋買賣合同可按照如下原則處理：當事人約定以辦理房屋擔保貸款作為付款方式的，出賣人拒絕配合辦理擔保貸款，買受人符合下列條件之一的，可以支持其繼續履行合同的訴訟請求:

（一）已經依約付清購房款，或者同意在合理期限內一次性付清全部購房款且有充分證據證明其有履行能力的；

（二）同意代為清償債務以消滅房屋上的抵押權，并且同意在合理期限內一次性付清購房款且有充分證據證明其有履行能力的；

（三）已經取得銀行批貸函或貸款承諾函，且訴訟中經法院書面征詢意見或詢問，貸款銀行書面表示同意按照承諾函或批貸函發放貸款的?！?/span>

除上述情形外，一般應當依照合同法第一百一十條第一項關于合同事實上不能履行的規定，對買受人繼續履行合同的訴訟請求不予支持。

8、當事人把繼續履行作為一項單獨訴訟請求，且在其后列舉了具體履行內容時，判決中是否將繼續履行作為單獨一個判項？

一種觀點認為繼續履行不具有具體執行內容，可在本院認為部分進行表述，判項中不宜再單列。另一種觀點認為，單列一個判項雖不甚合理，但因繼續履行系當事人一項訴訟請求，因此在判項中宜進行表述，建議表述為“繼續履行，出賣人協助買受人辦理……”。

我們同意第二種觀點。

9、當事人要求解除網簽是否應支持？判項應如何表述？

調研中，我們發現，當事人要求解除網簽的訴訟請求有四種：①要求買受人、中介協助撤銷網簽；②要求買受人協助撤銷網簽；③要求中介辦理網簽注銷手續；④要求解除網簽合同。

判決的判項存在三種判決：①判決買受人、中介協助辦理撤銷網簽；②判決買受人協助辦理撤銷網簽；③判決解除網簽合同。

經咨詢朝陽區網簽中心，該部門答復稱，涉及糾紛的房屋買賣合同，解除網簽操作流程如下：

①若法院判決解除房屋買賣合同（包括網簽合同），則可由出賣人持生效判決直接申請解除網簽；

②若判項為A協助B辦理解除網簽手續，則必須由雙方當事人一同辦理解除網簽，若一方拒不配合，則需有法院強制執行方可解除網簽。同時在執行中，存在法院判決主文中表述為“解除A與B于×年×月×日簽訂的房屋買賣合同”，但該買賣合同系雙方簽訂的書面買賣合同，與網簽合同簽訂的日期不一致，網簽中心在這種情況下不予解除網簽。

綜合以上情況，我們建議在涉及當事人要求解除網簽的案件中，釋明當事人明確訴訟請求為：解除雙方網簽合同，且判項中宜明確將書面合同和網簽合同一并解除即可。

10、買受人起訴請求出賣人遷出戶籍的處理？

【我們認為】，買受人起訴請求出賣人遷出戶籍不屬于民事案件的受理范圍。但遷移戶口確系一項合同義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。出賣人遷出戶籍對房屋買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，買受人因出賣人拒不遷出戶籍主張解除合同并賠償損失的，應予支持。戶口遷出時限尚不明確的，該項違約金不宜直接固定，宜分段支持。

11、房屋中介出具的證明或房屋中介的工作人員的證言[8]可否單獨作為認定出賣人或買受人違約的依據？

在房屋買賣合同糾紛中，因為涉及合同履行行為復雜、持續時間長，履行中需要雙方的密切配合，中介一般深度參與其中，因此，對房屋買賣雙方履行合同義務情況比較清楚，在查明案件事實方面有一定重要性。但不排除有些中介及其工作人員為了自己的利益而與房地產買賣合同的一方當事人串通，做出與事實相違背的證明、證言，實踐中就存在中介證言在一二審中不一致的情況，這種情況下，法院對中介證言均不采納。

【我們認為】對中介的證明以及中介工作人員的證言的證明力應結合其他證據進行綜合判斷，在沒有其他證據佐證的情況下，不宜單獨作為認定房屋出賣人或房屋買受人違約的依據。而且從證據法上來講，證言也不能單獨作為認定事實的依據。