一、廣東高院：房屋買賣合同糾紛典型案例（2023年11月9日）

01、銷售廣告視為合同內容的認定——陳某訴某房地產公司商品房預售合同糾紛案

【裁判結果】：

珠海市中級人民法院經審理認為，某房地產公司關于樓巴的廣告內容確定、具體，案涉樓盤位于公共交通不便地區，樓巴廣告對業主作出購買決定具有重大影響，應認定構成要約，屬于合同內容。某房地產公司沒有按照廣告內容提供樓巴服務，構成違約。因提供樓巴屬于服務義務，不適于強制履行，故酌情按照購房款0.5%的標準判決某房地產公司向陳某支付違約金。

【典型意義】：

開發商為促銷投放廣告應遵守誠實信用原則，關于樓巴的廣告宣傳明確、具體，依法對開發商具有約束力。開發商未依約履行的，應當承擔相應的違約責任。該案對于規范市場秩序、促進行業自律具有積極意義。

02、交付商品房必須取得竣工驗收備案——趙某訴某房地產公司商品房預售合同糾紛案

【裁判結果】：

珠海市中級人民法院經審理認為，根據住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》第十一條的規定，交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格并已在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案?？⒐を炇諅浒甘巧唐贩拷桓妒褂玫姆ǘ藴?，《補充協議》約定的交付條件明顯低于法定標準，雙方仍應按《商品房買賣合同》約定的交付條件履行，故判決某房地產公司向趙某支付2018年8月31日至2018年10月25日期間的逾期交房違約金。

【典型意義】：

在國務院取消房地產開發項目竣工綜合驗收行政審批項目后，建設單位完成竣工驗收備案手續是法定的竣工驗收合格條件。購房人在驗收商品房的過程中，除對商品房建筑本身的質量問題予以關注、查驗外，有權要求開發商出示商品房《竣工驗收備案表》，開發商未出示的，購房人有權拒絕收房，并要求開發商承擔逾期交房違約責任。

03、未依約交納住宅專項維修資金的法律后果——王某訴某房地產公司商品房預售合同糾紛案

【裁判結果】：

珠海市中級人民法院經審理認為，《商品房買賣合同》明確約定購房人未交納住宅專項維修資金，開發商有權不交房?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》第十三條規定：“未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人?！蓖跄匙鳛橘彿咳藨斣谵k理收房手續前交納住宅專項維修資金，否則某房地產公司有權不予交房而無需承擔逾期交房違約責任，故判決駁回王某的訴訟請求。

【典型意義】：

住宅專項維修資金的交納和房屋買賣不屬于同一法律關系，但住宅專項維修資金是為了保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，涉及小區全體業主的共有權利和公共利益。本案中格式條款所作約定具有正當性。買受人未依約繳納專項維修資金的，出賣人有權依據合同約定拒絕交房。

04、遲延履行后發生不可抗力不能免責——陳某訴某房地產公司商品房預售合同糾紛案

【裁判結果】：

遂溪縣人民法院一審認為，某房地產公司未能在約定的2019年10月1日前將符合合同約定的涉案商品房交付給陳某使用，構成違約，應承擔逾期交房違約責任。因涉案合同約定的交房期限是2019年10月1日，而新冠疫情發生在2020年，某房地產公司不能以其違約行為之后發生的不可抗力主張免責。湛江市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。

【典型意義】：

受新冠疫情影響，房地產建設項目短期內無法正常復工，但在疫情發生前，開發商不能依約如期交付商品房已構成違約，此后發生的不可抗力不構成違約責任免責事由。

05、購房人申請貸款未獲批準后未依約補足房款的責任——某房地產公司訴呂某商品房預售合同糾紛案

【裁判結果】：

中山市第二人民法院經審理認為，呂某自愿與某房地產公司簽訂合同，應當按照約定全面履行合同義務。呂某未按約支付購房款的行為已構成違約，某房地產公司訴請解除合同，并按照合同約定要求呂某支付違約金111370.2元，于法有據，予以支持。某房地產公司提交委托代理合同及發票證實其因實現本案債權已支出律師費5000元，該費用依約應由呂某承擔。

【典型意義】：

按揭貸款為購房者普遍采用的支付方式。本案特殊性在于，合同約定按揭貸款未獲審批時購房者應自行補足余款，該約定合法有效。無論購房者貸款審批未獲批準是否因自身原因導致，未補足余款的，購房者均應承擔違約責任。合同存在此類約定的，購房者應結合自身實際審慎簽訂，減少違約風險。

06、購房人“斷供”時開發商有無合同解除權——某房地產公司訴金某商品房預售合同糾紛案

【裁判結果】：

廣州市中級人民法院經審理認為，約定解除權條款屬于就出賣人為買受人承擔階段性貸款保證責任設置的反擔保性質的條款，是各方平衡權利義務、合理控制風險的安排，不屬于不合理設置雙方權利義務的格式條款，亦不違反法律強制性規定，應屬合法有效。生效判決已認定某房地產公司對貸款本息等承擔連帶清償責任，某銀行已申請強制執行。某房地產公司請求解除案涉合同具有合同和事實依據。案涉房屋總價較高，合同約定違約金為房屋總價的20%，顯屬過高，金某也對此提出抗辯，綜合考慮合同的履行情況、房屋現值、當事人的過錯程度以及預期利益等多重因素，根據公平原則酌情調整違約金按總房款的5%計算。

【典型意義】：

商品房預售交易中，購房人通常采用“首付+按揭”的方式支付購房款。本案涉及該購房模式下購房人因自身原因“斷供”、法院另案生效判決認定按揭貸款合同解除等情形下，購房人、開發商及抵押貸款銀行之間多重法律關系背后的司法認定難題。本案從合同解除條款效力認定、合同應否解除、合同解除法律后果等方面逐一認定，為此類糾紛提供了可借鑒的裁判規則。

07、名為買賣實為贈與的合同效力認定——楊某甲訴楊某乙、楊某丙房屋買賣合同糾紛案

【裁判結果】：

中山市第一人民法院經審理認為，本案的房屋轉讓雖然名為買賣，但實為贈與：第一，合同僅簡單約定了房地產的基本情況及價格，與正常的房屋交易不符；第二，楊某甲之前從未向楊某乙、楊某丙主張過支付購房款；第三，劉某作為涉案房屋的原共有人當庭陳述簽訂房屋買賣合同是為了減少稅費，實際是二人共同贈與楊某乙、楊某丙。因此，本案雙方是以虛假的房地產買賣合同隱藏真實的贈與合同，贈與合同合法有效?，F涉案房地產已過戶至被告名下，贈與行為已履行完畢。故楊某甲現主起訴請求支付購房款理據不足，不予支持。

【典型意義】：

民事法律行為有效的要件之一是意思表示真實。司法實踐中，當事人基于各種目的，以虛假的意思表示隱藏真實的民事法律行為的情況時有發生，需要進行甄別，準確認定行為性質。生效判決認定本案房屋買賣合同名為買賣，實為贈與，駁回父對子追索購房款的訴訟請求，判決結果實現了情理法的統一。

08、出賣人隱瞞違法搭建構成欺詐——王某與譚某甲、譚某乙、黃某房屋買賣合同糾紛案

【裁判結果】：

廣州市越秀區人民法院經審理認為，以存在欺詐行為為由要求撤銷買賣合同的，應具備以下要件：一是行為人存在告知虛假情況或者隱瞞真實情況的主觀故意；二是相對人因欺詐行為而陷于錯誤認知，并基于錯誤認知作出意思表示。譚某甲、譚某乙在四樓光伏系統下圍閉玻璃房并予以展示，對房屋價格和買賣合同的訂立有重大影響，其后又為規避檢查而自行拆除，盡管譚某甲、譚某乙稱現已恢復原狀，但綜合訴訟過程中查明事實可知，在未完善合法搭建手續情況下，玻璃房仍存在被拆或被罰的風險。譚某甲、譚某乙作為出賣方，理應清楚玻璃房是否合法搭建，并應如實主動告知王某，但實際上卻隱瞞此事，導致王某認為玻璃房為合法建設，繼而簽訂買賣合同。可以認定存在欺詐行為，合同應予撤銷。王某事前沒有對玻璃房情況充分核實，也應自行承擔部分責任。

【典型意義】：

存量房買賣交易中，為實現更高收益，賣方經常會以精裝修、搭贈等方式來提高房價，如存在欺詐將導致合同可撤銷。譚某甲、譚某乙在所售房屋天臺區域以架設光伏系統為名，行違建擴建之實，實際是以陽光玻璃房吸引購房者來達到提高房價、增加收益之目的。該案例對二手房交易雙方具有警醒和提示作用。

09、“一房二賣”應承擔違約責任——王某訴劉某房屋買賣合同糾紛案

【基本案情】：

2020年5月21日，王某（買方、乙方）與劉某（賣方、甲方）簽訂《房屋買賣合同》，王某以120萬元向劉某購買位于東莞市石碣鎮的商品房一套，合同約定乙方于合同簽訂之日向甲方支付定金3萬元；甲、乙任何一方解除合同或拒絕履行合同均由違約方向另一方支付房屋成交價20%作為違約金，實際損失超過違約金總額，責任方應據實賠償。同日，王某向劉某交付定金3萬元。合同簽訂后，劉某未將房屋交付王某，而是與案外人簽訂房屋買賣合同。2021年1月15日，案涉房屋登記在案外人名下。2021年3月22日，王某起訴解除案涉房屋買賣合同，并要求劉某支付違約金24萬元及退回定金3萬元。劉某辯稱王某不符合東莞市出購房政策要求是最終無法完成交易的根本原因，劉某沒有違約行為，無需支付違約金。

【裁判結果】：

普寧市人民法院一審認為，劉某抗辯因王某不符合東莞市的購房政策而導致合同無法履行，但從本案證據看，東莞市于2020年7月25日發布東建〔2020〕7號《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，對購房者身份進行了一定限制，于2020年9月3日發布東建〔2020〕8號《關于進一步貫徹落實商品住房限購、限轉讓政策的通知》，規定對2020年7月25日前簽訂的房屋買賣合同以及向賣方交付定金的，可按原政策規定繼續辦理網簽及過戶手續。涉案房屋買賣不在東建〔2020〕7號文件房屋限購范圍內，屬可交易過戶的范圍。故雙方履行合同并無障礙，劉某的抗辯事由不能成立。故判決解除涉案《房屋買賣合同》，劉某返還定金3萬元，并支付違約金24萬元。揭陽市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。

【典型意義】：

受市場波動影響，“一房二賣”在二手房交易中較為多見?！耙环慷u”本身不屬于導致合同無效的事由。在后買受人與出賣人如不存在惡意串通的情形，合同已經履行完畢的，在后買受人依登記取得房屋所有權。但在先買受人有權向出賣人主張合同履行不能的違約責任，以彌補損失。本案例對于“一房二賣”時的合同效力認定，鼓勵誠信交易具有示范意義。

10、買受人締約前知道存在違法搭建的法律后果——連某訴莫某、朱某房屋買賣合同糾紛案

【基本案情】：

莫某通過參與法院司法拍賣競得案涉房屋，產權證載明房屋總層數3層。后莫某出具委托書委托朱某代為出售房屋。2021年9月17日，朱某與連某簽訂《存量房買賣合同》出售案涉房屋，合同約定房屋總層數3層。2022年2月22日至4月14日期間，因房屋存在違法建設無法辦理過戶，連某要求解除合同，退還已付款項并按合同賠付違約金。案涉房屋《廣州市不動產登記查冊表》附注信息載明房屋涉及違法建設，已向違法建設人送達《責令限期改正通知書》，要求暫停辦理上述房屋的轉移登記業務。連某承認簽訂合同前曾查看現場，知道房屋現狀是5層，也知曉房屋產權面積。

【裁判結果】：

廣州市荔灣區人民法院一審認為，由于案涉房屋存在違法建設，行政部門對其作暫停辦理轉移登記業務處理，連某至今未能取得案涉房屋的產權，合同目的客觀上無法實現，其要求解除合同，符合法律規定，應予以支持。房屋不能過戶的原因在于違法建設未予處理。連某在簽訂《存量房買賣合同》前已知道案涉房屋的產權登記情況與房屋現狀明顯不符，莫某作為出賣人亦知道案涉房屋的現狀，買賣雙方對違法建設可能被行政執法部門拆除均應有合理預見。但在行政執法部門責令拆除違法建設時，連某和莫某未能就如何處理、由誰負責處理違法建設達成一致意見，由此導致案涉房屋因違法建設未在限期內改正而被行政執法部門要求暫停辦理產權轉移登記業務，故連某和莫某對《存量房買賣合同》無法繼續履行均負有責任，應各自承擔各自的損失。故對于連某主張的違約責任，不予支持。廣州市中級人民法院二審駁回上訴，維持原判。

【典型意義】：

本案例從交易的實際情況出發，認定房屋買賣合同因房屋存在違法搭建客觀上無法實現買受人的合同目的，符合民法典規定的合同法定解除條件，判令解除房屋買賣合同。綜合買賣雙方對合同無法履行的過錯，應由各自承擔相應的責任，駁回買受人要求出賣人承擔違約責任的訴請。案例彰顯了法律對違法建設交易的否定性評價，對規范房地產交易行為具有警示作用。

【案例來源】：廣東省高級人民法院2023年11月09日發布房屋買賣合同糾紛典型案例

二、重慶二中院：房屋買賣合同糾紛典型案例（2023年12月28日）

11、沈某與某房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案

【裁判要旨】：

開發商將未取得工程竣工驗收備案登記證的房屋交付購房者，不符合合同約定的房屋交付條件，構成逾期交房，應承擔逾期交房違約責任。

【裁判結果】：

重慶市巫溪縣人民法院審理后認為，某房地產公司與沈某簽訂的《重慶市商品房買賣合同》合法有效，對雙方均有約束力。合同約定，交付房屋應取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》，某房地產公司至今未取得，其向沈某交付的房屋不符合合同約定，不構成有效交付，遂判決某房地產公司承擔逾期交房違約責任。某房地產公司不服，提起上訴。重慶市第二中級人民法院審理后判決：駁回上訴，維持原判。

12、張某某、譚某某與某實業有限公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

開發商在與購房者簽訂《房屋買賣合同》的同時與購房者、案外人簽訂《居間服務合同》，將本屬購房款的部分款項作為“居間費用”處理，購房者訴請將“居間費用”計入購房款總額的，應予支持。

【裁判結果】：

重慶市梁平區法院審理后認為，張某某、譚某某與某實業有限公司簽訂的認購書約定案涉門市價格為27萬元。雙方之后簽訂的《房屋買賣合同》約定案涉門市價格為18.9萬元，同日簽訂的《居間服務合同》約定房屋價格為27萬元，居間費用8.1萬元。當事人提供的證據表明，《居間服務合同》并未實際履行，且簽訂《居間服務合同》的目的是某實業有限公司為了避稅，張某某、譚某某支付的“居間費用”應屬購房款，遂判決某實業有限公司以27萬元購房款為基數向張某某、譚某某支付違約金。某實業有限公司不服，提起上訴。重慶市第二中級人民法院經審理后判決：駁回上訴，維持原判。

13、譚某與某某公司商品房預售合同糾紛案

【裁判要旨】：

綠色原則系民法的基本原則，民事主體從事民事活動，應有利于節約資源、保護生態環境。合同履行中，若恢復原狀成本較大且造成資源浪費，可釋明引導當事人變更訴求為賠償經濟損失，損失可參考市場價差進行確定。

【裁判結果】：

城口縣人民法院審理后認為，本案實際安裝的窗戶已經與案涉房屋構成一個整體，房屋亦經相關機構竣工聯合驗收，若由某某公司將已經安裝的窗戶拆除更換為斷橋鋁合金中空玻璃窗，將造成資源浪費，有違綠色原則。對于謀某的損失，結合已安裝塑鋼窗的實際情況，宜按照雙方合同約定的斷橋鋁合金中空玻璃窗市場價與實際安裝塑鋼中空玻璃窗市場價之間的差價確定。參照市場價格及計價方式，結合案涉房屋外墻窗面積，酌定判決某某公司賠償譚某外墻窗差價損失。某某公司不服，提起上訴。二審審理中，某某公司自愿撤回上訴。

14、某房地產開發公司與易某某商品房預售合同糾紛案

【裁判要旨】：

開發商未按生效法律文書確定期限履行協助購房者辦理房屋產權轉移登記義務的，應承擔遲延履行金支付責任。開發商承擔遲延履行金支付責任，不能免除其逾期辦證的違約責任。

【裁判結果】：

重慶市萬州區人民法院審理后認為，人民法院判令某房地產開發公司協助辦理過戶登記，不能免除其應承擔的逾期辦證違約責任。某房地產開發公司在人民法院判令其協助易某某辦理房屋產權過戶登記后，應當自覺履行生效判決確定的協助辦理房屋過戶登記的義務，但其并未自覺履行，應當承擔逾期辦證的違約責任，遂判決某房地產開發公司向易某某支付2019年7月29日至2021年7月27日期間的逾期辦證違約金。某房地產開發公司不服，提起上訴。重慶市第二中級人民法院審理后判決：駁回上訴，維持原判。

15、周某某訴蔣某、葉某某、某某有限公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

買受人在實地查看房屋并與出賣人簽訂房屋買賣合同后，以對購買房屋所在樓層存在重大誤解為由訴請撤銷房屋買賣合同的，不應支持。

【典型意義】：

梁平區人民法院經審理認為，購買房屋屬于重大交易行為，買受人購房時應當盡到審慎義務。周某某在三位成年家屬陪同下實際查看房屋狀況后才簽訂《房屋買賣居間合同》，其應當知曉所購房屋的相關情況。周某某在房屋買賣合同中并未約定不購買頂樓，給合當事人行為能力、審慎注意義務等綜合分析，周某某主張其在本次交易中存在重大誤解缺乏依據，遂判決駁回周某某訴訟請求。周某某不服，提起上訴。重慶市第二中級人民法院審理后判決：駁回上訴，維持原判。

16、重慶某某房地產開發有限公司與熊某某商品房銷售合同糾紛一案

【裁判要旨】：

破產管理人對雙方均未履行完畢的合同享有解除權，購買人基于對房地產開發公司享有的債權而簽訂的商品房買賣合同，實質為“以房抵債”協議，破產管理人以購買人未支付購房款為由主張解除合同的，不予支持。

【裁判結果】：

人民法院審理后認為，破產管理人僅對雙方均未履行完畢的合同享有解除權，某某房地產開發有限公司主張解除合同的事實依據為熊某某未支付購房款，熊某某與重慶某某房地產開發有限公司之間在“以房抵債”的情形下建立商品房買賣合同關系，購房款基于雙方合意已通過消滅雙方之間即存的部分債權債務的方式支付，某某房地產開發有限公司主張購房款未支付的事實不存立，遂判決駁回某某房地產開發有限公司相應訴訟請求。

17、何某與某置業公司商品房預售合同糾紛案

【裁判要旨】：

簽訂商品房買賣合同時，開發商已提示或告知沙盤顯示的樓棟外立面風格可能調整，最終以政府核準及雙方約定為準。開發商依法調整樓棟外立面風格后，購房人以樓棟外立面風格變化為由訴請解除合同的，不符合合同約定。

【裁判結果】：

重慶市萬州區人民法院審理后認為，雙方簽訂的商品房買賣合同及補充協議系雙方真實意思表示，合法有效。某置業公司在簽訂合同時向何某出示的《項目紅線范圍內特別提示》已經對樓棟外立面等設施可能進行調整等事項進行充分告知，何某明確知悉并接受。某置業公司將案涉樓棟立面風格由新古典主義風格調整為現代風格并依法履行了報批手續，申辦了《建設工程規劃許可證》。何某訴請解除合同于法無據，遂判決駁回何某訴訟請求。

18、某置業公司與王某房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

開發商向銀行提供用于辦理抵押貸款的資料存有瑕疵而導致購房人未能辦理按揭貸款，購房人經催告未在合理期限配合開發商重新辦理按揭貸款事宜亦未以其他方式補足房款的，應承擔繼續履行支付購房款的義務。

【裁判結果】：

重慶市巫山縣人民法院審理后認為，案涉《重慶市商品房買賣合同》合法有效，對雙方均具有法律約束力。王某在簽訂合同后，按約支付了購房首付款并簽訂了按揭貸款合同，由于某置業公司提交的《重慶市商品房買賣合同》中記載的所售商品房地址與《重慶市商品房預售許可證》上記載的地址有一字之差，導致不符合貸款發放條件，其責任系重慶某置業公司提供的資料瑕疵造成，并非王某過錯，因此王某不應承擔支付違約金的責任。但是，經書面通過重新辦理按揭貸款或用其他方式支付剩余購房款，王某迄今為止未配合征訂辦理按揭事宜，亦未支付余款，其行為不符合雙方約定，應承擔繼續履行支付購房款的義務，遂判決王某向某置業公司支付剩余購房款。

19、向某與某房地產公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

開發商與購房者在商品房買賣合同中約定以套內建筑面積處理房屋面積差異。房屋產權證書載明的公攤面積小于合同約定公攤面積，購房者訴請開發商退還減少公攤面積對應購房款的，不應支持。

【裁判結果】：

重慶市巫山縣人民法院審理后認為，雙方當事人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》合法有效，對雙方當事人具有法律約束力。合同約定面積確認及面積差異處理是以套內建筑面積為準，并不存在向某多付房款的事實，遂判決駁回向某該訴訟請求。向某不服，提起上訴。二審審理期間，向某書面申請撤回上訴。

20、馬某某與馮某甲、馮某乙、向某某、陳某某房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

夫妻一方明知夫妻另一方將共有房屋或共同享有份額出售給買受人，未在合理期限內提出異議，收取購房款并交付房屋的，可認定夫妻一方以其行為表明同意夫妻另一方將共有房屋或共同享有的份額出售給買受人。

【裁判結果】：

人民法院審理后認為，本案《轉讓（售房）協議書》合法有效。該協議書簽訂時，江某某（馮某甲之夫）和向某甲（陳某某之夫）處分之份額均屬夫妻共同財產。向某甲夫婦和江某某夫婦依據該《轉讓（售房）協議書》享有之權利應屬夫妻共同債權，所負義務應屬夫妻共同義務。該協議簽訂后，馬某某全額支付了購房款，出售方將房屋交付馬某某占有使用已近二十年。而且，馮某甲、陳某某等居住的房屋與馬某某受讓的房屋系樓上樓下的關系。馮某甲、陳某某明知房屋已出賣給馬某某而未表示異議，其行為表明該二人已同意各自的配偶將房屋出售給馬某某，應受《轉讓（售房）協議書》約束，遂判決支持馬某某訴訟請求。

【案例來源】：重慶市第二中級人民法院2023年12月28日發布房屋買賣合同糾紛典型案例