三、青島中院：商品房買賣合同糾紛典型案例（2024年11月12日）

21、開發商未取得商品房預售許可證明導致預售合同無效

【法院裁判】：

人民法院在審理合同糾紛案件過程中，要依職權審查合同是否存在無效的情形，注意無效與可撤銷、未生效、效力待定等合同效力形態之間的區別，準確認定合同效力，并根據效力的不同情形，結合當事人的訴訟請求，確定相應的民事責任。本案中，涉案房屋至今未取得商品房預售許可證明，亦未通過竣工驗收。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條之規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。李某某起訴要求解除合同，因合同解除以有效為前提，故對其該訴訟請求無法支持，但對合同無效的后果，法院依照職權進行處置。

【法官釋法】：

商品房預售許可證明是人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規的相關規定，其取得的先決條件，包括是否取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證、開發建設的資金投資比例等，特別是建設工程規劃許可證，直接決定建筑物的合法性問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定是否取得商品房預售許可證明影響商品房預售合同的效力。但是，該司法解釋規定“在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”即允許進行效力補正。

同時，實踐中還應注意一種情形，即該司法解釋規定的無效情形，限于“預售合同”，如果商品房工程具有建設工程規劃許可證，建筑物本身合法，且已經竣工驗收甚至已經交付使用，則房屋已從預售轉為現售，也從實質上對無效的前提進行了補正。

22、當事人違反預約合同仍應承擔違約責任

【法院裁判】：

《中華人民共和國民法典》第四百九十五條規定，當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。趙某與青島某置業公司于2023年2月簽訂的《商品房認購書》，約定將來一定期限內雙方訂立商品房買賣合同，符合預約合同的法律特征。預約合同是獨立的合同，當事人均應按照預約合同的約定履行自己的義務，否則應承擔違約責任。現趙某明確拒絕與青島某置業公司繼續簽訂商品房買賣合同，構成違約，青島某置業公司要求解除與趙某簽訂的《商品房認購協議書》并要求對方承擔違約責任，符合事實及法律規定，應予支持。

【法官釋法】：

預約合同是指約定于將來一定期限內訂立本約合同的一種合同形式。在商品房買賣領域，出賣人與買受人經常會在簽訂正式的商品房買賣合同之前，簽訂認購書、訂購書等。民法典對于違反預約合同應承擔違約責任作出了明確的規定。不管是購房者，還是開發商，均應對此有清晰的認知，謹慎決定是否簽訂預約合同，以避免由此可能產生的法律風險。

23、商品房銷售廣告和宣傳資料雖未載入合同但被認定為要約

【法院裁判】：

出賣人在商品房銷售宣傳彩頁中明確表示其所售小區地上一層房屋附帶溫泉入戶，該樓層房屋相較其他樓層同戶型房屋價格高兩千余元。出賣人在商品房銷售宣傳彩頁中對房屋配套設施的允諾和說明明確具體，且對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條之規定，此宣傳內容應視為要約，該允諾及說明雖未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，買受人與之訂立合同的行為應視為對該要約的承諾。出賣人應當按照合同的約定履行其義務。

【法官釋法】：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

24、一房數賣的情況下權利保護順位的確定

【法院裁判】：

出賣人某房地產開發公司與李某某簽訂的商品房買賣合同，是雙方的真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，合法有效。雙方本應按照合同全面履行自己的合同義務。但出賣人某房地產開發公司又與王某某另行簽訂了商品房買賣合同，且已將涉案房屋交付給王某某，現無證據證明出賣人與王某某所簽合同具備法律規定無效的情形，故李某某主張該合同無效，依據不足，不予支持。在案涉兩份商品房買賣合同均有效的情況下，衡量的是應該履行哪份合同的問題。因某房地產開發公司將房屋交付給王某某，王某某與該公司所簽合同已得到深度履行，故應認定王某某的權利保護順位優于李某某，故對李某某要求開發商交付涉案房屋的訴求不予支持。

【法官釋法】：

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條規定：審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。在審判實踐中，對于一房數賣，按照登記、占有、簽訂合同時間以及付款等履行合同的證據，確定數份買賣合同的權利保護順位，對不能履行合同的買受人，可通過要求解除買賣合同、追究開發商違約責任的方式取得救濟。上述案件中，李某某要求交付房屋的請求不能獲得支持，其可另行起訴解除與該開發商簽訂的房屋買賣合同，并追究對方的違約責任。

25、購房者接到書面交房通知后無正當理由拒絕接收視為開發商已經履行了房屋交付義務

【法院裁判】：

雙方在購房合同中約定了送達交房通知的時間、方式，開發商按照合同約定的時間、方式向李某某郵寄送達了《收樓通知書》，在李某某未按照通知到場的情況下，物業管家又試圖以微信交流方式再次通知李某某，已經按照誠實信用原則全面履行了自己的合同義務，李某某無正當理由拒絕接收，應視為開發商已經履行了房屋交付義務，交房時間為2023年10月22日。

【法官釋法】：

商品房交付時間的認定直接關系到開發商是否存在逾期交房的責任以及逾期交房期間的認定。購房者接到開發商的書面交房通知后，無正當理由拒絕接收的，應視為開發商已經履行了房屋交付義務。一般情況下，購房者不能拒絕接收房屋，除非房屋存在嚴重影響正常居住使用的情形或者房屋存在嚴重的質量問題（非屬于保修范圍的質量瑕疵）。

關于通知交房的方式，開發商與購房者簽訂《商品房買賣合同》時，應約定通知交房的方式，并在合同中預留郵寄送達的地址、電子郵箱、手機號碼等，避免產生糾紛。如果合同沒有約定通知方式，開發商應窮盡多種方式通知業主去收樓，如郵寄《收樓通知書》、電話通知、短信通知、微信通知等，同時應注意加強證據保留和保存意識。

26、房屋出現質量瑕疵不必然達到解除合同的條件

【法院裁判】：

案的爭議焦點在于，案涉房屋存在的質量問題是否達到了雙方合同解除的條件。首先，案涉房屋經過竣工驗收備案，形式上具備了雙方合同約定的交付條件。其次，案涉房屋存在衛生間部分墻皮脫落、窗戶密閉性不良等質量問題，屬于雙方合同約定的保修范圍，尚未達到開發商存在根本違約的合同解除條件。故判決駁回桑某某的訴訟請求。

【法官釋法】：

瑕疵履行，是指債務人雖然履行，但其履行存在瑕疵，即履行不符合法定或約定的條件，導致減少履行的價值或效用的情形。而根本違約，是指合同當事人一方違反合同的約定，致使合同目的不能實現。商品房買賣合同糾紛中，合同雙方當事人往往對哪些質量問題屬于導致合同解除的根本違約范疇，哪些屬于保修范圍的瑕疵履行予以約定，合同當事人均應依照誠實信用原則照約履行。實踐中，部分購房消費者不顧合同約定的質量保修范圍，動輒以房屋存在質量問題為由要求解除合同，其請求無法得到支持。

【案例來源】：青島市中級人民法院2024年11月12日發布商品房買賣合同糾紛典型案例

27、逾期為購房者辦證應承擔違約責任

【法院裁判】：

山東某置業公司在將該房屋出售給劉某某后，又將該房屋設定抵押，無證據證明劉某某對此知悉或同意。雖其積極還款最后案涉房產上的抵押已經解除，但案涉房屋未在合同約定時間辦理房屋所有權證書主要歸責于山東某置業公司，故對于劉某某主張的逾期辦理房屋不動產權屬證書違約金，應予支持。

【法官釋法】：

雙方簽訂合同約定，山東某置業公司應在房屋交付360個工作日內為購房者辦理不動產權屬證書。房地產開發企業逾期辦證違約責任的歸責原則為過錯責任原則，除非不能辦證原因系因購房者所致，否則應承擔逾期辦證的違約責任。本案中，山東某置業公司無證據證明不能辦證系因劉某某所致，故其不能免責，仍應承擔違約責任。房地產開發企業要提高法律意識，樹立契約精神，嚴格按照合同約定履行義務。

28、逾期向開發商支付款項應承擔違約責任

【法院裁判】：

王某與青島某開發公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力。上述合同約定如因購房者原因不能辦理按揭貸款或貸款數額少于申請數額，購房者應在合同約定期限內另行以其他方式支付。該約定不存在合理限制購房者權利或者加重購房者責任的情形。購房者王某應按照合同約定履行自己的付款義務。故判令王某向青島某開發公司支付剩余購房款，并承擔相應的違約責任。

【法官釋法】：

支付購房款是購房人的主要合同義務。雙方合同約定如因購房者自身原因導致不能辦理銀行按揭貸款或者貸款數額少于申請數額的，購房者應該以其他方式向開發商支付購房款，該約定是合法有效的，購房者違反該約定，應承擔違約責任。提醒購房者，在選擇以按揭方式支付購房款時，應充分了解貸款政策以及自身信用情況，并充分評估自身的財務狀況，避免因自身原因未能辦理銀行按揭貸款，而又無力以其他方式支付剩余購房款，陷于違約狀況，造成自身損失。

29、合同約定的逾期交付違約金明顯過低可酌情予以調整

【法院裁判】：

一審經審理法院認為，合同約定的違約金支付標準明顯低于同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率，有失公平，遂依法予以調整，以已付房款為標準，按照日萬分之一標準計算違約金。山東某置業公司上訴要求按照合同約定標準支付違約金。二審法院經審理認為，涉案合同約定的違約金標準不僅明顯低于同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率，也遠低于涉案房屋周邊同比房屋的租金收益，一審法院根據案情調整違約金計算標準并無不當，判決維持原判。

【法官釋法】：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”第13條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

據此，雖然當事人應依合同約定履行義務，但如當事人約定的違約金過高或過低，繼續按照合同約定履行顯失公平，法院可以酌情參照當事人實際損失等綜合考慮，調整違約金計算標準。

30、含裝修的商品房買賣合同不能視為毛坯房買賣和裝修兩個合同的簡單疊加

【法院裁判】：

一審法院經審理認為，山東某置業公司逾期交付房屋，應支付逾期交房違約金，結合渠某某的實際損失情況對山東某公司支付逾期交付違約金及標準作出認定。二審期間，山東某置業公司主張渠某某因裝修升級支付的45,165元，并非房屋價款，而是其另行購買部分家具的費用，山東某置業公司為其開具的是裝修發票并非房款發票，該部分款項不應計入購房款數額。二審法院經審理認為，精裝修房屋的總價款雖然包含毛坯價格和裝修價格兩部分，但商品房買賣合同并不能拆分成毛坯房買賣合同和裝修服務合同兩個合同，在對外出售時，房屋總價款必然包含開發商的可得利潤，合同約定的裝修價值是開發商綜合了交易市場的供求關系、價值規律、利潤空間等各種因素，在雙方當事人自愿平等協商的基礎上形成，并非對房屋裝修中各單項項目用材及施工價值的簡單累加，也不應分開計算，故維持一審判決。

【法官釋法】：

購房者購買含裝修的商品房，其目的是方便入住、避免裝修負擔，而裝修標準、樣式等亦是購房者選擇房屋時會通盤納入考慮的情況,開發商在價格訂立時也會綜合考慮其預期利潤等。因而含裝修的商品房買賣或預售合同不能視為毛坯房買賣合同和裝修服務合同兩個合同的簡單疊加，購房者支付的價款均應視為購房款。

【案例來源】：青島市中級人民法院2024年11月12日發布商品房買賣合同糾紛典型案例（2019年1月-2024年8月）

四、重慶五中院：房屋買賣合同糾紛典型案例（2023年9月1日）

31、蔣某訴某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案——開發商交付房屋戶型不符合合同約定的，購房者可以請求解除合同

【法院裁判】：

法院生效判決認為，某房地產開發公司交付的房屋戶型及房間數量不符合合同約定且無法繼續履行，致使蔣某無法實現其購房目的，應屬根本違約，蔣某行使法定解除權的行為達到解除合同的效力，故判決蔣某與某房地產開發公司之間的《商品房買賣合同》于2019年9月10日解除；某房地產開發公司退還蔣某購房款、契稅款、預告登記費及轉移登記費并支付蔣某資金占用損失。

【典型意義】：

認定房屋戶型和房間數量屬于影響購房者締約的重要因素。房屋并非普通商品，依社會大眾的普遍認知標準及商品房買賣合同的交易習慣，房屋戶型布局及房間數量屬于購房人締約時重點考慮的要件，在雙方沒有特別約定的情況下，開發商交付不符合合同約定的房屋戶型結構，并要求購房人自行改造，顯然與購房人的交易目的相悖，屬于嚴重違反合同約定的違約行為，購房人可以合同目的不能實現為由解除合同。通過本案，能夠警示開發商遵守誠信原則、履行告知義務，也可提醒購房者應在全面了解房屋狀況后謹慎決定締約事宜。

32、包某與韋某房屋買賣合同糾紛案——瑕疵履約雖構成違約，但合同目的尚能實現，守約方請求解除合同的，應不予支持

【法院裁判】：

法院生效判決認為，雖然韋某逾期還貸的行為已構成對包某個人信用狀況的負面影響，屬違約行為，但案涉貸款至今仍能按月清償，且現包某個人征信報告中貸款的分類評價目前已由“關注”調整為“正常”。如包某與韋某向貸款銀行清償完剩余按揭貸款，雙方能夠完成案涉房屋的過戶登記，包某實現合同目的并無其他法律障礙。從合同實際履行的情況看，韋某已按約支付定金及首期款并如數償還按揭貸款，除有部分貸款逾期外并無其他違約行為存在，且韋某于2013年接房裝修入住已達6年之久，如現在解除合同將造成雙方利益的重大失衡。對包某要求解除合同的訴訟請求，不予支持。因韋某存在違約，綜合考慮到其過錯程度，對包某主張的違約金部分予以支持。

【典型意義】：

合同當事人應當按照合同約定嚴格履行自己的義務，但現實中，不少履約行為存在一定瑕疵，對于瑕疵履約行為，并未達到根本違約造成合同目的不能實現時，守約方僅以此為由請求解除合同的，應當綜合考量違約方的過錯程度、是否影響守約方合同目的的實現等情形，根據誠實信用原則，確定合同應否解除。該案違約方瑕疵履約行為雖然構成違約，但雙方合同主要義務已經大部分履行，不存在合同目的不能實現的情形，該案判決駁回守約方關于解除合同的請求，有利于維護市場交易穩定。

33、蔡某與某物業公司及某小額貸款公司房屋買賣合同糾紛案——房屋買受人享有的物權期待權，不能直接請求滌除房屋已合法設立的抵押權

【法院裁判】：

法院生效判決認為，蔡某作為案涉房屋的買受人，雖經法院裁定其符合法律規定享有案涉房屋的物權期待權，中止了案外人申請對案涉房屋的強制執行，但某小額貸款公司享有案涉房屋抵押權并不因蔡某申請對案外人的執行異議成立、法院裁定中止執行并解除查封而消滅，更未因此賦予蔡某享有涂銷某小額貸款公司抵押權登記的權利。蔡某也無證據證明本案具有案涉房屋抵押權消滅的其他情形，對其訴請涂銷涉案房屋抵押權登記，不予支持。

【典型意義】：

對房屋買受人物權期待權的保護是維護公平原則的具體體現，也是保障公民基本生存權的需要。買受人物權期待權雖然可以對抗強制執行，但不能當然使同一物上的其他擔保物權直接歸于消滅，擔保物權是其他權利人基于合法行為設定的權利，其設立和消滅均有法律規定的條件，同樣受法律保護。本案典型性在于肯定房屋買受人所享有的物權期待權的同時，否定買受人直接要求滌除涉案房屋抵押權的請求，從而保護第三人合法享有的擔保物權。

34、黃某與某房地產公司房屋買賣合同糾紛案——開發商交付精裝房存在質量瑕疵，造成購房人整改損失的，應予賠償

【法院裁判】：

法院生效判決認為，案涉房屋存在屬于整改維修范圍的質量問題，某房地產公司在整改期間實際影響了黃某居住使用，給黃某造成了不能及時入住的直接經濟損失，應當給予黃某適當賠償，結合案涉房屋地段戶型面積、整改時間以及黃某實際損失情況，酌情認定由某房地產公司賠償黃某損失1.8萬元。

【典型意義】：

近年來，精裝房逐漸成為購房者的一種常見選擇，因精裝房交付標準問題產生的矛盾愈發突出。若開發商向買受人交付的精裝房屋存在質量瑕疵，因整改維修影響買受人居住使用的，開發商應當按照合同約定向買受人賠償相應的損失。本案能夠警示房地產開發公司誠信履約、提高交付房屋質量，不僅有利于交易順利完成，更有利于塑造自身良好形象，提高市場知名度。

35、蔣某與某房地產公司商品房銷售合同糾紛案——購房人明知房屋存在不利因素仍訂立合同的，應當誠信履約

【法院裁判】：

法院生效判決認為，本案中，蔣某沒有充分證據證明某房地產公司有欺詐行為，某房地產公司在銷售中心張貼設置了不利因素告知信息及相關許可證，且雙方《認購協議書》載明了“乙方在簽訂本協議時已經充分了解該房屋的有關信息（包括不利信息提示），并閱讀了甲方公示的相關文件，并不持異議”，應視為蔣某已知曉相關不利因素。蔣某作為完全民事行為能力人在簽訂認購協議時應當對協議載明的內容有充分的理解和認知，且其也在簽訂協議前實地查看了案涉房屋。對蔣某以某房地產公司存在欺詐為由要求撤銷合同、退還定金的訴求，不予支持。

【典型意義】：

在商品房銷售過程中，開發商有義務和能力披露所售商品房的全部不利因素或瑕疵信息，不得隱瞞商品房存在問題的真實情況。若開發商已向購房人告知并解釋認購書相關條款并提請注意相關事項的情況下，購房人與開發商簽署《認購書》后，又以開發商隱瞞房屋存在不利因素，請求撤銷雙方簽訂的《認購書》，不能得到支持。本案提醒購房者應在全面了解房屋狀況后謹慎決定締約事宜，在作出締約決定后應當嚴守契約精神、誠信履約。

36、凱某、劉某與某房地產公司商品房預售合同糾紛案——合同當事人履行合同應當符合綠色原則

【法院裁判】：

法院生效判決認為，斷橋鋁合金門窗配LOW-E（雙層中空）玻璃是近年來家居裝修中常用的門窗材料配置，其最大的優勢是利用冷熱橋打斷技術和低輻射技術達到比傳統門窗更好的隔熱效果。根據《住宅設計規范》的解釋，陽臺是室內與室外之間的過渡空間，并不屬于室內范疇，在使用功能上并無保暖、隔熱的必要，所以在陽臺上安裝斷橋鋁合金門窗配LOW-E（雙層中空）玻璃并不能發揮其優勢功能。雖然某房地產公司在陽臺上安裝的是普通門窗，但已經能夠達到穩固的安全防護效果，更換斷橋鋁合金門窗配LOW-E（雙層中空）玻璃既不能發揮其功能，更會造成資源浪費，不符合綠色、經濟的民事活動原則，遂判決駁回凱某、劉某的訴訟請求。

【典型意義】：

綠色原則是民法基本原則之一。《中華人民共和國民法典》第九條規定，民事主體從事民事活動，應當有利于節約資源、保護生態環境。在精裝房買賣中，購房者與開發商通常會通過合同對房屋裝修標準進行約定。合同雙方均應本著節約資源、綠色經濟的理念履行合同。該案是民法綠色原則在商品房買賣合同中的典型體現，對開發商提供的精裝修能夠滿足合同約定的標準且未損害購房者合同權利時，購房者進一步提出高于合同約定標準和要求的，結合綠色原則予以否定性評價。

五、北京三中院：“一房二賣”糾紛典型案例

37、“一房二賣”合同均有效且均未辦理過戶，房屋實際合法占有人的權利應優先保護

【典型意義】：

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》（以下簡稱會議紀要）第15條對一房數賣案件權利保護順位作出了規定，即在數份合同均為有效且各買受人均要求履行合同時，一般應按照已辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋、合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定履行房屋買賣合同的買受人。

本案按照該規則，在兩份買賣合同均有效且均未辦理房屋所有權轉移登記的情況下，根據房屋合法占有情況，判決支持房屋實際占有使用人為繼續履行房屋買賣合同的買受人，既符合立法本意，又保障了房屋使用人的相關權益，有利于維護不動產物權交易的穩定性。

38、“一房二賣”案件權利保護順位應根據公平合理原則綜合確定

【典型意義】：

在一房二賣案件審理中，數份合同均為有效且各買受人均要求履行合同時，若各方均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮合同成立先后、各買受人履行情況等，以合同約定義務的履行程度，公平合理地予以確定。本案在全面貫徹落實最高法院會議紀要精神下，綜合履行情況，確定先買房人為繼續履行房屋買賣合同的買受人，這也正是公平合理原則在“一房二賣”案件審理中的集中價值體現，進一步彰顯了司法審判保護誠實守信者權益、維護公平正義的價值理念。

39、對“一房二賣”出賣人的違約失信行為應予嚴厲懲戒

【典型意義】：

本案根據賣房人在訴訟期間仍“一房二賣”，其主觀上具有極大的惡意性，以此按照合同約定的違約金數額判令賣房人予以賠償，并未以實際損失為標準對違約金予以調整。該案的審理在進一步加大對賣房人違約失信行為懲處力度的同時，也對敢于鋌而走險“一房二賣”的出賣人予以嚴厲警示。

40、買房人購房前應盡到謹慎注意義務

【典型意義】：

本案進一步明確了法院認定惡意串通的相關標準，即從買賣雙方主觀上具有惡意性、行為上具有串通性、動機目的上具有一致性等方面綜合認定。故實踐中，對于本不存在惡意的買房人而言，簽訂合同前，對簽約主體、房屋權屬等情況應進行詳細調查，并親自實地查驗房屋，尤其對低于市場價格的房屋，應進一步審慎核查。

41、中介機構未盡忠實報告義務，需承擔賠償責任

【典型意義】：

本案系典型的中介機構參與的“一房二賣”案件。《民法典》第962條規定了中介人的忠實報告義務，即中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，應當承擔賠償責任。因此，在“一房二賣”行為中，若中介機構如未能盡到忠實報告義務，其應在過錯范圍內對委托人承擔賠償責任。