六、江北法院：房屋買賣典型案例（2023年12月27日）

42、袁某某與周某房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

房屋存在異議登記并非買受人可以當然解除房屋買賣合同的法定事由。

【裁判結果】：

首先，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百二十條規(guī)定判斷異議登記只是一種臨時性救濟措施，可以通過暫時阻斷不動產(chǎn)登記物權的公信力,排除第三人善意取得，保護真實權利人的合法權益，同時有效地協(xié)調第三人的利益。

其次，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第八十四條規(guī)定：異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構應當書面告知申請人該權利已經(jīng)存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續(xù)辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。根據(jù)前述規(guī)定，異議登記并不影響房屋產(chǎn)權的過戶。

最后，袁某與周某訂立房屋買賣法律關系的合同目的系通過支付對價取得案涉房屋的所有權，對案涉房屋可以進行處分、收益。因此，雖然案涉房屋存在異議登記，但該異議登記情況與袁某最終想要取得案涉房屋所有權的目的并不沖突。按照雙方合同約定的履行義務完成過戶后，即便袁某因異議登記行為存在其他損失，其也可通過法律途徑解決。此外，在袁某行使解除權時，周某并不存在其他可以導致袁某無法實現(xiàn)合同目的的違約行為。袁某在2022年3月15日行使的合同解除權沒有法律和事實依據(jù)，故駁回其訴請。

43、易某、何某與某房產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛案

【裁判要旨】：

開發(fā)商對所售商品房存在的重要不利因素應通過明示方式向購房者進行告知，在補充條款中通過購房者自認已知曉房屋現(xiàn)狀進行約定的方式不足以達到明示告知的程度，否則應賠償購房者損失。

【裁判結果】：

從實地勘踏情況來看，案涉房屋的臥室1、廁所、臥室2、臥室3的平視視野被擋墻幾乎完全封閉，前述各房間僅在貼近窗戶且抬頭仰望的情況下才能從擋墻的上沿看到天空，前述房間的采光、視野等均受到了明顯影響，進而影響房屋品質和房屋增值。而前述各房間的范圍又占了案涉房屋的整個右側區(qū)域，擋墻構成影響案涉房屋的重要不利因素，對案涉房屋的使用及價值均有明顯影響。某房產(chǎn)公司認為其在簽訂《重慶市商品房買賣合同》及補充協(xié)議時通過附圖的形式明確告知了易某、何某擋墻的存在，故其已經(jīng)盡到了告知義務。從《重慶市商品房買賣合同》附圖內容來看，確實可以看出案涉房屋的分層平面圖上有擋墻所在商業(yè)的平面圖，但法院認為，擋墻的存在明顯對案涉房屋有不利影響，某房產(chǎn)公司作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，明知擋墻的存在對案涉房屋有重要影響，但其僅在分層平面圖上畫出擋墻所在商業(yè)的平面圖，未明確標注商業(yè)樓棟的高度及與案涉房屋的距離，不構成向易某、何某告知重要不利因素的合理提示行為，未盡到重要不利因素的告知義務。同時，就案涉房屋的交易價格而言，并無證據(jù)證明案涉房屋的成交價格低于同小區(qū)同檔次的房屋，從一般公眾認知而言，如若在某房產(chǎn)公司的告知下，易某、何某對擋墻的存在有明確認知，其用同水平價格去購買有擋墻的房產(chǎn)而不另尋房源的可能性亦很小。本院參照司法評估結果判決某房產(chǎn)公司賠償損失并支付利息。

44、某房地產(chǎn)公司與何某商品房銷售合同糾紛案

【裁判要旨】：

現(xiàn)房銷售的車位最小通車寬度未達到住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的行業(yè)標準要求，并非當然構成購房人可以解除合同的法定事由。

【裁判結果】：

本案的爭議焦點有二：

一、《補充協(xié)議》第2條是否為格式條款及其效力。本案中，何某并未舉證證明《補充協(xié)議》是某開發(fā)公司為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與何某協(xié)商的條款。協(xié)議第2條明確載明案涉車位系非標準車位，且案涉車位系現(xiàn)房銷售，何某作為完全民事行為能力人在簽訂大宗物業(yè)的案涉合同時理應謹慎對待；即使協(xié)議第2條為格式條款，何某也未證明該條款具有《合同法》第五十二條和第五十三條規(guī)定情形或者某開發(fā)公司有免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形。故何某關于補充協(xié)議第2條應屬有效。

二、何某是否享有解除權。合同解除權的行使應有合同依據(jù)或法律依據(jù)。首先，案涉車位系現(xiàn)房銷售，何某客觀上有能力提前查看車位現(xiàn)狀，并針對是否購買案涉車位進行充分判斷。其次，案涉車位經(jīng)有權機關確認符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，不存在何某主張未按照合同約定和批準的規(guī)劃建設通車道之情形。再次，《車庫建筑設計規(guī)范》4.3.4條關于通車道最小寬度為550CM的條文并非強制性條文，何某主張某開發(fā)公司交付的車位不符合規(guī)定缺乏依據(jù)。何某未能提供充分有效的證據(jù)證明某開發(fā)公司具有法律規(guī)定或合同約定的可以導致合同解除權行使的違約行為及其他致使合同目的不能實現(xiàn)的情況，故何某不具有合同解除權。

45、陳某與李某房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

二手房屋交易中，房屋非專有部分面積發(fā)生過非正常死亡事件，如有證據(jù)證明購房人對該非專有面積的使用具有期待性，則出賣人應當對非正常死亡事件進行披露。出賣人未履行披露義務，購房人可行使撤銷權。

【裁判結果】：

雖然案外人墜落地點非案涉房屋專有面積，但李某對露臺進行了精裝修，案涉房屋客廳、主臥和露臺相鄰，可以直達，李某上述行為無疑會使購房人在看房時產(chǎn)生“露臺屬于房屋一部分”的認識，露臺的現(xiàn)狀會對購房人是否決定購買房屋產(chǎn)生影響。另，墜樓事件發(fā)生于李某取得房屋所有權后，李某的裝修行為亦發(fā)生在墜樓事件之后，墜樓地點距離李某房屋主臥非常近，李某知曉墜樓事件具有高度蓋然性。在非正常死亡情況對購房人購買心理產(chǎn)生影響的情況下，出賣人李某有如實披露義務。李某未履行該義務，應當認定為欺詐，故法院判令撤銷李某和陳某之間的房屋買賣合同，李某返還陳某已付購房款定金以及因維權所產(chǎn)生的相關費用。

46、謝某與劉某、某房產(chǎn)經(jīng)紀公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

經(jīng)紀公司以自身名義和買受人簽訂房屋買賣合同，但有證據(jù)證明經(jīng)紀公司系受房屋所有權人之托進行房屋買賣的情況下，應認定房屋所有權人為當事人。

【裁判結果】：

案涉房屋屬于劉某名下房屋，從劉某與某公司于2019年9月27日簽訂的《銷售合同》、2019年12月24日簽訂的《房產(chǎn)銷售協(xié)議》，及劉某于2019年12月24日向某公司出具的《授權委托書》等證據(jù)可以看出，劉某委托某公司出售案涉房屋，謝某也有理由相信某公司有權代表劉某出售房屋并收取房款，劉某為謝某合同相對方，某公司收取房款的行為所產(chǎn)生法律后果應由劉某承擔，并對謝某相應訴訟請求予以支持。

47、肖某訴某地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預售合同糾紛案

【裁判要旨】：

房屋位于“腰線層”，會對購房者的居住觀感體驗、可使用空間產(chǎn)生明顯影響，如開發(fā)商在銷售房屋過程中未如實告知，應當賠償購房者損失。

【裁判結果】：

案涉房屋位處“腰線層”，在結構設計上與其他房屋確有不同，《商品房買賣合同》及補充協(xié)議中沒有對案涉房屋系“腰線層”的任何說明，某地產(chǎn)公司作為專業(yè)開發(fā)建設單位，理應遵循誠實信用原則，將“腰線層”房屋與其他樓層房屋之間存在的差異明確告知買受人，以便能夠讓買受人作出是否購買“腰線層”房屋的選擇。然而，某地產(chǎn)公司在締約前的宣傳介紹及締約過程中均未對案涉房屋與其他樓層房屋之間存在的差異作出必要的提醒和合理的說明，故應認定某地產(chǎn)公司未履行如實告知義務。案涉房屋陽臺與同戶型其他房屋相比較，存在半玻璃欄桿與全玻璃欄桿的差異，該差異一是對肖某在居住使用過程中的觀感明顯產(chǎn)生影響，二是砌筑墻體對陽臺可利用空間也存在小于全玻璃欄桿的影響，故某地產(chǎn)公司應承擔違約責任。針對肖某同時要求整改及賠償損失的訴訟請求，因整改涉及規(guī)劃許可及小區(qū)樓棟整體外觀一致性問題，某地產(chǎn)公司在客觀上難以對“腰線層”進行整改，故肖某不能同時主張。某地產(chǎn)公司應當賠償損失。案涉房屋總價款為一百五十余萬元，肖某主張以2%計算，因房屋價值的貶損具有主觀性，非客觀專業(yè)技術范圍，該比例在合理范圍內，故法院予以支持，即損失賠償為30128.58元（1506429元×2%）。

48、肖某與某房產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛案

【裁判要旨】：

書面商品房買賣合同約定交房標準為清水交付，與之相矛盾的口頭證據(jù)若能到達高度蓋然性的證明標準，則可突破書面證據(jù)優(yōu)勢規(guī)則進而判定口頭約定的裝修交付為當事人真實意思表示。

【裁判結果】：

首先，廣告冊內容符合雙方《重慶市商品房買賣合同》相關約定，應視為合同內容。廣告冊宣傳案涉房屋為“室內精裝”，裝修風格與裝修設計圖統(tǒng)一，計價清單載明廚衛(wèi)電器及取暖設備的品牌相互呼應。

其次，某房產(chǎn)公司前員工劉某某的證言解釋精裝修房屋以清水房簽訂購房合同的原因，亦與任某某拍攝視頻中相關接待人員陳述相互印證。

再次，案涉房屋于2017年10月27日取得竣工備案登記證后即已具備清水交付條件，某房產(chǎn)公司此時并未通知肖某接房，反而承諾將室外花園、負一樓贈與肖某使用，并要求肖某自此不得主張逾期交房違約責任。若非某房產(chǎn)公司明知其交房標準為精裝交付，前述行為無法得到合理解釋。

綜上，肖某舉示的證據(jù)已然形成證據(jù)鎖鏈，結合售房單價及商品房市場行情，法院確信本案合同約定的交房標準為裝修交付存在具有高度可能性，應予認定。

49、張某與某置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案

【裁判要旨】：

商品房銷售中賣方的虛假宣傳行為是否構成欺詐，應當考察當事人在訂立合同時是否因該行為產(chǎn)生錯誤認識并基于此錯誤認識作出了非真實意思表示。

【裁判結果】：

房產(chǎn)屬于價值較大的基本生活資料，購房者在購房前具有對房屋的質量、價格、地段、環(huán)境等方面因素進行審查的注意義務。A公司、B公司的宣傳雖存在不實之處，對張某的購房意向有一定程度的影響，但上述宣傳信息本質上并不屬于合同內容，該宣傳行為并未使張某對其所購房屋的質量、位置等合同內容產(chǎn)生錯誤認識，其簽訂合同購買案涉房屋系其真實意思表示。即使案外人購買同地段車位價格低于張某，但基于車位具體位置不同，銷售價格存在差異是普遍存在的客觀事實，不能據(jù)此或根據(jù)其他個別車位銷售價格的差異認定車位銷售價格對張某存在欺詐行為。A公司、B公司的虛假宣傳行為是否對張某購買車位產(chǎn)生決定性影響，憑相關行政管理部門認定該低價承諾為虛假宣傳并處以相應行政處罰，亦不足以證明。結合現(xiàn)有證據(jù)，A公司、B公司關于價格的宣傳亦不足以認定為合同法所規(guī)定的致使合同撤銷的欺詐行為。

50、林某某與唐某某、涂某房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

買受人購買住宅房屋居住，買受人及其共同居住生活的親屬可申請登記落戶，而落戶后就能享受該房屋所在地的義務教育、就業(yè)服務、基本養(yǎng)老等配套服務。因此，住宅房屋的使用價值可以延伸至落戶，出賣人未履行合同義務，將戶籍及時遷出，導致買受人享有的與戶籍相關的利益受損，出賣人應該承擔違約責任。

【裁判結果】：

雙方簽訂的《重慶市存量房屋買賣合同》合法有效，雙方應當依約履行義務。唐某某、涂某未能在約定期限前遷出戶籍，也未舉證證明雙方對戶籍遷移時間的約定進行變更，亦未舉證證明因不可抗力影響了合同履行，應當承擔違約責任。

違約金應以實際損失為基礎，綜合合同履行程度、當事人的過錯、預期利益等多項因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。本案中，買受人購買住宅房屋居住，買受人及其共同居住生活的親屬可申請登記落戶，而落戶后就能享受該房屋所在地的義務教育、就業(yè)服務、基本養(yǎng)老等配套服務。因此，住宅房屋的使用價值可以延伸至落戶，但是該價值相較于居住功能處于次要地位。因唐某某、涂某未履行合同義務，將戶籍及時遷出，必然導致林某某在唐某某、涂某違約期間，享有的與戶籍相關的利益受損。但林某某利益受損屬于間接的非財產(chǎn)損害，無法量化其損害具體數(shù)額。且唐某某、涂某已履行了房屋買賣合同的主要義務，本院對違約金標準酌情調整為按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率標準計算，故唐某某、涂某應當支付林某某以118萬元為基數(shù)，自2021年2月11日起至2022年3月14日止，按違約時全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算的違約金。

51、譚某某與某開發(fā)公司商品房銷售合同糾紛案

【裁判要旨】：

在商品房不存在房屋主體結構質量問題或者嚴重影響正常居住使用的質量問題的情況下，購房人僅以房屋存在掉砂、鼓包等質量瑕疵拒絕接房并主張空置期物業(yè)費損失，法院依法不予支持。

【裁判結果】：

譚某某和某開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。

雖然譚某某在2020年6月26日驗房時提出房屋存在掉砂、鼓包的情況，但根據(jù)合同補充協(xié)議約定，除案涉房屋具有房屋主體結構質量不合格或者嚴重影響正常居住使用的質量問題外，譚某某不得以商品房存在質量瑕疵拒絕接房，故譚某某所提出的房屋存在的質量瑕疵不足以構成其拒絕接房的理由。根據(jù)約定，案涉房屋接房時間應以某開發(fā)公司通知的接房時間為準，即2020年6月15日。按約定接房后的物業(yè)費由譚某某承擔，故譚某某要求某開發(fā)公司賠償其2020年7月1日至2022年5月31日期間的物業(yè)費損失缺乏法律依據(jù)，法院對譚某某該項請求不予支持。譚某某未能舉證證明房屋空置所產(chǎn)生的實際損失，且雙方并未就某開發(fā)公司逾期整改違約責任進行約定，故其要求某開發(fā)公司承擔相應空置損失缺乏依據(jù)，法院亦不予支持。

【案例來源】：重慶市江北區(qū)人民法院2023年12月27日發(fā)布房屋買賣典型案例

七、普陀法院：涉民生典型案例

52、定金罰則的可歸責性認定——馬某某訴黃某某房屋買賣合同糾紛案

【裁判結果】：

法院經(jīng)審理認為，當事人雙方通過簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》中的定金條款并實際交付定金形成了買賣合同法律關系。后未按約網(wǎng)簽系雙方對于新增稅費的承擔主體有不同的理解，始終未達成一致，并非任何一方惡意違約所致。符合最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條返還定金的規(guī)定。法院對一方當事人要求雙倍返還定金以及另一方當事人要求沒收定金的訴訟請求均不予支持。

【法官釋法】：

定金制度由來已久，對于維持合同秩序、催促當事人信守承諾并提高交易效率具有重要意義。特別是在房屋買賣等大額交易活動中，由于交易金額高、環(huán)節(jié)多、時間跨度長，支付定金已形成一種交易習慣。本案中，原被告雙方簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定定金50萬元并實際交付，后因政策變化導致稅費增加，房地產(chǎn)買賣合同最終未能繼續(xù)履行。本案的爭議焦點在于，因新增稅費爭議導致未網(wǎng)簽，是否構成違約。本案的審判對于受政策調控影響的房地產(chǎn)交易場景中定金罰則的適用問題進行了初步探討，并在《民法典》框架下就定金罰則的有限適用進行了路徑的探索。

【案例來源】：上海市普陀區(qū)人民法院2023年2月27日發(fā)布涉民生典型案例

八、江西高院：2023年度全省法院房屋買賣合同糾紛十大典型案例（2023年8月29日）

53、“府院聯(lián)動”盤活項目保障交房化解糾紛——殷某夫婦訴彭澤某房地產(chǎn)公司、彭澤某銀行房屋買賣合同糾紛案

【典型意義】：

在當前房地產(chǎn)市場背景之下，以房地產(chǎn)企業(yè)逾期交房為由訴請解除合同的糾紛逐漸增多。若一旦房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)逾期交房行為即判令解除合同、返還購房款，則不僅要面臨此類糾紛群發(fā)、高發(fā)的態(tài)勢，使整個樓盤的交易陷入“瓦解”的境地，還會面臨執(zhí)行難題。購房合同解除后，購房人一方面未收到房，一方面又可能因房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂而難以獲返購房款。因此，對于此類商品房逾期交房糾紛，盤活項目是保護購房人權益的最佳方案。可以優(yōu)先引入“府院聯(lián)動”機制，積極協(xié)調各方，會同住建、自然資源、市場監(jiān)督、金融監(jiān)管等部門合力推動、逐一解決影響房屋交付的各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題與困難。推進問題樓盤復工續(xù)建，增強購房人繼續(xù)履行合同的信心，找到化解糾紛的突破口。本案正是法院主動作為，能動司法，利用“府院聯(lián)動”機制，在當?shù)攸h委政府的支持下，爭取到專項資金用于解決樓盤復工續(xù)建問題。并最終取得案涉房地產(chǎn)項目順利推進、當事人申請撤訴良好效果的典型案例。

54、認定購房合同應否解除，應充分考慮違約方的過錯程度及合同目的能否實現(xiàn)——陳某訴新余某房地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛案

【裁判結果】：

新余市渝水區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，疫情發(fā)生在案涉商品房施工過程中。即使在疫情防控措施降低風險之后可以復工復產(chǎn)，但人員返崗需要隔離、材料采購需要檢驗檢疫等，必然影響工程施工進度。延遲交付房屋非房地產(chǎn)公司惡意違約所致，且房地產(chǎn)公司承諾能夠交付房屋，案涉購房合同目的并非無法實現(xiàn)，不應判令解除合同。但房地產(chǎn)公司逾期交房行為確給陳某造成了一定損失，理應承擔逾期交房的違約責任。對于受疫情防控措施影響的逾期交房期間可根據(jù)不可抗力規(guī)則予以扣除。最終判令房地產(chǎn)公司以購房款的日萬分之一向陳某支付逾期交房違約金，駁回陳某的其他訴訟請求。宣判后，陳某不服，提出上訴，新余市中級人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

【典型意義】：

受市場行情以及疫情等因素影響，因無法按約交付商品房引發(fā)購房人訴請解除合同的糾紛凸顯。人民法院在認定購房合同解除條件是否成就時，不能機械地僅依據(jù)合同文本判斷應否解除。而應綜合考量違約方的過錯程度、違約行為形態(tài)、違約時長、合同目的能否實現(xiàn)等因素確定。具體到本案，房地產(chǎn)公司在地區(qū)新冠肺炎疫情防控措施降低風險后，克服疫情管控給項目施工帶來的影響，積極復工復產(chǎn)，并未以疫情為由不履行或怠于履行其應盡義務。案涉商品房交付時間雖較約定日期有所遲延，但并非無法交付，即客觀上案涉購房合同目的仍可以實現(xiàn)。房地產(chǎn)公司的違約行為并非達到必須解除合同的程度，解除合同也不是本案解紛的唯一路徑。應引導當事人轉變糾紛解決思路，通過合理確定違約金數(shù)額，妥善解決逾期交房違約責任問題。上述處理，一定程度上保障了當?shù)?a href="http://www.0312lvshi.org.cn/" title="上海房產(chǎn)律師" target="_blank" class="sitelink">房地產(chǎn)行業(yè)正常運行，對于嚴格保護依法成立生效的房屋買賣合同，維護市場秩序，平衡當事人利益等方面具有積極意義。

55、開發(fā)商虛假廣告宣傳構成違約的，應綜合各方過錯酌情認定違約金——謝某夫婦訴萍鄉(xiāng)市某房地產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案

【裁判結果】：

上栗縣人民法院經(jīng)審理認為，萍鄉(xiāng)市某房地產(chǎn)公司在某學校招生范圍未予明確的情況下，通過在售樓部展區(qū)以廣告、宣傳單及銷售人員通過微信等自媒體方式宣傳小區(qū)系某學校學區(qū)房，該承諾具體、明確，符合要約的構成要件。結合上栗縣市場監(jiān)督管理局行政處罰、相關行政判決書認定房地產(chǎn)公司存在虛假宣傳學區(qū)房的事實，認定房地產(chǎn)公司構成違約，應當承擔違約責任。同時，對于違約金數(shù)額的認定，考慮到雙方未對該項違約責任作出明確約定，且購房人未盡到審慎注意義務，亦存在一定過錯。故酌情按房屋（含車位）價款的1%判令房地產(chǎn)公司向謝某夫婦支付違約金7300元。宣判后，房地產(chǎn)公司不服，提出上訴，萍鄉(xiāng)市中級人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

【典型意義】：

本案系根據(jù)行政處罰查明房地產(chǎn)公司存在虛假廣告宣傳行為，并綜合各方過錯公平合理確認違約金。從而保障購房消費者合法權益，促進房地產(chǎn)公司合規(guī)經(jīng)營，避免虛假宣傳的典型案例。本案中，一方面，房地產(chǎn)公司為了銷售盈利，利用消費者重視子女教育的心理，在教育部門未統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)布學區(qū)的情況下，以廣告宣傳方式明示或暗示所售樓房是優(yōu)質學區(qū)房。房地產(chǎn)公司該行為違反了《中華人民共和國廣告法》有關房地產(chǎn)廣告不得含有對規(guī)劃或者建設中的文化教育設施作誤導宣傳的規(guī)定，房地產(chǎn)公司存在明顯過錯。且在當前推進教育資源均衡化發(fā)展的背景下，也不允許房地產(chǎn)公司以“學區(qū)房”名義售樓。另一方面，購房人在應知學區(qū)劃分存在不確定的情況下，仍輕信房地產(chǎn)公司的學區(qū)房廣告，未盡到理性購房人的審慎義務，亦存在一定過錯。在雙方無明確約定，且購房人無法舉證證明其具體損失的情況下，法院綜合各方過錯，酌情按照購房總價款的一定比例調整違約金，公平合理。且通過快速執(zhí)行將購房人的勝訴權益兌現(xiàn)到位，案件處理社會效果較好，對類案處理亦有借鑒和參考意義。

56、開發(fā)商代購房人承擔按揭還款責任后，有權向購房人追償——鷹潭某地產(chǎn)公司訴周某商品房銷售合同糾紛案

【裁判結果】：

鷹潭市月湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，周某已通過首付和按揭貸款的方式支付了全部購房款，地產(chǎn)公司的合同目的已經(jīng)實現(xiàn)。且案涉房屋已實際交付給周某使用多年，從維護交易安全與穩(wěn)定、衡平買賣雙方利益、保障居住權角度出發(fā)，案涉購房合同不宜解除。但因周某未按期償還銀行貸款致使保證人地產(chǎn)公司承擔連帶清償責任，地產(chǎn)公司依法享有向周某追償?shù)臋嗬楸苊庠V累，節(jié)約司法成本，遂判決周某向地產(chǎn)公司支付代償?shù)馁J款本金、利息等共計360971元。并按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率支付資金占用期間的利息直至債務清償之日止，駁回地產(chǎn)公司其他訴訟請求。宣判后，雙方當事人均未提出上訴。

【典型意義】：

現(xiàn)實中，購房人支付一定比例首付款后，通過銀行貸款支付剩余購房款的現(xiàn)象非常普遍。銀行為降低放貸風險，往往會讓開發(fā)商對購房人的按揭貸款承擔連帶保證責任。本案就是在這種情況下引發(fā)的開發(fā)商代償貸款后向購房人追究違約責任的案例。本案中，購房人以首付款加按揭貸款的形式，履行了作為購房人的主要合同義務，且其入住房屋多年。雖未辦理產(chǎn)權登記，但商品房銷售合同至此已處于基本履行完畢的狀態(tài)。開發(fā)商主張按合同約定收回房屋，已收取的首付款亦不予退還，不僅消滅了購房人履行合同付出的金錢代價和對房屋產(chǎn)生的合理物權期待，而且不利于房產(chǎn)交易秩序的穩(wěn)定。因此，解除合同不應當成為本案裁判的必然走向。但同時，購房人逾期償還貸款導致開發(fā)商承擔連帶清償責任，違反了誠信原則，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商承擔保證責任后有權向購房人進行追償。本案的處理結果既鼓勵誠信履約，又兼顧平等保護各方利益，維護交易穩(wěn)定，保障公民居住權，順應了現(xiàn)代社會“住有所居”的主流價值理念。

57、開發(fā)商履行交房義務，不得額外附加不合理條件增加購房人負擔——楊某與江西某置業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判結果】：

南昌市中級人民法院經(jīng)審理認為，開發(fā)商委托交房的物業(yè)公司將預交一年物業(yè)費作為向楊某交付房屋鑰匙的前置條件。既無合同約定，亦無法律依據(jù)，該行為客觀上增加了楊某的經(jīng)濟負擔，亦違反案涉《商品房買賣合同》有關房屋交付的約定。導致案涉房屋實際未完成交付，置業(yè)公司對此應當承擔逾期交房的違約責任。安義縣人民法院一審判決置業(yè)公司向楊某協(xié)助辦理房屋交付手續(xù)并交付鑰匙，并向楊某支付逾期交房違約金10272.68元，處理正確。故判決駁回置業(yè)公司的上訴，維持原判。后置業(yè)公司履行了生效判決。

【典型意義】：

按約交付商品房是開發(fā)商的主要合同義務，該義務的履行受到法律與合同的雙重約束。開發(fā)商不得利用自身強勢地位，在交房時附加合同未約定或不合理的條件，增加購房人負擔。本案就是因開發(fā)商委托物業(yè)交房時，物業(yè)將預交物業(yè)費作為不當交房條件所引發(fā)的糾紛。開發(fā)商與物業(yè)系兩個不同的法律主體和經(jīng)濟實體，商品房買賣合同與物業(yè)服務合同亦屬不同的法律關系。開發(fā)商委托物業(yè)交房本無可厚非，但將預交物業(yè)費作為交房前置條件，缺乏法律和合同依據(jù)，且有違誠信原則，購房人有權拒絕。商品房交付時，開發(fā)商應嚴格按照合同約定的方式、程序、期限和條件進行交房，不得將預交物業(yè)費或收取其他不合理費用等作為交房的附加條件。本案判決對于促進開發(fā)商依約履行合同義務，遵循誠實信用原則，保護購房人合法權益，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)行為，具有積極的引導作用。

58、購房人實際收房的，逾期交房違約金應計算至實際收房之日止——范某夫婦訴豐城某置業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判結果】：

豐城市人民法院經(jīng)審理認為，置業(yè)公司確實存在逾期交房和逾期辦證的違約行為。案涉房屋交付時雖未完成竣工驗收備案，但范某夫婦已實際收房，應以范某夫婦實際收房之日作為計算置業(yè)公司逾期交房違約金的截止時間。至于置業(yè)公司辯稱購房合同中約定的“購房人僅能就逾期交房或逾期辦證違約金擇一維權”條款，顯屬減輕一方責任的格式條款。且與《江西省高級人民法院關于開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》中“開發(fā)商交房和辦證均構成逾期時，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持”的規(guī)定不符，故認定上述合同條款無效。置業(yè)公司應向購房人承擔逾期交房期間及逾期辦證期間的違約責任，合計2萬余元。宣判后，雙方均未提出上訴，判決已生效。

【典型意義】：

本案是案涉小區(qū)開發(fā)商逾期交房、辦證引發(fā)的系列案件之一，其審理情況涉及近百名購房人的群體利益和開發(fā)商的經(jīng)營發(fā)展。在購房人已實際收房，未影響其對案涉房屋行使權益的情況下，若仍以完成竣工驗收備案之日作為計算逾期交房違約金的截止時間。在當前房地產(chǎn)市場形勢下，可能會導致開發(fā)商承擔過重的違約責任，陷入經(jīng)營困境甚至破產(chǎn)。最終波及本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，也會使購房人的勝訴權益難以現(xiàn)實兌付。購房人在收房時未盡審查義務或者審查后對于明知是未完成竣工備案的房屋而予以接收的。應視為購房人認可房屋符合合同約定的交付條件予以接收，故逾期交房違約金宜計算至其實際收房之日止。同時，在開發(fā)商既存在逾期交房，又存在逾期辦證違約行為時，對于開發(fā)商以商品房買賣合同中有關購房人就逾期交房或者逾期辦證違約金僅能擇一主張權利的約定為由主張免責的，依法不予支持。本案從既維護購房人的合法權益，又維護房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的角度妥善處理了涉房地產(chǎn)類群體性糾紛，案件處理效果較好，也為類案處理提供了有益參考。

59、購房人已獲得商鋪運營租金，不得再主張逾期交房違約金——李某訴贛州某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判結果】：

贛州市中級人民法院經(jīng)審理認為，房地產(chǎn)公司的確存在逾期交房的事實，但李某在購買商鋪后已委托某物業(yè)服務公司經(jīng)營管理。前三年的租金已用于抵扣了購房款，且法院生效判決已支持李某依據(jù)委托運營合同獲得相應的商鋪租金及違約金。因此，委托經(jīng)營管理期間，房地產(chǎn)公司應將商鋪交付給物業(yè)服務公司，至于是否交付或能否交付，屬于房地產(chǎn)公司與物業(yè)服務公司之間的另一層民事法律關系。另外，李某支付的購房款系扣除了前三年的租金，李某已實際獲得所購商鋪委托運營期間的全部租金收益。即使存在逾期交房，李某在委托經(jīng)營管理期間并不存在實際損失。一審法院僅依據(jù)合同約定及逾期交房的事實，支持了李某逾期交房違約金的主張，而對李某已將商鋪委托運營并已收取運營租金的事實未予認定，導致結果處理不當。據(jù)此，贛州市中級人民法院二審判決撤銷一審判決，駁回李某的訴訟請求。

【典型意義】：

“商鋪委托運營”是一種比較普遍的商鋪投資經(jīng)營模式，購房人將商鋪交由專業(yè)運營公司統(tǒng)一管理，既能降低運營成本及風險，又能提高商鋪經(jīng)濟效益。一般的商品房買賣合同項下，開發(fā)商須將房屋交付給購房人才視為履行合同交房義務。而在委托運營模式下，房屋買賣合同和委托運營合同往往簽訂于房屋竣工前，此時購房人已將商鋪經(jīng)營使用權轉移給運營公司。購房人在委托運營期間無需占有使用商鋪，開發(fā)商向受托運營公司交付商鋪可視為完成交付。若開發(fā)商逾期交房，但購房人在商鋪委托經(jīng)營期間已獲得相應運營租金，可認定購房人在已獲運營租金期間內實現(xiàn)了購買商鋪的合同目的及利益。其再向開發(fā)商主張委托經(jīng)營期間的逾期交房違約金，沒有合理依據(jù)，對開發(fā)商亦不公平，法院將不予支持。如果購房人未能獲得逾期交房期間的運營租金，則可以支持購房人主張的逾期交房違約金，以彌補購房人的損失。

60、因購房人違法搭建導致延期辦證，開發(fā)商不承擔逾期辦證違約金——康某夫婦訴吉安某房地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛案

【裁判結果】：

吉安市中級人民法院經(jīng)審理認為，根據(jù)吉安市城市規(guī)劃管理處下達的責令整改通知書、吉安市城市勘察測繪院報告以及康某夫婦的自認，可認定康某夫婦存在未經(jīng)規(guī)劃許可，利用室外空調板進行圍合改建陽臺致使案涉房屋面積擴大的違法搭建行為。該行為導致房地產(chǎn)公司不能取得建設工程符合規(guī)劃的材料，無法辦理案涉房屋的首次登記，進而不能辦理案涉房屋產(chǎn)權證。即本案逾期辦證的原因應歸責于康某夫婦的違法搭建行為而非房地產(chǎn)公司。一審吉安市吉州區(qū)人民法院判令駁回康某夫婦的訴訟請求，處理正確，故二審判決駁回康某夫婦的上訴，維持原判。

【典型意義】：

辦理房屋權屬證書是雙向義務，并非開發(fā)商一方的責任，若因購房人的原因導致逾期辦證，則開發(fā)商可以相應免責。本案正是因購房人違法搭建導致延期辦證，開發(fā)商不承擔逾期辦證責任的典型案例。違法搭建是指未經(jīng)政府規(guī)劃部門的批準和認可，在規(guī)劃審定圖紙之外的搭建建筑物、構筑物，如自行搭建地下室、車庫、陽光棚、游泳池、加層及自建的有頂走廊等行為。違法搭建不僅影響小區(qū)的外觀，破壞鄰里間和諧，更為嚴重的是影響了房屋結構安全、消防安全，導致房屋存在危及群眾生命財產(chǎn)安全的隱患。因購房人違法搭建致使小區(qū)不能通過竣工驗收，進而延誤辦證時間，該責任在違法搭建人，開發(fā)商作為無過錯方無需承擔違約責任。本案在查明逾期辦證原因的基礎上，準確厘清了逾期辦證責任，處理結果既符合法律規(guī)定與合同約定，也提示小區(qū)建設需要開發(fā)商和購房人共同維護，才能實現(xiàn)“共贏”。