73、約定明確落書面，定分止爭有保障——房屋交易價格計算方式是按套或是按“面積x單價”需明確約定

【律師釋法】：

本案的爭議焦點為，涉案房屋的交易價格如何認定。根據《中華人民共和國民法典》第五百一十條規定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同相關條款或者交易習慣確定。”本案中，劉某主張合同中關于房屋面積的約定是雙方就補全面積差價達成補充合意，孫某對此不認可。而根據房屋買賣交易習慣，如約定按照“面積x單價”方式計算價格，合同中會注明房屋面積、單價、房款計算方式等，而本案的合同載明“房屋成交價格為人民幣51萬”，故法院按照合同認定案涉房屋價格是按成套51萬計算。

在待房屋產權證書辦理后再另行過戶的房屋買賣中，對于房屋的實際面積各方均無準確參照，買賣各方一般按照估測面積進行交易，若合同對于房屋價格計算方式約定不夠明確，待房產證辦理后，一方發現實際面積與預測存在差距，往往試圖要求對方補全或退回差價。法官提醒，訂立合同要遵循誠實信用原則，合同對于各方當事人均有同等約束力，各方均應依約履行。房屋買賣牽扯利益重大且房地產價格存在波動，進行房屋買賣尤其是個人之間的房屋買賣應當慎之又慎。在簽訂房屋買賣合同時，各方均應審慎評估房屋價值，對房屋面積、價格計算、付款方式等進行明確約定避免歧義。如各方事后就合同內某項內容達成新合意或有所補充，建議采取補充協議等書面形式并經雙方簽字確認，通過“白紙黑字”的明確約定保障個人合法權益。

74、買房需謹慎，延期過戶要不得——買受人為規避稅費未及時辦理過戶造成房屋被查封執行

【律師釋法】：

本案爭議的焦點問題為案涉房屋未辦理過戶是否系因買受人自身原因。買受人對登記在被執行人名下的二手房提出異議，需同時符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的四款規定。李某雖然在人民法院查封案涉房屋之前已簽訂合法有效的書面買賣合同并入住，亦已支付全部價款，但為了規避稅費，李某并未要求當即對案涉房屋辦理過戶，被認定為系因買受人自身原因未辦理過戶登記。《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

李某應當意識到，在案涉房屋未辦理過戶期間，登記的不動產權人仍為張某，張某仍可能將該房屋二次出售、抵押給他人，或者因張某欠款而被查封。因此，當事人在購買房屋時，應當小心謹慎，最好不要約定延期辦理產權過戶，避免遭受經濟損失。

75、閉門造車不可取，引發責任雙方擔——商品房買賣雙方均忽視限購政策導致合同無法履行，雙方均有責任

【律師釋法】：

本案爭議的焦點問題在于造成合同無法履行的責任認定問題。作為購房人的李某有無購房資格是雙方當事人能否進一步簽訂商品房買賣合同的重要影響因素，是李某應當知悉的基本社會常識，理應盡到審慎義務。同理，房地產公司作為專業機構，也應盡到審慎義務，對李某的購房資格進行審查，雙方均不該在限購政策發布后、未明確購房資格有無前，選擇繼續簽訂認購協議。本案合同無法繼續履行，雙方均有責任。因此，購房者不能“兩耳不聞窗外事”，要及時關注與個人重大利益密切相關的購房政策，審慎購房。房地產公司也應秉持誠信原則，嚴格遵守政府發布的相關房地產調控政策，積極促成合同實現，維護房地產市場平穩有序運行。

76、簽訂協議又反悔，主張違約被駁回——簽訂協議明示放棄主張違約金的權利，導致喪失勝訴權

【律師釋法】：

本案爭議的焦點問題在于管某與房地產公司簽訂的《協議書》能否免除房地產公司的逾期交房違約責任。《中華人民共和國民法典》和《中華人民共和國合同法》均規定，依法成立的合同，自成立時生效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，房地產公司未按約定交付房屋應當承擔違約責任，但管某自愿簽訂協議系對自身權利的自由處分，該協議真實有效，對雙方具有約束力，管某因此喪失了向房地產公司主張逾期交房違約金的權利。購房者在購買商品房時，應當充分與房地產公司、置業顧問溝通購買房屋事宜，包括交房時間、交付標準、裝修建材品牌型號等，仔細閱讀《商品房預售合同》、《交房通知書》等購房資料。若遇到房地產公司逾期交房、與約定不符等問題，應當及時保存證據并主張權利，避免在與房地產公司協商簽訂放棄權利的協議后又反悔，違背誠信原則，無法得到法律支持。

77、合同解除需審查，僅憑通知難成立——合同相對方未在收到解除合同通知后的異議期內請求確認解除合同效力的，合同并不當然解除

【律師釋法】：

本案的主要爭議問題是雙方當事人簽訂的存量房屋買賣合同是否應當解除。本案不同于其他請求解除房屋買賣合同糾紛案件之處在于，韓某在提起本案訴訟之前，已經向對方發出過解除合同通知書，且在本案訴訟之前，韓某某未向人民法院或者仲裁機構請求確認該解除行為的效力，韓某據此在本案中主張根據《中華人民共和國合同法》第九十六條規定，無論其在解除合同通知書中寫明的解除事由是否成立，合同已因韓某某未在異議期內申請確認解除合同通知的效力而解除。法院認為，一方當事人根據合同法第九十六條規定通知相對方解除合同的，法院應當審查其解除合同的事由是否成立，只有符合合同法規定的約定解除或者法定解除的情形，即發出通知的一方具備約定解除權或法定解除權，解除通知才能產生合同解除的法律效果，否則，即使相對方未對解除通知進行回應，也不能產生合同解除的法律效果。

因《中華人民共和國合同法》第九十六條（現《中華人民共和國民法典》第五百六十五條）對發出通知的形式未作嚴格規定，如果嚴格苛求受領通知的一方必須通過訴訟或者仲裁方式提出異議，將導致合同雙方權利義務的不對等，上述認定有利于更好地保護守約方權益。特別是在房屋買賣合同糾紛案件中，房地產市場受政策、價格等諸多因素影響重大，經常出現合同當事人因房價波動等原因而反悔的情形，如果對于合同解除權的行使規則把握過于寬泛，當事人可能會濫用解除權利進而導致買賣雙方利益失衡，也不利于房屋交易市場的穩定。

78、買房未審所有權房屋到手過戶難——抵押權未滌除，請求過戶難支持

【律師釋法】：

本案爭議焦點之一為李某要求吳某將涉案房屋過戶至其名下的訴訟請求能否被支持。根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生法律效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”二手房屋買賣在實踐中往往存在“先入住、后辦證”的現象，但房屋作為不動產物權需經依法登記方能發生效力。涉案房屋在出售時，出賣人尚未辦理產權登記，導致購房人簽訂房屋買賣合同后無法及時辦理房屋產權變更登記，使得購房人的權利處于不穩定的狀態，亦為出賣人另行設立抵押等違約行為的發生留下隱患，進而引發糾紛。本案中，購房人作為守約方雖然可以依據雙方的買賣合同主張出賣人承擔違約責任，但其關于過戶的請求，因涉案房屋處于抵押狀態，存在法律和事實上的履行障礙，難以得到支持，最終導致購房人維權受阻。

因此，購房人在購買房屋時，應準確掌握房產信息，通過核對房產證或去不動產登記部門查詢等方式審查房屋產權情況，避免交易房屋存在權利瑕疵，合理規劃交易過程中的時間節點，盡快辦理房產過戶手續，可通過辦理網簽等方式降低出賣人另行處置房屋的風險，努力保障自身合法權益，提前避免交易過程中的各項風險。

79、購買商鋪突現“大臺階”購房者可要求解除合同

【律師釋法】：

本案爭議焦點在于雙方簽訂的商品房買賣合同應否解除。根據《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的……”。本案中，大臺階的存在對商鋪的使用具有重大影響，致使合同目的不能實現，現胡某、閆某要求解除合同，符合法律規定，房地產開發企業辯稱合同未約定、未改變房屋規劃不能成為其免責事由。在商品房買賣交易中，為避免類似糾紛的發生，房地產開發企業與購房者簽訂商品房買賣合同時，對于房屋內的設計規劃，應向購房者履行提示告知的義務。購房者若發現房屋與合同約定不一致的情形時，亦應做好證據保存，積極維護合法權益。

80、房屋質量不過關，及時維權是關鍵——交付使用的商品房存在質量問題，開發商在保修期內應當承擔維修責任

【律師釋法】：

本案爭議的焦點問題在于開發商應否承擔涉案房屋的修復費用及因房屋不能居住使用給張某造成的損失。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第二款規定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”。本案中，張某作為購房人已依約履行支付全部購房款的主要合同義務，開發商應當依約交付符合法律規定和合同約定品質的房屋。在房屋出現質量問題時，開發商亦應依約及時履行維修義務。開發商在合理期限內拖延修復，張某主張開發商支付維修費用并承擔相應損失，于法有據，應當支持。

在商品房交易過程中，開發商交付的商品房存在質量問題的情況時有發生，若購房人在房屋交付后發現房屋存在質量問題，應在合同約定的保修期內及時要求開發商進行維修，并注意保存房屋存在質量問題以及要求開發商進行維修的相關證據。開發商應依約及時履行維修義務，修復房屋存在的質量問題。若開發商拒絕修復或在合理期限內拖延修復，購房人可自行維修或委托他人修復，并要求開發商承擔修復費用和賠償相應損失，及時依法維護自己的合法權益。

81、注意義務未盡到，買賣交易難促成——房屋買賣雙方忽視購房者信用狀況導致買賣合同解除，雙方均有損失

【律師釋法】：

本案爭議的焦點問題是：林某的行為是否構成違約，其支付的定金應否予以返還。《中華人民共和國民法典》第四百六十五條規定，依法成立的合同，受法律保護。本案中，林某、王某簽訂的房屋買賣合同合法有效，其中約定，若貸款無法辦理，合同終止，林某支付的定金和購房款應如數返還，雙方互不承擔違約責任。林某得知其貸款無法辦理后及時通知王某并依據該條款要求解除合同、返還定金，于法有據，王某主張林某違約，與合同約定相悖，未得到支持。從結果看，本案出賣人王某未能順利出賣房屋，購房人林某支付的居間費用不退還，雙方均遭受了損失。

現下，我國二手房交易比較普遍，為了順利達成房產交易，出賣人和購房者均應在交易過程中持審慎態度，盡到注意義務。以本案為例，

首先，雙方既然約定以貸款形式購買涉案房屋，在合同簽訂前雙方就應對購房人的信用狀況進行合理注意。

第二，雙方在簽訂合同時即應當仔細審查合同內容，對合同中附條件解除的條款，例如本案購房人不能辦理貸款則合同終止、雙方互不承擔違約責任的內容，均應當持有審慎的態度。

第三，在合同履行過程中，雙方均應盡到必要注意義務，不可將所有事宜全部交托給中介，在出現問題時雙方應積極進行溝通協商，盡量避免和減少因此給雙方造成的損失。

這樣，才能盡量避免本案類似糾紛的發生，減少買賣雙方因此產生的不必要訴累。

82、房屋設計輕微變更，購房者能否解約——購房者解除商品房預售合同需符合解除條件

【律師釋法】：

本案爭議的焦點問題在于房地產公司在裝修時將主臥室隔斷拆除，孫某是否有權解除雙方買賣合同。《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國民法典》對合同約定解除與法定解除的情形均作出明確規定。《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。”第五百六十三條第一款：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”本案中，房地產公司在裝修時拆除房屋主臥與陽臺隔斷的行為并未改變房屋主體承重結構，不影響居住安全，且增加了臥室的采光面積及房屋使用面積，客觀上使業主受益，未達到合同目的不能實現之嚴重情形，故不存在合同約定/法定解除的事由，孫某無權要求解除合同。但即使是為業主考慮，房地產公司擅自改變原有房屋的設計也構成輕微違約，孫某可以要求房地產公司恢復原狀。

因此，要積極促成商品房預售合同目的的實現，一方面，房地產開發企業應當嚴格按照批準的規劃、設計建設商品房，商品房銷售后，不得擅自變更規劃、設計，如果經批準的變更導致商品房結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現合同約定其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當及時通知購房者，由購房者決定是否退房；變更程度未達到上述情形的，房地產開發企業也應當及時與購房者進行溝通協調，避免產生不必要的糾紛。另一方面，購房者在買房時也要擦亮眼睛，在簽訂房屋預售合同時知悉房屋的結構型式，全面了解雙方的權利義務，維護自身的合法權益。