十一、佛山中院：房屋買賣合同糾紛十大典型案例（2023年11月30日）

83、黃某與某教育公司、某房地產顧問公司房屋買賣合同糾紛——出賣人與中介機構隱瞞房屋交易重大信息構成共同欺詐

【典型意義】：

因購房者獲取、辨別信息能力不足及出賣方存在隱瞞、夸大重大交易信息行為，造成房屋銷售亂象叢生，損害了購房者的知情權及合法權益，加大了市場交易成本。本案通過對出賣方、中介銷售行為的否定性評價，依法保護了購房者的合法權益，有助于凈化房地產市場環境，促進房地產交易健康有序進行。

84、劉某與某房地產公司及某銀行商品房預售合同糾紛——合同因開發商原因解除，購房者對剩余貸款本息不承擔清償責任

【典型意義】：

本案涉及三方主體、法律關系多重交織，鑒于購房者對合同解除并無過錯，為均衡各方利益，減輕當事人訴累，本案徑直突破合同相對性，判決開發商直接向貸款銀行償還剩余貸款本息，購房者不負有返還剩余貸款本息的責任。該案對處理購房者、貸款銀行以及開發商之間因按揭貸款買房產生的糾紛，具有很強的指導意義。

85、陳某與某置業公司商品房預約合同糾紛——判斷定金還是誠意金，須依據簽約雙方的意思表示而定

【典型意義】：

開發商以購房者事先支付誠意金、定金等名目可享受購房優惠的銷售模式普遍存在。部分購房者向開發商或其關聯公司支付非合同價款或性質不明的款項，發生爭議后款項性質成為爭議的核心。本案中，人民法院通過對案件細節抽絲剝繭的審查，對涉案款項的真實目的進行分析，最終認定涉案款項的性質，保護了購房者的合法權益，維護了房地產市場的正常經營秩序。

86、馮某與某投資發展公司商品房預售合同糾紛——開發商未履行通知買受人接受商品房義務致使逾期交付的應承擔違約責任

【典型意義】：

本案對開發商負有通知買受人接受商品房義務的處理具有一定的導向和借鑒作用。即使商品房在交付期限屆滿前符合交付條件的，開發商仍然負有通知義務，未履行該通知義務致使遲延交付應承擔相應的違約責任。

87、莫某與某置業公司商品房預售合同糾紛——不正當加重購房者責任的格式條款無效

【典型意義】：

本案立足公平原則，就開發商制定的明顯加重購房者責任條款進行否定性法律評價，倡導開發商合法合規經營，充分保護了購房者的合法權益，促進房地產業平穩健康有序發展，助推經濟社會高質量發展。

88、某房產公司與劉某商品房預售合同糾紛——合同解除后，買受人應協助出賣人辦理網簽備案注銷手續

【典型意義】：

當前，佛山地區已經全面推行房屋交易合同線上簽訂即時備案。開發商注銷網簽合同需要買受人協助的，依據交易慣例和誠信原則買受人應當予以協助，該協助義務屬于買受人應盡的附隨義務，否則將會造成房源被鎖定開發商無法另行銷售不利局面。本案中，人民法院基于交易慣例認定買受人應在限定期限內履行協助注銷義務，系對誠實信用原則的具體適用，同時避免了開發商損失不斷擴大，促進了房屋周轉流通，提升了社會資源的利用效率。

89、陳某與某房地產公司商品房預售合同糾紛——開發商將購房款匯入非監管賬戶造成逾期交付的，應承擔逾期交付違約責任

【典型意義】：

商品房預售資金應專項用于工程建設，這是商品房能夠建成，購房者取得房屋的根本保障。本案中人民法院通過對開發商挪用監管資金的查明以及否認疫情抗辯的認定，以不利于開發商的裁判導向，引導開發商將商品房預售資金匯入資金監管賬戶專項用于工程建設，保障商品房能夠保質按時建成，從而維護購房者的根本利益，促進房地產市場健康有序發展。

90、李某與某置業公司商品房預售合同糾紛——商品房銷售由預售轉為現售導致預售合同無法履行，購房者有權解除合同

【典型意義】：

本案通過分析論證開發商的過錯行為，制裁開發商違約失信行為，依法認定其構成根本違約，維護了購房者是否選擇繼續履行合同的權利，保障購房者的合法利益，促進房地產秩序健康、有序形成。

91、張某等人與某置業公司商品房預售合同系列糾紛——合同明確房屋辦公用途的，購房者以商改住為由訴請解除合同的不予支持

【典型意義】：

本案是一起典型的購房者主張開發商虛假宣傳所引發的糾紛。透過該案可知，開發商對房屋進行商業宣傳時應客觀、如實、全面，杜絕使用虛假或引人誤解的信息，主動履行交易風險告知義務。同時，購房者應重視合同文本約定的內容，明晰房屋性質用途。

92、梁某與某房地產公司合同糾紛案——眾籌資金成立房地產公司開發建設項目并根據投資額取得項目對應房產，其法律關系應認定為合作開發房地產合同關系

【典型意義】：

本案是由行業協會聯合打造總部大廈商業體，由會員眾籌資金成立房地產公司負責項目開發，最終由會員按照投資股數取得對應房間的房地產權證所引發的糾紛。本案二審法院綜合全案相關證據及事實，依法準確界定合同性質，正確適用法律，既維護了投資者合法權益，有效保障了不銹鋼總部大廈正常運營，實現了合作方雙贏，以高質量司法服務保障佛山制造業高質量發展。

【案例來源】：佛山中院發布《房屋買賣合同糾紛案件審判白皮書（2019-2022》及十大典型案例

十二、重慶三中院：房屋買賣典型案例（2024年11月4日）

93、王某與某地產公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

合同約定單方解除權條件不成就時，守約方發出的解除通知不具有解除效力，但可作為協商解除要約，守約方在違約方未作回應時，可撤回解除要約并要求違約方繼續履行、承擔違約責任。

【裁判結果】：

重慶市武隆區人民法院認為，從解約條款看，因王某申請退房時，地產公司交房逾期尚未達90日，此時王某不具有合同約定的單方解除權，無法通過通知方式解除合同；從協議解除來看，地產公司收到退房申請后，并未回復王某以達成合同解除的合意，也并未以退還房款的事實行為作出協議解除合同的意思表示；從法定解除來看，該房屋所有權無爭議，房屋上無其他權利負擔，合同目的并非不能實現，且雙方當事人并未舉示證據證明該合同具有法定解除情形。綜上，該合同有效且未被解除，判決地產公司向王某交付房屋、辦理過戶并賠償違約金。一審判決后，地產公司上訴，但未在法定期間繳納上訴費，重慶市第三中級人民法院裁定按自動撤回上訴處理。

94、黃某芬與皮某聯、重慶某營銷策劃公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

出賣人對僅辦理預告登記且不在自己名下的房屋對外出售，因其無處分權造成合同不能履行時，應按照合同約定對購買人承擔相應的違約責任。作為專業從事提供房屋買賣合同訂立的中介服務公司，在未審查房產信息的情況下就組織雙方當事人簽訂案涉房屋買賣合同存在過錯，應當退還中介服務費。

【裁判結果】：

重慶市南川區人民法院認為，案涉房屋目前僅辦理預告登記，且既未預告登記在原告名下也未預告登記在被告名下，也無證據證明被告對該房屋享有相應的處分權。被告作為出賣方，已經無法按照房屋買賣合同的約定履行合同義務，原告的合同目的無法實現，故原告主張解除雙方簽訂的房屋買賣合同的訴求，予以支持。作為出賣方的被告應當返還原告已經繳納的購房款并支付違約金。重慶某營銷策劃公司作為專業從事提供房屋買賣合同訂立的媒介服務主體，應對當事人訂立房屋買賣合同所需手續及主體資格具有審查及注意義務，但至今沒有證據證明房屋出賣方享有案涉房屋的處分權，重慶某營銷策劃公司在未審查房產信息的情況下就組織原告與被告簽訂案涉房屋買賣合同存在過錯，故對原告要求退還中介費4600元的請求，予以支持。宣判后，雙方均未提起上訴，判決已生效。

95、李某等與重慶某房產經紀公司、鐘某等房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

在訂立房屋買賣合同的過程中，售房者應主動全面向購房者披露房屋重要信息，如售房者故意隱瞞房屋信息，致使購房者在違背真實意思的情況下購買房屋，購房者在知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權，請求撤銷《房屋買賣合同》并退還已付購房款，依法予以支持。

【裁判結果】：

重慶市豐都縣人民法院認為，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。重慶某房產經紀公司、鐘某受柳某委托代為出售案涉房屋，其因出售房屋產生的相應法律后果依法應由柳某承擔。在洽談交易過程中，房產經紀公司及鐘某為了促成交易，故意隱瞞了柳某之女在案涉房屋因病死亡的事實，使李某在不知情的情況下與柳某簽訂了《房屋買賣合同》。李某有權在知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權。民事法律行為被撤銷后，行為人因該行為取得的財產應當予以返還。故對李某要求撤銷《房屋買賣合同》并退還房款的主張予以支持。

96、管某某與唐某、重慶某公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

售房者與購房者簽訂《房屋買賣合同》，且購房者已經按照合同約定支付定金和部分購房款后，未經購房者同意，擅自以部分事項未協商一致為由，主動退還購房者已經支付的全部款項，其行為應當視為不同意繼續履行簽訂的《房屋買賣合同》，構成違約。購房者要求解除《房屋買賣合同》，售房者雙倍返還定金的主張應予以支持。

【裁判結果】：

重慶市豐都縣人民法院認為，管某某與重慶某公司簽訂案涉房屋買賣合同合法有效，雙方應當按約享有權利和履行義務。合同簽訂后，重慶某公司擅自以雙方對側花園的使用未達成一致為由將已收取的款項退回給管某某的行為，應視為不同意繼續履行合同，已構成違約。在此情形下，管某某不同意再繼續履行合同，應當視為《房屋買賣合同》因重慶某公司的違約行為導致解除。唐某委托重慶某公司對外銷售房屋，因銷售行為產生的法律后果依法應由唐某承擔。重慶某公司自愿承擔因案涉《房屋買賣合同》產生的相關法律責任，故其應與唐某承擔連帶責任。結合案涉《房屋買賣合同》明確約定購房定金為3萬元，遂判決唐某還應當根據定金雙倍返還原則返還給管某某購房定金3萬元，重慶某公司承擔連帶支付責任，并駁回管某某其余訴訟請求。后唐某、重慶某公司不服，提起上訴，重慶市第三中級人民法院判決駁回上訴維持原判。

97、重慶市某房地產開發有限公司與鄭某房屋買賣合同糾紛

【裁判要旨】：

開發商銷售人員因房屋差價問題與購房者達成減免一定期間內物業費的協議，購房者有理由相信銷售人員的上述行為系代表開發商的職務行為，即使開發商后續內部審批未通過也應不影響該協議的法律效力，該協議對開發商有約束力，開發商應當遵循誠信原則，履行承擔購房人一定期間物業費的相應義務。

【裁判結果】：

重慶市第三中級人民法院認為，重慶某房地產開發公司相關銷售人員因房屋差價問題與鄭某達成減免5年物業費26344.5元的協議，鄭某有理由相信重慶某房地產開發公司相關銷售人員的上述行為系代表重慶某房地產開發公司的職務行為，即使重慶某房地產開發公司內部審批未通過也不影響該協議的法律效力。故重慶某房地產開發公司、鄭某達成該公司減免鄭某5年物業服務費26344.5元的協議合法有效。判決駁回上訴，維持原判。

98、杜某甲、況某某與杜某乙、杜某丙房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

近親屬之間簽訂的房屋買賣合同明顯不符合房屋買賣交易習慣的情況下，應全面客觀審核證據、綜合評判案件事實，以準確認定雙方當事人之間的真實法律關系，從而確定合同履行法律后果。

【裁判結果】：

重慶市涪陵區人民法院認為，首先，案涉付款承諾書系杜某乙于2016年12月6日向杜某甲、況某某出具，形成時間在房屋買賣合同簽訂前及主體、付款期間明顯不一致，不應對杜某丙發生法律效力。其次，案涉九份房屋買賣合同的合同相對方為永某房地產公司和杜某丙，合同內容不違反法律規定，合法有效，雙方權利義務、違約責任應以房屋買賣合同為準。最后，2016年12月23日簽訂的案涉九份房屋買賣合同在簽訂之日已經超過約定付款期限，但雙方仍簽訂合同并完成過戶手續；且永某房地產公司記賬憑證未載明杜某丙欠付房款，公司清算報告中未載明對杜某丙享有債權，公司注銷登記申請書中亦表明債權債務清理完畢。結合杜某甲、況某某系杜某丙爺爺、奶奶的特殊關系，以及此前未主張購房款等事實，可以認定永某房地產公司在注銷時以行為表明其放棄要求杜某丙支付案涉房屋購房款的權利，故杜某甲和況某某無權要求解除合同，亦不享有法定解除權。綜上，永某房地產公司與杜某丙簽訂的案涉房屋買賣合同名為買賣合同，實為永某房地產公司的股東杜某甲、況某某基于與杜某丙之間的親屬關系而簽訂的贈予合同，且已實際履行完畢。重慶市涪陵區人民法院判決駁回杜某甲、況某某的訴訟請求。被告杜某乙不服，提起上訴，重慶市第三中級人民法院駁回上訴、維持原判。