99、惡意抵押房產行為無效——李某訴黃某吉、黃某輝、第三人某銀行青島分行房屋買賣合同糾紛案

【裁判結果】：

李某與黃某成簽訂購房合同的時間為2015年11月。黃某吉在法院起訴要求確認李某與黃某成之間購房合同無效的時間為2019年11月，可見黃某吉在2019年11月之前已經知曉涉案房屋已經出售給李某。黃某輝在李某與黃某成簽訂的房屋買賣合同上簽字，其亦清楚涉案房屋已經出售的事實。黃某吉、黃某成、黃某輝祖孫三人在知曉涉案房屋已經出售的情況下仍然將房屋辦理產權登記后過戶給黃某輝，其行為屬于惡意串通，黃某輝不顧房屋已經出售的事實將房屋抵押，其行為明顯違反誠實信用原則及公序良俗，嚴重損害購房人李某的合法權益。根據《中華人民共和國民法典》第一百五十四條的規定“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效?！币虼它S某吉與黃某輝簽訂的二手房買賣協議無效，黃某輝應當將涉案房屋過戶回黃某吉名下。

第三人某銀行青島分行雖稱不知情涉案房屋已經出售的事實，但是作為專業金融機構，出于防范貸款風險的考慮，應當按照法律、法規或行業規則、慣例對黃某輝提供的抵押物進行實地調查。第三人雖提交實地查看照片，但其提交的照片顯示的房屋與法院實地查看的房屋戶型、裝修等完全不同。第三人在辦理抵押貸款時存在重大過錯，其權益不能優先于依照約定付清大部分購房款且已經合法占有使用涉案房屋的購房人李某，為維護社會公平正義、堅持誠實守信原則，法院判令撤銷銀行在涉案房屋上設定的抵押權。

100、同村村民買賣宅基地房屋合同有效,但辦理登記過戶需符合行政審批條件——王某訴程某某、劉小某房屋買賣合同糾紛案

【裁判結果】：

關于房屋買賣協議的效力問題，經法院對協議執筆人陳某進行調查，陳某稱該份協議是其執筆書寫的，內容屬實。并有村委出具的證明一份，可以證明2001年劉某與本村村民王某訂立房屋買賣契約約定，自愿將涉案房屋三間有償轉讓與王某名下居住所有，并向村委申請辦理宅基地使用權變更登記。法院認為，買賣協議簽訂的雙方為同村村民，協議內容系雙方的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，合法有效。關于王小某要求被告協助辦理過戶的問題，本案涉及農村宅基上房屋買賣，該類房屋買賣的變更登記情況涉及國家對集體土地的管理政策，需要有相關行政機關進行審查、審批，符合條件的予以辦理變更登記，不符合規定的不予辦理。故該請求不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，法院不予處理。

【法官釋法】：

《中華人民共和國合同法》（合同法雖已廢止，但本案合同發生于民法典施行前，仍適應合同法規定）第八條規定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”《中華人民共和國土地管理法》第十四條第一款規定：“土地所有權和使用權有爭議的，由當事人協商解決，協商不成的，由人民政府處理。”因此，關于農村房屋買賣合同的效力問題，適用合同法的相關規定，合同系當事人的真實意思表示并不違反法律法規強制性規定的，合法有效。同時，考慮到宅基地房屋的特殊性及我國對集體土地的管理政策，在合同有效的情況下，雙方辦理過戶手續應由有關行政機關進行審批，不屬于人民法院的受理范圍，當事人通過訴訟并不能解決農村宅基地房的過戶登記問題。

101、房子賣了20年，反悔？不行——董某訴張某房屋買賣合同糾紛案

【裁判結果】：

張某與董某作為同村居民，經人介紹及見證簽訂了房屋買賣協議，張某交付了房屋、董某支付了購房款并一直在房屋中居住。法院經審理認為，房屋買賣協議是張某與董某的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應按約履行，故判決確認雙方簽訂的房屋買賣協議合法有效。

【法官釋法】：

民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。雙方當事人在自愿平等基礎上簽訂買賣協議，協議效力受法律保護，對雙方當事人具有約束力。雖然房屋價格隨市場行情的變化而變化，但一旦約定好價格簽訂了合同則不能再反悔。作為守法公民不應見利忘義，喪失誠信。房子已出賣，理應誠信履行協助過戶的義務。

102、子代父出賣拆遷安置房構成表見代理合法有效——姜某訴孫某甲、孫某乙房屋買賣合同糾紛案

【裁判結果】：

《中華人民共和國合同法》第四十九條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”首先，孫某甲與孫某乙系父子關系，孫某乙與姜某簽訂案涉房地產買賣契約時孫某甲已年逾七十，房號確認書上登記的產權人為孫某甲、代理人為孫某乙，孫某乙曾給姜某提供房號確認書原件，且交付姜某涉案房屋鑰匙，具有使姜某相信孫某乙代理孫某甲處理房屋事宜的權利外觀；其次，房地產買賣契約約定的房屋價格符合當時的市場價格，姜某已經按照合同約定支付購房款共計40萬元，并將剩余6萬元支付至法院賬戶，房屋已經交付姜某占有使用五六年，期間孫某甲、孫某乙均未向姜某提出異議，故法院審理后認定房地產買賣契約系當事人的真實意思表示、合法有效，被告孫某甲作為涉案房屋的權利人應當履行過戶義務。

【法官釋法】：

司法實踐中，涉及拆遷房屋買賣糾紛時，往往呈現本案糾紛的特點：1.房屋產權人往往是年齡較大的父母老人，為房屋買賣便利，往往系子女代父母辦理簽訂合同、交付房屋、收取房款等事宜；2.房價整體形勢較多年前為上漲狀態，簽訂買賣合同多年后待拆遷房屋能辦理過戶手續時，賣方常常以未授權、不知情而主張合同無效或者以實際交付房屋面積多于合同約定要求買方以高價補足差額，進而拿捏買方拒不配合辦理過戶。法院在綜合考慮買賣房屋的具體情節基礎上，判斷代理人是否具有代理權限或者是否構成表見代理，判斷買賣合同是否系當事人的真實意思表示，進而做出合同效力的認定。