十六、重慶一中院：精裝房合同糾紛典型案例（2024年11月4日）

118、書面約定交付清水房與口頭約定交付精裝房的證據(jù)PK——肖某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

【法院裁判】：

重慶市江北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然案涉買賣合同約定交房標(biāo)準(zhǔn)為清水房，但該約定與諸多證據(jù)內(nèi)容不符。首先，廣告冊宣傳案涉房屋為室內(nèi)精裝，裝修風(fēng)格與裝修設(shè)計圖統(tǒng)一，計價清單載明廚衛(wèi)電器及取暖設(shè)備的品牌相對應(yīng)。其次，某房地產(chǎn)開發(fā)公司員工的證言解釋以清水房簽訂買賣合同的原因，亦與任某某拍攝視頻中相關(guān)接待人員陳述相印證。再次，案涉房屋于2017年10月取得竣工備案登記證后具備清水交付條件，某房地產(chǎn)開發(fā)公司此時并未通知肖某接房，反而承諾將負(fù)一樓等贈與肖某使用，并要求肖某自此不得主張逾期交房違約責(zé)任，證明某房地產(chǎn)開發(fā)公司知曉其交房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為精裝交付。故根據(jù)肖某舉示的證據(jù)，結(jié)合售房單價及商品房市場行情，法院認(rèn)定案涉交房標(biāo)準(zhǔn)名為清水實(shí)為裝修交付具有高度可能性，遂判決某房地產(chǎn)開發(fā)公司支付肖某裝修損失1193833.05元。判決后，某房地產(chǎn)開發(fā)公司不服提出上訴，二審法院予以維持。

【法官釋法】：

司法審判的社會效果之一，即為禁止和打擊各類虛假宣傳活動，在全社會營造誠實(shí)、守信的良好氛圍。在房地產(chǎn)交易中，當(dāng)書面約定與口頭約定相互矛盾時，一般應(yīng)以書面約定為準(zhǔn)。但是，本案根據(jù)查明事實(shí)可以認(rèn)定，雖然合同約定為清水房交付，但當(dāng)與之相矛盾的其他證據(jù)能夠達(dá)到高度蓋然性的反證標(biāo)準(zhǔn)時，可以突破書面證據(jù)優(yōu)勢規(guī)則，判定口頭約定實(shí)為當(dāng)事人當(dāng)初的真實(shí)意思表示。故當(dāng)購房者以此主張案涉房屋不符合精裝房交付標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任時，人民法院應(yīng)予支持。

119、取得產(chǎn)權(quán)的購房者請求開發(fā)商整改房屋并交付的請求權(quán)是否適用訴訟時效——王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

【法院裁判】：

重慶市沙坪壩區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)有向王某交付案涉房屋的義務(wù)，該交付既包含權(quán)利交付也包含實(shí)物交付，某房地產(chǎn)開發(fā)公司已履行權(quán)利交付義務(wù)。提起本案訴訟時，王某已被登記為案涉房屋所有權(quán)人，其要求某房地產(chǎn)開發(fā)公司交付裝修完整的房屋的請求權(quán)基礎(chǔ)系其對案涉房屋的所有權(quán)。王某的該權(quán)利屬于不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)，不適用訴訟時效。某房地產(chǎn)開發(fā)公司作為義務(wù)履行方，有責(zé)任證明其交付的房屋符合約定的裝修要求。案涉房屋系精裝修房，裝修物屬于房屋的組成部分，但房屋內(nèi)缺失木地板、墻紙、踢腳線等裝飾裝修物，故某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向王某交付裝修完整的房屋，遂判決支持了王某的訴請。判決后，某房地產(chǎn)開發(fā)公司不服提出上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

【法官釋法】：

訴訟時效制度并不在于否定權(quán)利的合法存在和行使，其設(shè)立之目的是為督促權(quán)利人及時積極地行使自己的權(quán)利。具體到本案中，房產(chǎn)證已經(jīng)登記在購房人名下，購房人已取得案涉房屋所有權(quán)。此時，購房人請求開發(fā)商交付符合合同約定的房屋，行使的是不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)，該請求權(quán)不適用訴訟時效制度，否則將導(dǎo)致物權(quán)人空有物權(quán)之名而無物權(quán)之實(shí)，導(dǎo)致對交易秩序產(chǎn)生不利影響。

120、“樣板房”交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定及開發(fā)商改變“樣板房”結(jié)構(gòu)的合法性認(rèn)定——馮某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

【法院裁判】：

重慶市北碚區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋系樣板房，馮某在購買時應(yīng)當(dāng)對房屋結(jié)構(gòu)有清晰認(rèn)知。馮某購房時，合同明確標(biāo)注二樓陽臺處為“陽臺上空”，改造后附圖上此處未再作此標(biāo)注。因此，無論從合同約定還是房屋實(shí)際結(jié)構(gòu)，馮某都應(yīng)當(dāng)知道二樓陽臺上空部分進(jìn)行澆筑不符合規(guī)劃設(shè)計。在此情形下，馮某仍然決定購房，現(xiàn)其以交付房屋不符合約定為由要求拆除違建部分，人民法院不應(yīng)支持。某房地產(chǎn)開發(fā)公司未證明其對現(xiàn)澆部分申請規(guī)劃設(shè)計變更并取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門許可，且其繳納罰款的行為并不能改變違法建筑的性質(zhì)，故該公司主張馮某應(yīng)補(bǔ)交現(xiàn)澆處房屋面積差價款的理由不成立。該法院遂判決支持馮某要求某房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的訴訟請求，并駁回其他訴訟請求。一審法院判決后，雙方均未上訴。

【法官釋法】：

“樣板房”通常是開發(fā)商提供的供潛在購房者參觀和體驗(yàn)，以展示樓盤的戶型設(shè)計、裝修風(fēng)格和建筑質(zhì)量的區(qū)域，其主要作用是呈現(xiàn)前沿的設(shè)計潮流、舒適的生活環(huán)境，讓購房者“沉浸式”感受未來居住情況，最大程度促進(jìn)樓盤銷售。購房者若欲購買“樣板房”，則需對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)了解，若購房者明知“樣板房”結(jié)構(gòu)中存在違法建筑仍決定購買的，則其對以房屋不符合規(guī)劃設(shè)計為由主張開發(fā)商拆除違建部分的請求，人民法院不應(yīng)支持。此外，開發(fā)商改變房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)取得城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門許可，否則其繳納罰款的行為不能改變違法建筑的性質(zhì)，不能得出違法建筑在繳納罰款后就變?yōu)楹戏ǖ慕Y(jié)論。

121、訂立合同時，開發(fā)商承諾贈送“精裝大禮包”后能否撤銷的認(rèn)定——彭某某、雷某某與某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

【法院裁判】：

重慶市北碚區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，彭某某、雷某某與某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。補(bǔ)充協(xié)議載明彭某某、雷某某在購買案涉房屋時，參加了某置業(yè)公司舉辦的“送精裝大禮包”活動并獲得該公司提供的精裝修套餐。某置業(yè)公司抗辯撤銷該贈與，但該送精裝活動并非通常意義上的贈與行為，而是商品房銷售中的一種促銷手段。某置業(yè)公司“無償”提供精裝修套餐的活動很大程度上影響彭某某、雷某某的購房意向，故某置業(yè)公司提供的精裝修套餐不屬于贈與合同法律關(guān)系，其無權(quán)撤銷。同時，某置業(yè)公司隨意撤銷該類“贈送行為”，不符合社會主義核心價值觀，人民法院對于某置業(yè)公司撤銷贈與的抗辯意見不應(yīng)支持。判決后，某置業(yè)公司不服提出上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

【法官釋法】：

強(qiáng)化開發(fā)商的誠信履約意識，對于維護(hù)誠實(shí)信用的房地產(chǎn)市場環(huán)境具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。實(shí)踐中，為加快銷售進(jìn)度，盡快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金“回籠”，有些開發(fā)商往往采取特價優(yōu)惠、團(tuán)購活動、預(yù)售優(yōu)惠等手段，其中也包括“買一贈一”等營銷策略。俗話說，羊毛出在羊身上。本案中的買商品房贈裝修就屬于較為典型、常見的促銷方式，而開發(fā)商作出的贈精裝修的承諾常常會影響購房者的購房意愿，該贈與行為與商品房交易緊密相關(guān)，不宜簡單地認(rèn)定為獨(dú)立的贈與合同法律關(guān)系。若在雙方簽訂合同之后，開發(fā)商以經(jīng)營困難，無力為購房者進(jìn)行精裝修為由主張撤銷贈與的，明顯不符合社會主義核心價值觀，人民法院不應(yīng)支持。

122、開發(fā)商未整改房屋質(zhì)量問題時，購房者自行維修產(chǎn)生的費(fèi)用承擔(dān)主體認(rèn)定——李某與某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

【法院裁判】：

重慶市渝北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，按照合同約定，某置業(yè)公司交付的標(biāo)的物系精裝房且應(yīng)符合裝修標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)其交付的商品房存在多處質(zhì)量問題，經(jīng)李某多次反映且在長達(dá)近兩年的時間里未完成整改，李某為防止損失繼續(xù)擴(kuò)大自行維修具有合理性，其主張的維修費(fèi)用可以一一對應(yīng)案涉房屋的施工整改內(nèi)容，故該筆費(fèi)用應(yīng)由某置業(yè)公司承擔(dān)，遂判決某置業(yè)公司支付李某整改費(fèi)用7000元。一審法院判決后，雙方均未上訴。

【法官釋法】：

開發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問題時，購房者容易陷入整改難的尷尬境地。在此情況下，購房者應(yīng)當(dāng)及時止損，防止自身損失的繼續(xù)擴(kuò)大，對于開發(fā)商在裝修質(zhì)保期間拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)的，購房人可以自行維修或委托他人維修，就修復(fù)費(fèi)用要求開發(fā)商承擔(dān)支付責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)然，購房者在自行維修時應(yīng)限于質(zhì)量問題的整改，不能擅自提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，否則可能面臨該部分?jǐn)U大費(fèi)用自擔(dān)的風(fēng)險。

123、購房者以裝修裝飾質(zhì)量瑕疵為由拒接接房時交付時間的認(rèn)定——孫某與某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

【法院裁判】：

重慶市渝北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋雖然存在一些裝修瑕疵問題，但開發(fā)商已履行裝修的主要義務(wù)；同時，開發(fā)商通知接房時，案涉房屋已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收備案登記證，故案涉房屋在通知接房時已符合雙方約定的交付條件，開發(fā)商通知交房的時間應(yīng)視為房屋交付購房者的時間。此時，購房者僅可要求開發(fā)商對裝修瑕疵進(jìn)行維修、重作、更換，不得以房屋存在裝修瑕疵為由拒絕接房。該法院判決對孫某主張從2021年6月1日算至2021年8月15日期間的逾期交房違約金予以支持，超過該期間的逾期交房違約金不支持。一審法院判決后，雙方均未上訴。

【法官釋法】：

實(shí)踐中，交付的精裝房存在不同程度的質(zhì)量問題較為常見。購房者往往以此為由拒絕接房，從而引發(fā)糾紛。具體到本案的精裝房雖然存在一些裝修瑕疵問題，但這些質(zhì)量瑕疵并不足以影響購房者正常居住、使用房屋，其購房目的能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，在商品房已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收備案登記證，開發(fā)商已經(jīng)履行裝修主要義務(wù)的情況下，購房者仍然堅(jiān)持以交付的精裝房存在裝修瑕疵為由拒絕接房的，不利后果應(yīng)由購房者承擔(dān)。

124、購房人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同、與物業(yè)公司簽訂的房屋改造協(xié)議是否具備從屬關(guān)系的認(rèn)定——張某與某發(fā)展公司、某物業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案

【法院裁判】：

重慶市渝北區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)不能證明系某發(fā)展公司原因未按時辦理網(wǎng)簽，張某以此為由訴請解除商品房買賣合同無依據(jù)，不應(yīng)支持。在此基礎(chǔ)上，張某訴請退還購房款、改造費(fèi)、契稅、違約金等亦不支持，遂判決駁回張某的訴訟請求。張某不服上訴。

市一中法院經(jīng)二審認(rèn)為，從簽訂主體上看，商品房買賣合同與房屋改造協(xié)議并不一致；從合同性質(zhì)上看，一份屬于商品房買賣合同關(guān)系，一份屬于建設(shè)工程施工合同關(guān)系；從合同目的上看，兩份合同亦不一致，故兩份合同不具備從屬性，張某主張前述兩份合同系主從合同，缺乏法律依據(jù)，不應(yīng)支持；并從查明事實(shí)認(rèn)定張某無權(quán)解除商品房買賣合同，無權(quán)訴請某發(fā)展公司返還已支付的購房款、契稅，其主張全額退還改造費(fèi)也缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。二審法院遂判決駁回上訴、維持原判。

【法官釋法】：

雙方當(dāng)事人簽訂合法、有效的合同，均應(yīng)依法受到保護(hù)和約束。商品房交易中，有的開發(fā)商會將交房標(biāo)準(zhǔn)分為“清水+精裝修”兩個階段，并分別以自己的名義與購房者簽訂商品房買賣合同，由物業(yè)公司（或其他公司）與購房者簽訂房屋改造協(xié)議或者裝修協(xié)議等。此時，該兩份合同在法律上是否具備從屬關(guān)系，可以從簽約主體、合同性質(zhì)、合同目的等方面進(jìn)行綜合考慮。具體到本案來講，購房者與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同、與物業(yè)公司簽訂的房屋改造協(xié)議的合同主體、合同性質(zhì)、合同目的均不相同，明顯不具備從屬性，不屬于主從合同，購房人訴請開發(fā)商、物業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏法律依據(jù)。

【案例來源】：重慶市第一中級人民法院2024年11月04日發(fā)布精裝房合同糾紛典型案例

十七、廣州中院：房地產(chǎn)審判居間合同糾紛典型案例

135、未披露買受人為中介公司的利害關(guān)系人，且買賣合同未實(shí)際履行的，中介公司能否主張中介費(fèi)？

【裁判要旨】

中介公司在提供居間服務(wù)過程中，對中介公司及其執(zhí)業(yè)人員與買受人是否存在利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)依法查驗(yàn)并書面告知出賣人；中介公司未履行該義務(wù)導(dǎo)致糾紛的，不得要求支付中介費(fèi)。

【裁判結(jié)果】：

一審法院認(rèn)為：《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效，合同明確約定房地產(chǎn)買賣合同的履行與否不影響中介費(fèi)的支付，故楊某、鄧某應(yīng)當(dāng)支付10萬元中介費(fèi)；因中介公司未舉證證明其司在起訴前曾向楊某、鄧某主張過權(quán)利以及其司的損失超過利息損失，故酌定違約金以中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)。判后，楊某、鄧某不服，提起上訴。

二審法院認(rèn)為：中介公司應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報告。中介公司故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》第二十一條明確規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員提供房屋交易中介服務(wù)時，對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員與當(dāng)事人是否存在利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)依法查驗(yàn)并書面告知當(dāng)事人。本案并無證據(jù)顯示中介公司在促成涉案買賣合同訂立時書面告知過出賣人其與買受人有無利害關(guān)系。涉案買賣合同除支付定金外其余內(nèi)容均未得履行。二審法院改判：撤銷一審判決，駁回中介公司的全部訴訟請求。

136、中介公司收取買受人支付的性質(zhì)不明的費(fèi)用，買受人可否要求中介公司返還？

【裁判要旨】

若買受人支付給中介公司費(fèi)用的性質(zhì)不能明確，而中介公司主張?jiān)撡M(fèi)用為中介費(fèi)的，中介公司對此負(fù)有舉證義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，將款項(xiàng)返還給買受人。

【裁判結(jié)果】：

一審法院認(rèn)為：買受人王某向中介公司實(shí)際支付8萬元，中介公司亦為房屋買賣交易提供了居間服務(wù)，故可以認(rèn)定雙方已就中介費(fèi)8萬元達(dá)成了合意，并已履行完畢。現(xiàn)王某提出約定的中介費(fèi)為3萬元的主張與其實(shí)際支付8萬元的行為不一致，在無證據(jù)證實(shí)雙方口頭約定中介費(fèi)為3萬元的前提下，王某要求中介公司返還已收取的5萬元，依據(jù)不足，遂判令駁回王某的全部訴訟請求。判后王某不服，提起了上訴。

二審法院認(rèn)為：首先，買受人王某二審提供的談話錄音內(nèi)容顯示該中介公司在收取王某該5萬元款項(xiàng)時明確是幫別人收取，該公司并沒有持有，但該公司二審期間陳述該款項(xiàng)要給業(yè)務(wù)員親戚作房源費(fèi)，后又改口稱該款項(xiàng)是中介費(fèi)，但并未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證實(shí)；其次，該中介公司在收取了該5萬元款項(xiàng)后又收取了王某3萬元中介費(fèi)，收據(jù)亦只顯示中介費(fèi)為3萬元，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定中介公司以其行為表明收取的5萬元款項(xiàng)并非中介費(fèi)；最后，中介公司作為專業(yè)中介機(jī)構(gòu)只能就其提供的服務(wù)收取中介費(fèi)，無權(quán)額外收取房源費(fèi)。二審法院改判：撤銷一審判決；中介公司返還王某5萬元款項(xiàng)。

137、中介公司在居間服務(wù)過程中未對房屋進(jìn)行查冊或?qū)彶闄?quán)屬證書導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行的，中介公司是否有權(quán)獲取全部中介費(fèi)？

【裁判要旨】

中介公司在組織買賣合同雙方訂立房屋買賣合同前，應(yīng)對涉案房屋進(jìn)行查冊或?qū)彶榉课莸臋?quán)屬證書，否則房屋買賣合同因約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不一致而不能履行時，中介公司要求委托人全額支付中介費(fèi)的，不予支持。

【裁判結(jié)果】：

一審法院認(rèn)為：買受人劉某、張某在簽訂合同前已察看房屋了解涉案房屋的整體情況，且在出賣人潘某表示暫無法提供房地產(chǎn)權(quán)證，亦無涉案房屋查冊信息的情況下仍選擇繼續(xù)訂立合同，故買受人劉某、張某應(yīng)按合同約定向中介公司支付中介費(fèi)36600元及相應(yīng)利息。判后劉某、張某不服，提起了上訴。

二審法院認(rèn)為：中介公司在促成房屋買賣合同訂立時，未提供涉案房屋的產(chǎn)權(quán)查冊信息或要求出賣人出示產(chǎn)權(quán)證明，違反了誠實(shí)信用、勤勉盡責(zé)等原則，且中介公司事實(shí)上未協(xié)助買賣雙方辦理后續(xù)交易手續(xù)；買受人在未獲取涉案房屋的準(zhǔn)確產(chǎn)權(quán)登記信息的情況下簽署房屋買賣合同，違反審慎注意義務(wù)。故中介公司與買受人劉某、張某對合同未能繼續(xù)履行均有過錯。二審酌情改判劉某、張某向中介公司支付1萬元中介費(fèi)及相應(yīng)利息。

【典型意義】：

一般認(rèn)為，買賣雙方、中介公司對上述情況的出現(xiàn)均有過錯，中介公司如向委托人追索中介費(fèi)，法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合中介機(jī)構(gòu)事實(shí)上有無協(xié)助買賣雙方辦理全部交易手續(xù)、中介機(jī)構(gòu)在提供中介服務(wù)過程中對合同履行障礙的產(chǎn)生是否存在過錯等因素，確定是否調(diào)整合同約定的中介費(fèi)。

138、房屋買賣合同訂立后，非居間公司的原因而未繼續(xù)履行的，居間公司是否有權(quán)獲取全部居間服務(wù)報酬？

【裁判要旨】

房屋買賣合同訂立后因買賣雙方或一方當(dāng)事人違約未繼續(xù)履行，中介公司因此減少了服務(wù)項(xiàng)目和工作量，法院可根據(jù)合同實(shí)際履行情況適當(dāng)酌減中介費(fèi)。

【裁判結(jié)果】：

一審認(rèn)為：中介公司已促成買賣雙方訂立房屋買賣合同，有權(quán)依約獲取相應(yīng)的報酬，本應(yīng)予以全部支持，但綜合全案事實(shí)，從公平合理等原則予以考量，并考慮到中介費(fèi)占房屋總成交價的比例、涉案房屋無需完成后續(xù)過戶交易手續(xù)等情況，一審判決：出賣人周某支付中介費(fèi)6萬元并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

二審認(rèn)為：涉案房屋買賣合同因周某違約而解除，并導(dǎo)致黎某未支付中介費(fèi)，故中介公司有權(quán)依照合同約定向周某主張其與黎某均應(yīng)當(dāng)支付的中介費(fèi)。雖然中介公司在居間服務(wù)過程中并無違約行為，但鑒于房屋買賣合同尚未履行完畢，一定程度上減少了中介公司的服務(wù)項(xiàng)目和工作量，一審法院根據(jù)合同履行情況，酌情判令周某中介費(fèi)6萬元并無不當(dāng)。二審判決：駁回上訴，維持原判。

【典型意義】：

審判實(shí)踐中一般認(rèn)為，中介公司的義務(wù)不僅包括促成交易雙方訂立房屋買賣合同，還應(yīng)包括通知督促雙方及時履行合同、協(xié)助辦理網(wǎng)簽、遞件、過戶、交樓等其他義務(wù)。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，中介公司與交易雙方應(yīng)當(dāng)訂立書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確交易雙方、中介公司的權(quán)利義務(wù)，并作為計收全部或部分報酬的依據(jù)，而實(shí)務(wù)中較少出現(xiàn)中介公司與交易雙方簽訂獨(dú)立于買賣合同之外的居間服務(wù)合同、明確中介公司的義務(wù)范圍、項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況，本案即為典型代表，故中介公司應(yīng)自行承擔(dān)未按規(guī)定操作的不利后果。即便中介公司不是導(dǎo)致合同解除的違約方，但鑒于居間合同義務(wù)范圍約定不明確、買賣合同的解除減少了中介公司的服務(wù)項(xiàng)目和工作量的情況，法院根據(jù)合同履行情況適當(dāng)酌減中介費(fèi)更符合公平合理原則。

139、中介公司在居間服務(wù)過程中未審查買受人的購房資格，房屋買賣合同因此不能繼續(xù)履行的，中介公司是否有權(quán)獲取全部中介費(fèi)？

【裁判要旨】

中介公司在履行居間服務(wù)合同過程中未審查買受人是否具備購房資格，雖促成了房屋買賣合同的訂立，但房屋買賣合同因買受人無購房資格不能繼續(xù)履行，中介公司無權(quán)要求支付全部中介費(fèi)。

【裁判結(jié)果】：

一審法院認(rèn)為：中介公司已促成買賣雙方簽訂了《存量房買賣合同》，王某亦簽署了《咨詢及中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書》，王某未依約支付中介費(fèi)構(gòu)成違約，還應(yīng)根據(jù)《中介服務(wù)三方協(xié)議》的約定承擔(dān)賴某所應(yīng)支付的中介費(fèi)。故一審判決：王某支付中介費(fèi)10萬元并以10萬元為本金，按每日0.1%的標(biāo)準(zhǔn)計付違約金。

二審法院認(rèn)為：中介公司在促成買賣雙方簽訂合同時負(fù)有審慎注意義務(wù)。《存量房買賣合同》簽訂時王某明顯不具備廣州市購房資格，不可能依照合同約定在30天內(nèi)完成交易。結(jié)合《購房資格調(diào)查確認(rèn)書》筆跡明顯不同的情形，二審認(rèn)定中介公司實(shí)際上并未審核王某是否具備購房資格，導(dǎo)致涉案《存量房買賣合同》解除、王某需向賴某支付違約金，中介公司對此負(fù)有過錯，另一方面王某在訂立合同時不負(fù)責(zé)任，故王某、中介公司在居間合同關(guān)系中的過錯程度相當(dāng)，故二審對一審本訴部分的處理是：王某需支付本應(yīng)由其支付的中介費(fèi)2.5萬元、本應(yīng)由賴某支付的中介費(fèi)2.5萬元及相應(yīng)違約金。因王某不具備購房資格導(dǎo)致《存量房買賣合同》解除，故另案中王某向出賣人支付違約金的主要責(zé)任應(yīng)由王某承擔(dān)，次要責(zé)任由中介公司負(fù)擔(dān)，故二審對一審反訴部分的處理是：酌情判令中介公司向王某賠償5萬元。

【典型意義】：

廣州市房屋限購政策實(shí)施已久，買受人是否享有限購區(qū)域內(nèi)的購房資格是房屋交易能否順利完成的必要條件，而中介公司在促成合同訂立前應(yīng)當(dāng)告知委托人相關(guān)購房事項(xiàng)、審核買受人是否具備購房資格。如買受人未主動表明其沒有購房資格，中介公司亦未予審查即促成買賣雙方訂立房屋買賣合同，但合同因買受人沒有購房資格無法繼續(xù)履行的，買受人、中介公司均負(fù)有過錯，中介公司不能獲取全部中介費(fèi)用，如果中介公司的行為導(dǎo)致買受人產(chǎn)生了損失，中介公司亦需根據(jù)其過錯程度予以賠償。

140、中介公司故意隱瞞房屋附屬學(xué)位等影響房屋價格的重要事項(xiàng)，導(dǎo)致買賣合同不能履行的，中介公司是否有權(quán)獲得中介費(fèi)？

【裁判要旨】

中介公司在提供居間服務(wù)過程中，應(yīng)將房屋附屬學(xué)位等影響房屋價格的重要事項(xiàng)向委托人如實(shí)報告。如中介公司故意隱瞞上述重要事項(xiàng)，導(dǎo)致買賣合同因此不能繼續(xù)履行，中介公司因違反如實(shí)報告義務(wù)而無權(quán)主張中介費(fèi)用。

【裁判結(jié)果】：

一審法院認(rèn)為：房屋是否具備學(xué)位、學(xué)位是否可為買受人使用等，均為影響涉案房屋交易價格、交易意向的重要信息，中介公司負(fù)有向買受人如實(shí)報告與房屋交易有關(guān)信息的義務(wù)。本案中介公司在出賣人放售涉案房屋時，對出賣人要使用涉案房屋對口學(xué)校學(xué)位的事實(shí)已知情，但未如實(shí)告知買受人，損害了買受人利益，則無權(quán)收取中介服務(wù)費(fèi)。律師費(fèi)并非訴訟的必要費(fèi)用，故判決中介公司返還中介費(fèi)31150元。

二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

【典型意義】：

在當(dāng)前社會背景下，房屋所附帶的教育資源往往是買受人在選擇房屋時的重要考量因素，房屋是否具備學(xué)位、學(xué)位可否使用等，均為影響房屋交易價格、交易意向的重要信息。中介公司應(yīng)當(dāng)對掌握的可能影響房屋交易的重要因素如實(shí)告知買受人，不得有所隱瞞或提供虛假情況。如果中介公司隱瞞影響房屋交易、價款的重大事項(xiàng)，甚至為促成合同訂立收取中介費(fèi)而提供虛假情況、損害委托人利益，買受人被錯誤信息誤導(dǎo)簽訂合同導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，中介機(jī)構(gòu)無權(quán)獲取中介費(fèi)甚至應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

141、中介公司未依約為委托人墊資贖契以致買賣合同不能繼續(xù)履行，中介公司是否需要承擔(dān)損失賠償責(zé)任？

【裁判要旨】

中介公司為委托人墊資贖契不是法定義務(wù)，但中介公司為促成交易而特別承諾為某一方墊資贖契的，中介公司就必須履行該義務(wù)，因中介公司未履行而導(dǎo)致買賣合同不能履行的，中介公司應(yīng)按其過錯情況賠償負(fù)有贖契義務(wù)一方的損失。

【裁判結(jié)果】：

一審法院認(rèn)為：雙方對合同備注條款中“墊資贖樓款由中介全權(quán)負(fù)責(zé)”的理解產(chǎn)生分歧，屬于對合同內(nèi)容約定不明確，雙方事后未能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議予以明確，故應(yīng)按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣予以確定。出賣人趙某、付某拒絕中介公司找到的墊資公司墊資贖契，也拒絕買受人的墊資贖契，由此可推斷出賣人趙某、付某主觀上已不愿墊資贖契，其行為已構(gòu)成違約，由此造成房屋買賣無法交易的違約責(zé)任應(yīng)由出賣人承擔(dān)，遂判決駁回了出賣人趙某、付某的全部訴訟請求。

二審法院認(rèn)為：因合同中對墊資的具體方式未作明確約定，導(dǎo)致雙方對該條款的理解產(chǎn)生分歧，一審認(rèn)定屬于對合同內(nèi)容約定不明并無不當(dāng)。在有其他方式解決墊資贖契的情況下，出賣人趙某、付某未能積極解決墊付贖樓問題，應(yīng)承擔(dān)導(dǎo)致無法繼續(xù)交易造成損失的主要責(zé)任；中介公司在未與出賣人趙某、付某對墊資贖契的詳情、細(xì)節(jié)達(dá)成一致的情況下就在合同中約定墊資贖樓款由其司全權(quán)負(fù)責(zé)，造成出賣人誤解亦存在過錯，應(yīng)負(fù)次要責(zé)任。二審酌情確定出賣人趙某、付某承擔(dān)70％責(zé)任，中介公司承擔(dān)30％責(zé)任，改判撤銷一審判決、中介公司向出賣人賠償損失238200元。

【典型意義】：

二手房在出售前存在抵押債務(wù)尚未涂銷的情況，當(dāng)出賣人缺乏資金清償能力時，中介公司為促成交易提出由其墊資贖契的情形逐漸增多，但一旦出賣人與中介公司在合同訂立時沒有明確墊資條款的具體履行方式及雙方的權(quán)利義務(wù)，可能會導(dǎo)致出賣人不能提前還貸而無法繼續(xù)交易，雙方因此產(chǎn)生糾紛。因此，在訂立涉及到墊資問題的居間合同時，應(yīng)當(dāng)明確約定墊資條款的具體操作方式及各方的權(quán)利義務(wù)，合同訂立后各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，按照約定全面履行義務(wù)，并根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。未按照合同約定履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案對督促雙方當(dāng)事人尤其是中介機(jī)構(gòu)誠實(shí)履行合同義務(wù)、提高中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)性及增強(qiáng)房屋交易市場的穩(wěn)定性，促進(jìn)司法公正具有重要意義。

142、委托代理期限內(nèi)出賣人并無違約行為而買賣合同未能訂立的，中介公司能否主張中介費(fèi)？

【裁判要旨】

非因出賣人單方違約導(dǎo)致買賣合同未能在獨(dú)家代理協(xié)議約定的代理期限內(nèi)訂立的，中介公司無權(quán)依照代理協(xié)議的約定主張中介費(fèi)或要求違約賠償。

【裁判結(jié)果】：

一審法院認(rèn)為：該中介公司未促成房屋買賣合同的簽訂，中介公司通知丁某簽約的當(dāng)天并未告知李某當(dāng)天需簽訂買賣合同，代理期限最后一天既未告知李某當(dāng)天需簽訂買賣合同，也并未向丁某披露捆綁出售另一套房是李某弟弟購買，李某弟弟當(dāng)天也未到場。涉案房屋能否成交應(yīng)基于買賣雙方的意思自治與協(xié)商一致，房屋售價雖屬買賣合同的重要因素，但付款方式、付款時間等因素也可能影響買賣合同的簽訂，該中介公司主張買賣合同無法簽訂的責(zé)任歸屬于丁某，依據(jù)不足。考慮到該中介公司帶李某查看房屋并收取了1000元定金、簽訂了《購房要約發(fā)出委托書》，取得了初步成果，一審法院判令丁某退還保證金并酌情判令丁某支付5000元作為補(bǔ)償。判后，中介公司提起了上訴。

二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

【典型意義】：

《獨(dú)家代理委托協(xié)議》通常是出賣人與中介公司約定僅由該公司負(fù)責(zé)出售房屋的協(xié)議，此類協(xié)議的簽訂需慎重考量，特別是應(yīng)對代理期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任分擔(dān)等內(nèi)容作出明確約定，否則容易產(chǎn)生爭議。因房屋買賣合同的締結(jié)與否，取決于出賣人與買受人能否協(xié)商一致，屬于交易雙方意思自治的范圍，中介公司無權(quán)強(qiáng)制買賣雙方締結(jié)交易。若買賣雙方在代理期限內(nèi)并未簽訂買賣合同，則無權(quán)主張出賣人支付中介費(fèi)，但中介公司為合同的訂立作出了一定努力并取得了協(xié)議約定的初步成果的，可以要求委托人支付必要的費(fèi)用予以補(bǔ)償。如果雙方在獨(dú)家代理協(xié)議中約定了違約責(zé)任，而合同未訂立的原因并非委托人違約所致，中介公司亦無權(quán)主張違約損失賠償。

十八、重慶三中院：房屋買賣合同糾紛典型案例（2023年12月05日）

143、重慶市某房地產(chǎn)公司訴張某、秦某商品房買賣合同糾紛案

【典型意義】：

支付購房款系購房人的主要合同義務(wù)。房屋買賣合同中關(guān)于購房人因個人原因未能辦理按揭貸款時應(yīng)以其他方式補(bǔ)足房款的約定雖系格式條款，但并不具備無效情形，對購房人具有約束力。本案中，購房人因自身原因未能辦理銀行按揭貸款，人民法院支持了開發(fā)商按照合同約定要求購房人支付購房款并承擔(dān)違約責(zé)任的請求。本案提示購房人，銀行按揭貸款雖系購房人支付購房款的常見方式，但在選擇以按揭貸款方式支付購房款時，應(yīng)當(dāng)充分評估自身財務(wù)和信用狀況，預(yù)估房地產(chǎn)金融政策風(fēng)險，合理安排資金籌措計劃，防止因自身原因未能辦理按揭貸款時陷入違約狀況，避免產(chǎn)生不必要的法律風(fēng)險。

【裁判結(jié)果】：

重慶市第三中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉《重慶市商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》雖采用格式條款訂立，但重慶市某房地產(chǎn)公司已依法履行了提示、說明義務(wù)，其內(nèi)容不存在法定無效、不合理免除或者減輕重慶市某房地產(chǎn)公司責(zé)任、排除或者不合理限制張某、秦某主要權(quán)利及加重張某、秦某責(zé)任的情形，合法有效。張某、秦某因自身原因未能通過銀行按揭貸款審批，且未在合同約定的期限內(nèi)以現(xiàn)金或者其他方式支付購房余款的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂判令張某、秦某支付購房余款及違約金。

144、管某與重慶某置業(yè)管理有限公司、唐某房屋買賣合同糾紛案

【典型意義】：

近年來，豐都立足生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)的定位，大力發(fā)展旅游避暑經(jīng)濟(jì)，各旅游度假區(qū)避暑房產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，且備受游客青睞。但因設(shè)計、交房和退款等問題引發(fā)的糾紛也較為突出。本案中，案涉房屋系位于南天湖景區(qū)內(nèi)的避暑房，管某基于對景區(qū)避暑房的鐘愛與開發(fā)公司簽訂房屋買賣合同，且依約履行合同義務(wù)，然而公司擅自退回購房定金及房款，不僅構(gòu)成違約有違誠信，也擾亂了避暑房市場秩序。人民法院依法判決公司承擔(dān)違約責(zé)任，保護(hù)了購房游客的合法權(quán)益，規(guī)范了旅游避暑經(jīng)濟(jì)消費(fèi)市場秩序，對于護(hù)航長江三峽庫區(qū)旅游勝地高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)具有重要意義。

【裁判結(jié)果】：

重慶市豐都縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，首先，合同簽訂后，管某按約交付了定金和部分購房款，但置業(yè)公司在未征得管某同意的情況下擅自將已收取的購房定金和購房款退回，其行為應(yīng)視為不同意繼續(xù)履行合同，已構(gòu)成違約，管某亦不同意繼續(xù)履行案涉合同，故案涉合同應(yīng)視為已經(jīng)解除。其次，因置業(yè)公司違約導(dǎo)致合同解除，管某請求適用定金罰則要求置業(yè)公司雙倍返還定金的主張成立，因合同中明確約定購房定金為3萬元，故定金雙倍返還的范圍為3萬元。最后，因置業(yè)公司在庭審中表示愿意承擔(dān)案涉合同產(chǎn)生的相關(guān)法律責(zé)任，故其應(yīng)與唐某承擔(dān)向管某連帶返還定金的責(zé)任。綜上，判決唐某返還管某定金3萬元，置業(yè)公司承擔(dān)連帶返還責(zé)任。

145、蘆某與王某某、李某某房屋買賣合同糾紛案

【典型意義】：

誠實(shí)信用不僅是中華民族的傳統(tǒng)美德，也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的重要基石，更是民法典的基本原則。在房屋買賣合同中，出賣人應(yīng)當(dāng)就房屋使用情況、是否涉及非正常死亡事件進(jìn)行如實(shí)披露。本案中，出賣人隱瞞了房屋曾發(fā)生非正常死亡這一重要事實(shí)，嚴(yán)重影響買受人就案涉房屋的買賣意愿和價值判斷。人民法院依法支持買受人的解除房屋買賣合同請求，不僅切實(shí)保障房屋買受人的合法權(quán)益，也有助于教育房屋出賣人誠實(shí)守信，同時有效引導(dǎo)房地產(chǎn)誠信經(jīng)營，推動房地產(chǎn)行業(yè)形成公平、誠信、有序的市場秩序。

【裁判結(jié)果】：

重慶市第三中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。在房屋買賣交易過程中，賣房人應(yīng)如實(shí)披露房屋的實(shí)際情況。雖然發(fā)生非正常死亡事件客觀上未就房屋的實(shí)際使用功能產(chǎn)生影響，但該情況會嚴(yán)重影響買受人就案涉房屋的買賣意愿和價值判斷。故房屋是否涉及非正常死亡事件是影響房屋買賣合同訂立的重大事項(xiàng)。本案中，李某某、王某某之子在躲避抓捕中不慎從案涉房屋墜亡。在此情形下，李某某、王某某作為房屋出賣人應(yīng)秉持誠信原則，在出賣案涉房屋時就該事實(shí)予以披露，但其未向買房人蘆某如實(shí)披露。故蘆某主張撤銷案涉房屋買賣合同，依法予以支持。遂判決，撤銷房屋買賣合同，李某某、王某某返還蘆某購房款及賠償傭金損失，蘆某將房屋返還給李某某、王某某并協(xié)助辦理過戶登記。

146、王某與重慶某地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案

【典型意義】：

本案清晰查明了雙方意思表示及其變化、綜合分析了合同解除的各項(xiàng)要件、綜合審查了守約方購房人趨利避害的合同內(nèi)行為。在武隆旅游“三次創(chuàng)業(yè)”的背景下，通過判決以案釋法、以案釋理，合法、有效地保護(hù)了旅游地產(chǎn)購房人、守約方當(dāng)事人的利益，給旅游地產(chǎn)購房人、投資人吃下定心丸，懲戒了不誠信的違約行為，彰顯了人民法院維護(hù)公平正義、服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局的堅(jiān)定決心。

【裁判結(jié)果】：

重慶市武隆區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，從解約條款看，因王某申請退房時，重慶某地產(chǎn)公司交房逾期尚未達(dá)90日，此時王某不具有合同約定的單方解除權(quán)，無法通過通知方式解除合同；從協(xié)議解除來看，地產(chǎn)公司收到退房申請后，并未回復(fù)王某，以達(dá)成合同解除的合意，也并未以退還房款的事實(shí)行為作出協(xié)議解除合同的意思表示。從法定解除來看，該房屋所有權(quán)無爭議，房屋上無其他權(quán)利負(fù)擔(dān)，合同目的并非不能實(shí)現(xiàn)，且雙方當(dāng)事人并未舉示證據(jù)證明該合同具有法定解除情形。綜上，該合同有效且未被解除，遂判決重慶某地產(chǎn)公司向王某交付房屋、辦理過戶并賠償違約金。一審判決后，重慶某地產(chǎn)公司上訴，但未在法定期間繳納上訴費(fèi)，重慶市第三中級人民法院裁定按自動撤回上訴處理。

147、陳某、周某與赫某、武隆某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司房屋買賣合同糾紛案

【典型意義】：

二手房買賣經(jīng)常面臨房屋存在按揭貸款未清償，二手房購房者無法及時取得房產(chǎn)證的情形，往往給二手房購房者帶來不便和損失，二手房的出售者要對此進(jìn)行賠償。在中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)促成簽訂房屋買賣合同的情況下，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)約定和法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。從而能更好的保護(hù)二手房購房者的合法權(quán)益。本案同時也提醒廣大二手房的出售者、購房者及中介機(jī)構(gòu)應(yīng)謹(jǐn)慎交易，誠信履行合同義務(wù)。

【裁判結(jié)果】：

重慶市武隆區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，赫某已取得95%以上的購房款卻未依約用于償還銀行貸款致使陳某、周某無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，屬于惡意違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給陳某、周某造成的損失，陳某、周某有權(quán)按照約定的標(biāo)準(zhǔn)主張違約金。武隆某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“擔(dān)保兌現(xiàn)合同”，是對合同中約定的“賣方取證過戶”的債務(wù)提供擔(dān)保，陳某、周某在保證期間內(nèi)向武隆某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主張權(quán)利，故武隆某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)對赫某的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。然而“取證過戶”屬于專屬性債務(wù)，不能由他人代為履行。保證人不能代為履行的，應(yīng)當(dāng)對債權(quán)人因此造成的損失，承擔(dān)賠償責(zé)任。故武隆某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)對赫某的前述債務(wù)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。陳某、周某關(guān)于解除合同、退還房款的訴訟請求不能成立，不予支持。

【案例來源】：重慶市第三中級人民法院2023年12月05日發(fā)布房屋買賣合同糾紛典型案例