十九、重慶高院：房屋買賣合同糾紛典型案例（2023年10月06日）

148、劉某與重慶市某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案

【典型意義】：

房地產交易中，出賣人與買受人為規避繳納稅費義務，采取簽訂“陰陽合同”方式，以約定低價房款的“陽合同”辦理過戶手續，實際按照約定高價房款的“陰合同”履行權利義務。此類行為不僅給交易雙方帶來巨大的風險隱患，也違反國家稅收征管制度，損害國家稅收利益。本案中，人民法院查明買賣雙方真實交易價格后，向相關稅務部門發送司法建議，稅務部門已根據建議依法追繳稅款，并就類似問題開展專項清查。本案裁判切實發揮人民法院能動司法參與社會治理的功能，警示當事人正確認識訂立“陰陽合同”產生的交易風險，助力推動建立合法交易、誠信履約的市場秩序。

【法院裁判】：

人民法院經審理認為，本案的爭議焦點為案涉房屋的真實成交價格是1100萬元還是5960420元。《重慶市商品房買賣合同》與《房屋訂購協議》簽訂時間僅相隔50余天，價格降幅達45.81%，劉某并未提供任何證據證明雙方經過磋商談判等過程對原價款1100萬元進行了變更。若案涉房屋總價為5960420元，對應單價為4372.53元/平方米，則與某房地產公司同時期同地段房屋交易價格差距較大。因此，《重慶市商品房買賣合同》載明的合同價款并非當事人真實意思表示，案涉房屋成交價格應為1100萬元。遂判決駁回劉某的訴訟請求。（本案例由市高法院編寫）

149、李某某、夏某某與重慶某實業有限公司商品房預售合同糾紛案

【典型意義】：

商品房銷售過程中，開發商與購房人在《重慶市商品房買賣合同》示范文本條款外另行簽訂補充協議對雙方權利義務予以調整的情況本屬常見，但若調整后雙方權利義務過度失衡，則有違公平原則。本案中，開發商通過補充協議中的格式條款，排除、不合理限制購房人的主要權利，但對自身權利未作對等排除或者限制，應認定開發商沒有遵循公平原則確定雙方之間的權利和義務。人民法院依法認定該格式條款無效，有助于引導開發商公平擬定格式條款內容，對規范開發商銷售行為、平等保護購房人和開發商的合法權益，具有積極作用。

【法院裁判】：

人民法院經審理認為，《補充協議》系開發商為了重復使用而預先擬定的在訂立合同時未與對方協商的格式合同，該協議約定李某某、夏某某逾期付款時，某實業公司享有合同解除權，而某實業公司逾期交房時，李某某、夏某某放棄合同解除權，明顯排除了購房人的主要權利，應屬無效；該協議約定李某某、夏某某合同解除權行使期限為15日，而對某實業公司并無相應限制，且前述15日與法定的一年解除權行使期限相距甚遠，亦與催告后三個月合同解除權行使期限存在較大差距，屬于不合理限制購房人主要權利，亦屬無效。李某某、夏某某是否享有解除權仍應根據《重慶市商品房買賣合同》相關約定加以判斷，某實業公司逾期交房，李某某、夏某某享有合同解除權。遂判決確認《重慶市商品房買賣合同》解除、某實業公司退還李某某、夏某某已付購房款等。（本案例由市一中法院編寫）

150、劉某與重慶市某旅游開發有限公司商品房預售合同糾紛案

【典型意義】：

商品房銷售過程中，開發商向購房人承諾以免收一定期間物業費的方式提供價格優惠，系開發商常用營銷手段，對促成商品房買賣合同的訂立具有重要作用。開發商與其選定的提供前期物業服務的物業服務企業屬于相互獨立的民事主體，其雖無權代表物業服務企業作出免予收取物業費的承諾，但該承諾應視為開發商自愿承擔購房人一定期間物業費的意思表示，對開發商具有約束力，開發商應當遵循誠信原則履行相應義務。本案中，人民法院依法判決開發商對因不履行承諾而給購房人造成的物業費損失承擔賠償責任，對引導開發商全面履行合同義務、推動構建誠信有序的商品房交易市場秩序具有積極意義。

【法院裁判】：

人民法院經審理認為，某旅游公司作為案涉商品房的開發商，在與劉某訂立商品房預售合同的當日向劉某出具《免收物業管理費承諾函》，該承諾函與雙方能夠訂立商品房預售合同存在密切關系，且系某旅游公司真實意思表示，對其具有法律約束力。現某旅游公司未按照承諾函的內容履行，導致劉某因繳納物業費產生損失，某旅游公司應當承擔該損失的賠償責任。遂判決某旅游公司向劉某支付相應物業費。（本案例由長壽區法院編寫）

151、吳某某與重慶某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案

【典型意義】：

住宅用房區別于非住宅用房的顯著特征在于滿足購房人的居住需求，水、電、氣三項配套基礎設施是住宅用房的必備條件，關乎購房人購房合同目的的實現。根據《商品房銷售管理辦法》《重慶市城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產住宅項目交付使用應當符合水、電、氣“三通”等條件，交付滿足水、電、氣“三通”條件的住宅用房是開發商的法定義務。本案中，人民法院判決開發商承擔未按期交付水、電、氣“三通”房屋的違約責任，依法維護了購房人的合法權益，對類案處理具有較強的示范借鑒意義。

【法院裁判】：

人民法院經審理認為，雖然某房地產公司在2018年5月30日通知吳某某接房時已取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》，但案涉房屋尚未通水、通電、通氣，不符合《重慶市城市房地產開發經營管理條例》第二十六條關于房地產住宅項目交付使用條件的規定，亦不能滿足吳某某居住使用的基本需求，吳某某有權拒絕接房。案涉房屋“三通”竣工驗收合格后才符合交付使用條件，某房地產公司交付房屋未達交付條件，構成違約，應承擔逾期交房的違約責任。遂判決某房地產公司支付逾期交房違約金。（本案例由市二中法院、萬州區法院編寫）

152、孫某與巫山縣某實業有限公司房屋買賣合同糾紛案

【典型意義】：

房屋面積是確定房屋總價的重要因素，關乎買賣雙方訂立合同的預期及義務履行。本案中，針對認購書中缺少面積誤差處理條款而房屋面積誤差比達到14.41%的客觀情況，人民法院確定案涉房屋面積誤差比超出買受人合理預期的面積誤差范圍，賦予買受人合同解除權，有力維護買受人的合法權益，對類案裁判具有借鑒意義。

【法院裁判】：

人民法院經審理認為，《認購協議》系預約合同，認購協議中雖約定房屋面積以房產測繪機構實測面積為準，但認購協議中約定的房屋面積與擬交付的房屋面積誤差比高達14.41%，遠超一般購房人的合理接受范圍，因此孫某在此情況下有權解除《認購協議》。遂判決某實業公司返還孫某購房款并支付利息。（本案例由巫山縣法院編寫）

153、重慶市某房地產開發有限公司與張某、秦某商品房銷售合同糾紛案

【典型意義】：

支付購房款系購房人的主要合同義務，房屋買賣合同中關于購房人因個人原因未能辦理按揭貸款時應以其他方式補足房款的約定雖系格式條款，但并不具備無效情形，對購房人具有約束力。本案中，購房人因自身原因未能辦理銀行按揭貸款，人民法院支持了開發商按照合同約定要求購房人支付購房款并承擔違約責任的請求。本案提示購房人，銀行按揭貸款雖系購房人支付購房款的常見方式，但在選擇以按揭貸款方式支付購房款時，應當充分評估自身財務和信用狀況，預估房地產金融政策風險，合理安排資金籌措計劃，防止因自身原因未能辦理按揭貸款時陷入違約狀況，避免產生不必要的法律風險。

【法院裁判】：

人民法院經審理認為，案涉《重慶市商品房買賣合同》及《補充協議》雖采用格式條款訂立，但某房地產公司已依法履行了提示、說明義務，其內容不存在法定無效、不合理免除或者減輕某房地產公司責任、排除或者不合理限制張某、秦某主要權利及加重張某、秦某責任的情形，合法有效。張某、秦某因自身原因未能通過銀行按揭貸款審批且未在合同約定的期限內以現金或者其他方式支付購房余款的行為已構成違約，應承擔違約責任。遂判令張某、秦某支付購房余款及違約金。（本案例由市三中法院編寫）

154、張某與重慶某實業有限公司商品房預售合同糾紛案

【典型意義】：

本案系認定商品房預售中大修基金和契稅的法定繳納主體的典型案例。根據相關法律法規規定，業主應當按照國家有關規定交納專項維修資金，承受土地、房屋權屬的單位和個人為契稅的納稅人。因此，商品房預售中，大修基金和契稅的法定繳納主體是買受人。本案中，雙方當事人未就大修基金和契稅由開發商代為承擔作出約定，開發商為買受人墊付大修基金和契稅后，有權請求買受人予以返還。本案根據法律法規規定判定稅費承擔責任主體，為當事人提供規范指引，有助于減少類似糾紛發生。

【法院裁判】：

人民法院經審理認為，《訂房協議書》約定：其他條款按標準合同和相關規定執行（包括稅費參照房管部門規定各自承擔），雙方當事人未另行簽訂正式的商品房買賣合同，因此應當參照相關法律法規規定確定大修基金和契稅的交納主體。根據《物業管理條例》第五十三條，《中華人民共和國契稅暫行條例》（2019年修訂，已廢止）第一條（該條被2021年9月1日起施行的《中華人民共和國契稅法》第一條所吸收）之規定，案涉大修基金和契稅應由張某承擔。遂判決張某向某實業公司支付大修基金和契稅。（本案例由酉陽縣法院編寫）

155、黃某與王某某、重慶市某房產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛案

【典型意義】：

本案系認定出賣人違反合同約定未履行如實披露“兇宅”信息義務應承擔違約責任的典型案例。發生過自殺、他殺、意外死亡等非正常死亡事件的房屋，人們往往稱之為“兇宅”，此類事件雖不構成人們對房屋本身進行使用的障礙，但會對使用人的心理造成影響，進而對交易價格甚至購買意愿造成影響。交易雙方在房屋買賣合同中明確約定出賣人確認房屋未發生非正常死亡事件，否則便應承擔違約責任的情況下，出賣人未將相關信息告知買受人，構成違約，買受人有權依照合同約定主張違約責任。本案對促進出賣人及中介機構誠信履行披露義務，具有積極引導作用。

【法院裁判】：

人民法院經審理認為，案涉房屋因發生過非正常死亡事件從而導致貶值，影響黃某的購買意愿，進而對房屋買賣產生重大影響，雙方合同對賣方的信息披露義務也專門予以約定，王某某未直接將該情況告知黃某，存在故意隱瞞重要事實的行為，構成違約，致使黃某不能實現合同目的，黃某享有合同的約定解除權。案涉合同解除后，雙方互負返還義務，王某某因違約還需另行承擔相應違約責任。某房產經紀公司未將案涉房屋發生過非正常死亡事件向黃某披露，王某某可另行向某房產經紀公司主張權利，不影響其向黃某承擔責任，遂判決解除案涉《房屋買賣合同》、王某某向黃某返還房款并向黃某支付違約金等。（本案例由大渡口區法院編寫）

156、彭某訴重慶市某房地產有限公司房屋買賣合同糾紛案

【典型意義】：

精裝修住宅具有省時省力、低碳環保、經濟劃算等優勢，精裝房銷售在商品房銷售市場中占比逐年增加，因精裝房裝飾裝修糾紛也隨之增多。本案系運用合同解釋方法對精裝房銷售格式合同中關于精裝房裝修范圍爭議條款進行認定的典型案例。針對雙方當事人對“全屋地暖”的安裝范圍發生的爭議，人民法院結合《重慶市居住建筑節能65%（綠色建筑）設計標準》及重慶本地裝修習慣，將“全屋地暖”的范圍界定為不包括廚房、陽臺、衛生間區域，對購房者高于通常標準的主張不予支持，符合普通大眾一般生活認知，通過案件裁判貫徹了民法典確立的綠色原則，對類似糾紛的處理亦具有較強的參考價值。

【法院裁判】：

人民法院審理后認為，本案的爭議焦點是“全屋安裝地暖”應如何理解。合同雙方對格式條款的理解產生分歧時，在無相應非格式條款內容的情況下，應當對爭議條款按合同解釋規則予以解釋。從本地裝修習慣來看，重慶地區大多數家庭并不會在廚房、衛生間、陽臺等區域安裝地暖。《重慶市居住建筑節能65%（綠色建筑）設計標準》將廚房、衛生間列舉為非供暖房間，也進一步印證了地暖安裝區域并不包含廚房和衛生間是本地的普遍做法。結合本地的習慣進行通常理解，在合同無特別約定的情況下，“全屋”地暖的范圍不應包含廚房、衛生間和陽臺等特殊區域，遂判決駁回彭某的全部訴訟請求。

【案例來源】：重慶市高級人民法院2023年09月28日發布房屋買賣合同糾紛典型案例

二十、佛山中院：二手房買賣糾紛典型案例（2022年11月10日）

157、出賣人未經配偶同意出售夫妻共有房屋，導致房屋買賣合同無法履行的，不影響出賣人承擔違約責任。

【法官釋法】：

本案是因夫妻一方未經另一方同意出售夫妻共有房屋引發的糾紛。本案爭議焦點在于，夫妻一方未經另一方同意出售夫妻共有房屋，房屋買賣合同效力問題。

《中華人民共和國民法典》第五百九十七條規定：“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。”出賣人未經配偶同意及追認出售夫妻共同財產，構成無權處分行為，但這不屬于合同無效的法定事由，不影響涉案《房屋買賣合同》對出賣人個人發生法律效力。出賣人未經配偶同意出售夫妻共同財產，導致合同無法履行，構成根本違約，應承擔違約責任。

【風險提示】：

買受人在簽訂合同時應仔細查看房屋不動產權證的權屬人，核實房屋是否屬于夫妻共同財產。如房屋屬于出賣人夫妻共同財產，買受人在訂立合同時應要求出賣人夫妻在房屋買賣合同上共同簽名確認，避免因出賣人單方處分夫妻共同財產導致合同無法履行。

158、買受人應具備交易房屋所在地的購房資格，因買受人不具備購房資格導致房屋無法過戶的，買受人應承擔違約責任。

【法官釋法】：

本案系因買受人不具備購房資格導致房屋無法過戶而引發的糾紛。本案爭議焦點在于，雙方均明知買受人不具備購房資格仍簽訂合同，導致房屋無法過戶，各方責任如何認定問題。

本案中，涉案房屋位于限購區，王某明知自身不具備購房資格，輕信其自己聯系的辦證人員稱可解決購房資格的承諾，簽訂《二手房買賣及居間服務合同》，后續未能在約定的期限內通過考試取得職業資格證進而獲取購房資格，是《二手房買賣及居間服務合同》無法履行的直接原因。邢某作為出售方，并無證據證明其自愿承擔王某不具備購房資格、無法交易風險，對因王某不具備購房資格而致合同無法繼續履行并無過錯，不應承擔相應的責任。因王某不具備購房資格導致房屋無法過戶的，構成根本違約，邢某有權解除涉案房屋買賣合同，并要求王某承擔違約責任。

【風險提示】：

買受人在購房前應了解及跟蹤交易房屋所在地的最新限購政策，確認自身是否具有購房資格。如買受人在簽訂合同時尚不具備購房資格，但仍決定購買交易房屋的，買受人應對自身取得購房資格能力及購房資格取得時間進行充分評估，切勿盲目聽信第三方機構可解決購房資格的承諾。買受人可與出賣人協商約定在買受人無法按時取得購房資格的情況下合同如何繼續履行或是否解除等，避免因無法取得購房資格而導致合同無法履行。

159、合同約定以銀行貸款方式支付房款，且在貸款金額不足時以現金補足，在銀行房貸政策發生變化導致買受人無法辦妥貸款的情況下，買受人仍應以現金方式支付剩余房款。買受人以此為由拒付購房款的，構成違約。

【法官釋法】：

本案是因合同履行過程中，銀行房貸政策發生變化導致買受人無法繼續履行合同而引發的糾紛。本案爭議焦點在于，銀行房貸政策變化導致買受人無法辦妥貸款，是否屬于不可抗力；買受人以此拒付購房款是否構成根本違約。

在認定買受人是否構成根本違約，關鍵在于判斷銀行房貸政策變化是否屬于不可抗力。房屋買賣合同作為一種標的額較大、與當事人切身利益密切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現的市場風險和履行障礙均有一定程度的預見和判斷，而銀行房貸政策變化一般具有漸進性，不屬于當事人不能預見的情形，故不屬于不可抗力。此外，該合同亦約定如按揭貸款未能付清購房余款，買受人須以其他方式補足差額。因此，買受人以銀行房貸政策變化拒付購房款構成根本違約。

【風險提示】：

銀行房貸政策的變化不屬于不可抗力，買受人在買房前應了解及跟蹤最新銀行貸款政策，對自身貸款資質和還貸能力進行充分評估。同時，買受人在訂立合同前應對自身付款能力有合理的預估，在無法獲得按揭貸款或按揭貸款不足的情況下，有能力以其他方式補足差額，方可在合同中約定如按揭貸款未能付清購房余款則買受人須以其他方式補足差額，否則，買受人應就此與出賣人進行協商，約定買受人在無法足額獲得按揭貸款的情況下合同如何繼續履行或是否解除等。避免出現因銀行房貸政策發生變化，買受人無法支付剩余房款而發生糾紛。

160、合同約定買受人應在約定期限內辦理貸款申請手續，該期限并非買受人辦妥貸款手續期限，買受人未在該期限內取得同貸書不構成違約。

【法官釋法】：

本案是因房屋買賣合同僅約定買受人前去辦理貸款手續的期限，未約定取得同貸書期限所引發的糾紛。本案爭議焦點在于，合同約定買受人應在約定期限內前去辦理貸款申請手續，出賣人是否有權要求買受人有特定期限內取得同貸書，是否構成違約。

買受人已在合同約定期限內提交申請貸款資料，但因貸款審批受銀行辦理流程及審批周期等因素影響，并非買受人單方所能控制，在雙方未約定取得同貸書的期限的情況下，出賣人無權單方要求買受人在特定期限內取得同貸書。由于買受人實際取得同貸書的時間亦距離合同約定的出賣人注銷抵押登記完成的時間仍有較長時間。因此，買受人未在該期限內取得同貸書不構成違約。

【風險提示】：

買賣雙方在訂立合同時所約定的買受人辦理貸款申請手續的期間，一般應理解為提交申請貸款資料的期限，而非取得同貸書的期限。如出賣人對于取得同貸書的期限有所要求，應在合同時明確約定取得同貸書的具體期限。同時，考慮到銀行貸款流程及放貸時間并非買受人所能控制，在明確約定買受人取得同貸書的具體期限的同時，也應明確如買受人未能在約定期限內取得同貸書，出賣人或買受人是否有權解除合同以及是否應承擔違約責任等，避免糾紛發生。

161、出賣人在合同中確認交易房屋是其在佛山市內的唯一房屋，不能視為出賣人確認該房屋是其省內唯一房屋。由此額外產生的稅費應按雙方約定由買受人負擔。

【法官釋法】：

本案是因買賣雙方對合同約定交易房屋是出賣人唯一房屋的范圍出現爭議所引發的糾紛。本案爭議焦點在于，合同約定因案涉房屋并非出賣人在佛山市內唯一住房而產生的個稅由出賣人負擔，買受人應否負擔因案涉房屋并非出賣人在廣東省內唯一住房而產生的個稅。

涉案合同約定，在交易過程中雙方所需的稅費全部由買方支付。賣方確保該物業是佛山市內唯一物業，否則多出來稅費由賣方支付。但根據相關規定，“五年唯一免繳個稅”要求賣方家庭在廣東省內有且僅有一套住房。因溫某、胡某在廣東省其他市有其他住房導致涉案房屋交易需繳納個稅，不屬于涉案合同約定應由溫某、胡某負擔的因案涉房屋并非出賣人在佛山市內唯一住房而產生的個稅。考慮到政業公司在向譚某推介案涉房屋時曾作出“滿五唯一無個人所得稅”的承諾，故譚某、政業公司應分別向溫某、胡某支付50%的墊付個稅。

【風險提示】：

交易稅費的金額及負擔是二手房買賣雙方在訂立合同時必須慎重考量的因素之一。受稅收政策存在發生變化的可能，買賣雙方在簽訂合同時應充分了解廣東省現行的相關稅收政策，并根據稅收負擔的規定，在合同中對與稅費計算相關的條件予以明確約定，如出賣人唯一住房的范圍是佛山市內還是廣東省內，避免因約定的條件與稅收政策不一致而產生糾紛。

162、對于現場可見的房屋質量問題，如果買受人在房屋買賣合同簽訂過程中已前往現場實地查看且未提出異議，應視為買受人接受房屋的現狀，此后買受人不得以房屋存在明顯瑕疵為由要求出賣人承擔違約責任。

【法官釋法】：

本案系因房屋買賣交易中，作為標的物的房屋存在現場可見的質量問題而引發的糾紛。本案爭議焦點在于，買受人張某以房屋墻面裂縫不符合工程質量規范為由主張出賣人李某構成違約并要求出賣人李某承擔違約責任是否合理。

司法實務中，對于現場可見的房屋質量問題，如果買受人在房屋買賣合同簽訂過程中已前往現場實地查看且未提出異議，視為買受人接受房屋現狀，買受人后不得以此為由要求出賣人承擔違約責任。本案中，雖然經司法鑒定可認定房屋墻面多處開裂屬于工程質量問題，但房屋裂縫屬肉眼明顯可見的質量瑕疵，買受人張某實地看房時應當對墻面狀況有所了解,案涉合同亦約定按現狀買賣,應視為買受人張某對墻體裂縫的情形予以充分考慮。因此，法院對買受人張某以案涉房屋墻體開裂影響正常居住為由要求出賣人李某承擔違約責任的主張不予支持。

【風險提示】：

二手房由于經過使用，不可避免存在一定的質量瑕疵，故二手房交易一般也約定按現狀交付，對于房屋明顯存在的質量瑕疵，如買受人在現場查驗后未提出異議，應視為買受人接受該質量瑕疵。因此，二手房買受人在簽訂房屋買賣合同前，應當對房屋現狀進行現場勘察查驗，針對房屋明顯存在的質量瑕疵，買受人應在訂立合同前就該質量瑕疵是否需要修復或是否需要因此減少價款等與出賣人充分協商。如雙方就該質量瑕疵無法協商一致，買受人應拒絕訂立合同。買受人在訂立合同后又主張房屋存在該質量瑕疵的，出賣人對此無須承擔違約責任。

163、買受人以出賣人未履行合同約定的遷出戶口的義務為由主張違約損害賠償的，應結合買賣雙方在簽訂合同時戶口遷出是否影響買受人購房目的的實現等因素進行綜合認定。

【法官釋法】：

本案系因房屋出賣人未完成將案外人戶口遷出的合同義務而引發的糾紛。本案爭議焦點在于，出賣人楊某是否因徐某未遷戶構成違約，買受人黎某主張的違約損害賠償數額應如何認定。

本案中，合同已明確約定出賣人楊某應履行將其及案外人徐某戶口遷出的義務，雖徐某并非本案訴訟當事人，但司法實務中，應認定買賣雙方約定出賣人負擔遷出戶口義務的，該義務不限于僅出賣人遷出戶口，而應指遷出戶口上的所有人員。出賣人楊某未能促成徐某遷戶已構成違約。

關于違約賠償數額的確定，如買賣合同對逾期遷出戶口的違約責任未進行約定，且雙方提供的證據均無法證明買受人對購買涉案房屋的戶口有相應的特殊需求（如子女入學就讀等），構成買受人購買涉案房屋目的的重要組成部分時，違約損害賠償責任以補償性為原則。故本案以補償買受人黎某因徐某未能遷戶導致的損失為原則，結合出賣人楊某過錯程度、戶口不能遷出的原因及遷戶對買受人黎某的影響等因素確定損害賠償數額。

【風險提示】：

如二手房屋買受人對購買房屋的戶口有相應特殊需求，且該需求是其購買房屋主要目的，買受人應將該特殊需求在合同中予以明確，同時約定如出賣人未履行該義務時所應承擔的違約責任，以便在出賣人未按約定遷出戶口時，買受人請求出賣人承擔違約責任有明確的依據，同時也便于法院在訴訟中對雙方約定的違約責任是否合理有明確的判斷依據。

164、守約方對違約方的違約行為雖持異議但未行使合同解除權并積極配合履行，應認定合同仍繼續履行。

【法官釋法】：

本案系因合同履行過程中，雙方均存在約定可以解除合同的違約行為而引發的糾紛。本案爭議焦點在于，出賣人謝某明知買受人高某逾期辦理房屋貸款已構成違約的情況下，仍配合買受人高某繼續履行房屋買賣合同，而后買受人高某以出賣人謝某違約為由抗辯無需返還已付定金是否應予支持。

對此，法院應梳理合同履行中各方履約行為、通知解除的時間節點及解除通知送達對方的情況予以綜合認定。因出賣人謝某在明知買受人高某違約情況下，未及時行使合同約定解除權，并積極配合買受人高某申請墊資，以期促成合同履行，此時不宜將買受人高某的違約行為與合同履行的變動過程割裂看待，機械認定買受人高某違約導致合同解除，而是應將出賣人謝某明知買受人高某違約后仍積極實施的協助行為視為接受履行，并認定合同繼續履行。

【風險提示】：

就此類糾紛而言，房屋買賣合同的雙方均應自行閱讀并理解約定條款，就對方的違約行為及時行使合同約定解除權，以避免糾紛發生及損害擴大。

165、雙方協商變更合同履行方式后，并未約定合同后續各項義務履行期限，一方當事人可要求對方隨時履行，但要給對方必要的履行時間。

【法官釋法】：

本案系因二手房交易的買賣雙方在合同履行過程中變更履行期限，且未對后續合同義務的履行作出具體約定而引發的糾紛。本案爭議焦點在于，歐某是否存在逾期過戶的違約行為。

在房屋買賣合同履行過程中，如雙方協商變更某一合同義務的履行期間后，并未約定合同后續義務的履行期間，則應視為雙方對后續合同義務的履行期間約定不明，一方當事人可要求對方隨時履行，但要給對方必要的履行時間。本案中，出賣人歐某與買受人游某、李某協商一致變更貸款方式后，未約定涂銷抵押及過戶等合同義務的履行期間，應當認定游某、李某有權要求歐某隨時履行，但要給歐某必要的履行時間。由于本案現有證據無法證明游某簽訂抵押貸款合同的具體時間，但能證明自游某取得同貸書至中介人員通知過戶的期間內，歐某辦理了案涉房屋涂銷抵押手續，并在中介人員預約的過戶日期順利辦理完畢過戶手續，故歐某不存在逾期過戶的違約行為。

【風險提示】：

二手房買賣合同履行過程中，如雙方協商一致變更部分合同義務的履行期間，則應對合同后續需履行的義務進行梳理，并明確約定各方后續合同義務的履行期間，避免因后續合同義務履行期間不明確而產生糾紛。