166、出賣人在買受人享有的約定寬限期到來之前不得以買受人未履行合同義務為由解除合同。

【法官釋法】：

本案系因房屋買受人未能及時支付房款，房屋出賣人在未解除合同的情況下將房屋出售他人引發的糾紛。本案爭議焦點在于，如何認定導致合同解除的違約方。

就本案合同違約方的認定，法院應綜合合同履行過程中雙方行為確定，并厘清發出解除合同通知的一方在發出通知之時是否享有約定解除權。本案中，出賣人簡某、李某在得知買受人劉某未能及時辦理同貸書后，同意將買受人劉某提交同貸書、支付購房款的期限延長至2019年7月30日。結合買賣雙方所簽合同中關于買受人劉某逾期付款或辦理相關手續達30日，出賣人簡某、李某才有權解除合同的約定，出賣人簡某、李某于2019年8月29日才可對買受人劉某的違約行為享有合同解除權。出賣人簡某、李某于2019年8月12日通過律師函通知買受人劉某解除合同不發生合同解除的法律后果。在案涉合同尚未解除的情況下，出賣人簡某、李某其后將案涉房屋另行出賣予他人，導致案涉房屋買賣合同實際無法履行，出賣人簡某、李某構成違約，應向買受人劉某返還已付定金并承擔違約責任。

【風險提示】：

守約方在對方違約，需要行使合同解除權時，應當注意其發出合同解除通知時，根據合同的約定或雙方的其他約定其是否已享有合同解除權。尤其是在守約方給予違約方寬限期的情況下，守約方注應當注意其在寬限期屆滿后才享有合同解除權。在對方違約尚未滿足合同解除的條件時，守約方向違約方發出解除合同的通知并不發生合同解除的效果。即便其后對方的違約行為滿足合同解除的條件，在守約方未另行發出解除合同的通知的情況下，合同并不因守約方此前發出的解除合同通知而解除，雙方仍應按約定履行其合同義務。如未按約定履行義務的，如另行出售房屋、拒絕支付款項等，仍可能構成違約。

【案例來源】：佛山市中級人民法院2022年11月10日發布二手房屋買賣十大典型案例

二十一、天津二中院：2022年房屋買賣合同糾紛典型案例

167、按建筑面積計價的商品房，實際交付的商品房面積與合同約定面積存在差異，而商品房買賣合同中“對建筑面積與套內建筑面積均發生相反誤差時的處理方式”未作出約定時，應基于公平原則進行處理。

【典型意義】：

房屋的公攤面積與套內面積均具有保障用益的功用。本案中因為面積存在誤差，一方面，房屋的實際利用率會因套內面積減少而有所下降，另一方面，房屋后續出售仍以建筑面積計價，建筑面積的增加會導致房屋未來出售價格上升。法院基于公平原則，根據《商品房銷售管理辦法》第二十條規定作出判決，既符合法律法規的相關規定，又充分考慮了雙方當事人的利益。

168、開發商在交付房屋過程中受委托的物業公司附加預繳物業費等交房條件，導致房屋交付未能完成，應承擔相應責任。

【典型意義】：

從法律角度看，開發商交付房屋與物業公司收取物業費是兩個完全不同的法律關系。該案中，前期物業公司以購房人拒交物業費等為由拒絕交房，違反了合同的相對性原則，侵犯了業主依據商品房買賣合同接收房屋的權利。若因此延遲交房，開發商作為交房義務主體，應承擔相應的違約責任。

169、就違章建筑達成的房屋買賣協議無效

【典型意義】：

違章建筑物，依照法律規定不得轉讓，就違建房屋達成房屋買賣協議會因違反國家法律效力性強制性規定而無效。無效合同自始無法律約束力，合同無效后當事各方取得的財產應予返還。在此提示買賣雙方及從事相關房屋管理服務的企業，充分注意房屋建筑的合法屬性，否則可能承擔相應的不利法律后果。

170、對購房者居住體驗、生活便捷等產生影響的相關設施及規劃未具體明確，開發商亦未對此進行充分提示說明，購房者可要求開發商予以適當補償。

【典型意義】：

商品房的銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會對購房者的購買決策產生影響。該案中，由于廣告宣傳內容與實際房屋情況存在差異，且銷售方未充分盡到提示說明義務，雖不影響購房人的實際居住，但仍然造成了一定影響，銷售方應當承擔相應責任，對購房人予以適當補償。

二十二、連云港中院：二手房買賣居間合同糾紛典型案例（2019年10月22日）

171、提供假房源造成損失，中介承擔巨額賠償

【法官釋法】：

中介公司作為專業的房地產經紀機構，應當保證交易房源真實，謹慎妥善維護委托人的合法權益，否則應為自己的過錯行為承擔相應民事責任。本案甲中介公司在房地產買賣契約中將自己列為經紀方，促成了陳某與周某簽訂房地產買賣契約，陳某與中介公司之間成立居間合同關系。甲中介公司應當對周某提供的虛假房源進行核實，而中介公司卻未履行相關義務，對涉及房屋產權真實性這一重大事實，沒有核查清楚，存在明顯過錯，造成了陳某的經濟損失，因此應承擔賠償陳某購房損失10萬元的法律責任。

172、中介貸款承諾未兌現，逾期違約賠償誰買單？

【法官釋法】：

根據《合同法》第一百零七條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此，居間人對其過失的違約行為亦應負責，并進而賠償委托人的損失。本案中，王某在確定購買案涉房屋及簽訂《居間服務合同》前，已經向甲中介公司提交了個人征信情況的資料，并就能否辦理購房貸款多次向甲中介公司咨詢和風險提示。在甲中介公司經調查后明確告知其可以成功辦理購房貸款的情況下，王某基于對該情形的認知和對甲中介公司的信任才簽訂了合同。可見，能否成功辦理購房銀行貸款系王某是否同意締結上述合同的非常重要的考慮因素。但是甲中介公司既未提供充分證據證明其已經盡到積極調查義務，亦未對可能無法辦理購房貸款的風險進行明確提示，而是明確告知王某經核實可以辦理購房貸款，該過失行為導致委托人王某作出錯誤意思表示，甲中介公司應對王某支付的定金和傭金損失承擔賠償責任。由于王某對于自己能否辦理購房銀行貸款亦負有一定的審查注意義務，故根據公平原則和誠實信用原則，法院主持雙方當事人達成如上調解協議。

173、中介未盡如實告知義務，買方可以拒付中介費

【法官釋法】：

實踐中由中介公司促成的二手房買賣交易過程中，三方多簽訂一份《房屋買賣居間合同》，此合同實際包含三個合同關系，即買賣雙方的房屋買賣合同關系及中介公司與買賣雙方分別形成的兩個居間合同關系，故三方均應依照合同履行各自義務。本案中即是此種情況。按照合同約定，中介公司負有“對買賣雙方當事人資格、房地產產權信息的合法性進行查驗；向買方準確傳達或報告賣方的真實意圖”的義務，應對賣方是否持有房產證等情況進行審查，并按約告知買方。雖然買賣雙方后期達成補充協議，但中介公司在三方協議簽訂之時并未告知買方涉案房屋暫未辦理產權證書的事實，未履行居間人的如實告知義務，故不能主張居間費用。

174、房屋買賣居間服務有瑕疵，中介費用應返還

【法官釋法】：

在房屋買賣居間活動中，中介公司作為專業的居間人，對于受托事項以及居間服務應承擔符合專業主體要求的注意義務，注重審查核實與交易相關的房屋產權、房屋是否具備買賣條件等重要信息。本案中，甲中介公司應當及時核實涉案房屋是否具備更名條件等情況。即使甲中介公司在與王某簽訂《房屋獨家出售委托協議》之前核實涉案房屋尚未網簽、具備更名條件，其在促成王某與張楊簽訂涉案房屋買賣合同之前也應再次核實該情況，因其未核實清楚導致涉案房屋買賣合同雖然訂立但是客觀上并無法履行，甲中介公司提供的居間服務存在重大瑕疵，對于已經收取的居間費用應當返還。但甲中介公司并非其故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，對于王某的其他損失甲中介公司不應承擔賠償責任。

175、買賣雙方私下交易不可取，仍需支付中介費

【法官釋法】：

合同當事人應依約全面履行各自的合同義務，否則要承擔違約責任。實踐中部分交易主體為規避或減少按照協議約定履行向中介公司支付中介費用的義務，在中介公司已經提供獨家房源信息后跳過中介私自簽約，或促成雙方簽訂房屋買賣合同后，自行或另外委托第三方機構辦理產權變更手續，均屬違反合同義務的違約行為。本案中中介公司已經促成王某、張某簽訂房屋買賣合同，完成居間義務，故二人均應當按照各自與中介公司簽訂的傭金確認書約定支付傭金，二人拒絕支付傭金的行為已經構成違約，應當依法承擔支付傭金的民事責任。

176、中介帶看房屋后“跳單”，買方仍要承擔違約金

【法官釋法】：

雙方簽訂的《看房確認書》內約定的禁止跳單條款，意在禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同，該約定對雙方都有約束力。故衡量買方是否跳單的關鍵是買方有無利用中介公司提供的房源信息、機會等條件達成交易。如果同一房源信息經多個中介公司發布，買家通過正當途徑獲取房源信息的，有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司，此行為不屬于跳單違約。從而既保護中介公司的合法權益，促進中介服務市場健康發展，維護市場誠信交易，又促進房屋買賣中介公司之間公平競爭，提高服務質量，保護消費者的合法權益。本案中王某在中介公司帶看房源后，私下通過其他中介機構與房東達成買賣協議，又未能提供證據證實其房源信息非來源于甲中介機構，故屬于違約行為。因雙方對于傭金的約定未明確區分居間介紹費用和辦理貸款、過戶手續等房屋交易后續事宜的費用，故法院綜合考慮中介公司提供的實際服務及房屋價款、傭金約定等因素，酌定王某支付違約金1萬元。

177、“二手”房屋被查封難過戶，中介無錯應獲酬

【法官釋法】：

中介公司已經促成雙方簽訂房屋買賣合同，買賣雙方應當按照各自與經紀公司簽訂的傭金確認書的約定向經紀公司支付傭金。如因房屋被法院查封的原因導致合同無法履行，則應按照三方所簽訂的《房屋居間買賣合同》約定，違約方向中介公司支付合同約定的雙方的居間費用。故張某依法應當承擔支付全部傭金的民事責任。另外本案亦涉及轉讓被司法機關或行政機關依法查封房屋所簽訂合同的效力問題。根據《城市房地產管理法》第38條規定：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的，不得轉讓。該規定并非效力性強制性規范，不影響房屋轉讓合同的效力，合同仍然有效。只是根據《物權法》第15條規定的不動產物權變動原因行為和結果行為相區分原則，不發生物權變動法律效果。故房屋買賣雙方及中介公司在交易中均應注意審查房屋權屬是否清晰、是否存在查封等情形，避免合同雖然有效但實際無法辦理產權變更手續的不利后果。

178、買方購房付稅是義務，中介追索獲支持

【法官釋法】：

房屋買賣過程中買賣雙方要依據法律規定繳納相應稅費，在房地產經紀公司提供居間服務時，為提高交易效率、便利當事人，有時會約定首先由經紀機構代墊稅款，最后由買方或賣方轉付給中介公司。王某與中介公司之間系房屋居間合同關系，王某作為房屋出售方，按規定應承擔個人所得稅等稅費，甲中介公司為其墊付后，該款項王某應給付中介公司，故對中介公司要求王某返還代墊稅費的訴求法院予以支持。

【案例來源】：連云港市中級人民法院2019年10月22日發布二手房買賣居間合同糾紛典型案例

二十三、蚌埠中院：商品房買賣合同糾紛十大典型案例（2021年5月26日）

179、開發公司逾期交房，應向買受人承擔違約責任

【典型意義】：

近年來，開發公司逾期交房現象在商品房買賣中較為普遍。開發公司逾期交房屬于違約行為，買受人可依據合同主張開發公司承擔違約責任。但是，如果由于疫情的影響導致逾期交房的，開發公司可以此作為違約責任抗辯的理由。

180、開發公司逾期辦證，應向買受人承擔違約責任

【典型意義】：

隨著買受人權利意識的覺醒，近年來圍繞開發公司逾期辦證引發的糾紛逐漸增多。按照合同約定，將辦證所需的相關資料提交到產權登記中心，是開發公司應當承擔的合同義務。違反該合同義務，造成買受人逾期辦證的，開發公司應當承擔相應違約責任。本案例也警示開發公司，在經營活動中應樹立契約必守理念，正確履行合同義務。

181、開發公司未出示建設工程竣工驗收備案證明等文件，買受人有權拒絕受領房屋

【典型意義】：

開發公司應當依照合同約定的交房條件向業主交付房屋。開發公司與買受人辦理交房手續時，未按約定出示建設工程竣工驗收備案證明等文件資料的，買受人有權拒絕受領房屋，由此產生的逾期交房責任由開發公司承擔。

182、“團購費”的返還

【典型意義】：

通常情況下，團購費是游離于商品房買賣合同之外的“灰色收費”，不構成購房款的組成部分，買受人一般很難依據商品房買賣合同關系主張返還團購費。但如果該團購費是買受人按照開發公司的指示繳納，并享受開發公司承諾的“一口價”購房優惠，應認定該團購費系享有購房款折扣優惠的“特殊購房款”，在商品房買賣合同解除的情況下，應由開發公司承擔返還義務。

183、開發公司虛假宣傳的法律責任

【典型意義】：

廣告應當真實、合法，不得含有虛假內容，欺騙和誤導消費者。開發公司為銷售房屋發布“花式”廣告進行虛假宣傳，給買受人造成經濟損失的，構成締約過失責任，買受人有權要求開發公司賠償相應損失。

184、保修期內買受人主張的房屋質量問題未予解決，開發公司應繼續承擔維修責任

【典型意義】：

本案典型意義有二：一是對于買受人主張的房屋質量問題，如果出賣人在保修期內始終未予解決，應視為出賣人的維修責任未能完成，買受人有權要求其繼續承擔維修責任；二是出賣人注銷后，其全資股東如不能證明出賣人財產獨立于股東自己的財產，應當對出賣人債務承擔連帶責任。

185、法律不保護沉睡的權利

【裁判結果】：

一審法院認為，投資公司安裝樓梯的行為無合同依據，也不符合竣工圖中“樓梯由用戶自理”的內容，且倪某某的主張未超過訴訟時效，判決：某投資公司拆除案涉房屋內的樓梯。投資公司不服提起上訴。二審法院認為，合同對樓梯由誰建造未予約定，倪某某在接收房屋時對樓梯現狀亦無異議，應視為雙方均默認房屋帶有樓梯。且根據施工圖設計變更單以及變更后的竣工圖，可以證明“樓梯由用戶自理”的設計內容發生變更，由建設單位統一制作安裝。此外，倪某某于2014年11月接收房屋時樓梯即已存在，至2016年11月訴訟時效期間屆滿，倪某某于2019年底起訴明顯超過訴訟時效。據此，二審法院改判：駁回倪某某訴訟請求。

【典型意義】：

本案例的意義在于提示房屋買受人，如果認為權利受到損害，應當依法及時主張，而不應躺在權利上睡覺。法律不保護沉睡的權利。此外，司法審判遵循的基本原則是“以事實為根據，以法律為準繩”。故買受人在主張權利時，應當對合同內容、履行情況、法律依據、訴訟風險等影響權利行使的因素進行正確把握，而不應抱有從眾心理跟風訴訟，以免影響正常生活。

186、現房交易中“要把房屋看清楚”

【典型意義】：

商品房買賣分為期房買賣與現房買賣。在現房買賣中，一般認為買受人在看房時已對房屋現狀進行全面了解。如果買受人簽訂現房買賣合同時，對房屋現狀未提出異議，基于常理判斷，應認定買受人已接受房屋現狀。本案中，張某、宋某某購買的商鋪屬于現房，其購買房屋時已對房屋狀況進行察看。現其購房后又以該房屋存在瑕疵為由，主張出賣人承擔違約責任，不予支持。

187、買房需要注意“合法性”

【典型意義】：

買受人在購買商品房時，應當著重審查買賣標的物是否合法，即該項目是否已取得“五證”，包括：《建設用地規劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》。本案中，孫某某雖然在房屋查封之前簽訂了《房屋買賣合同》，但因房屋未辦理商品房預售許可證，且所占用的土地未取得國有土地使用權證，導致該買賣合同無效。因此，孫某某不能基于無效合同取得合法的排他性民事權益，其應承擔不利的法律后果。

188、租售綁定模式下開發公司的民事責任

【典型意義】：

本案例的意義并不在于為開發公司創設特別的法律責任，而是在“售后返租”這一租售綁定營銷模式下，揭示了銷售商鋪的開發公司與租賃商鋪的物業管理公司之間的利益共同體關系，以及由此形成的共同權利義務。開發公司雖然未在租賃協議中簽字蓋章，但從其銷售宣傳、綁定租賃、商業規劃等實際行為判斷，其已加入到租賃之債的關系中。一、二審法院判決開發公司與物業管理公司共同承擔租金、違約金的給付責任，是合理合法的。

【案例來源】：蚌埠市中級人民法院2021年5月27日發布商品房買賣合同糾紛十大典型案例

二十四、徐州中院：涉房屋買賣合同糾紛典型案例（2019年12月8日）

189、賣方隱瞞權利負擔，合同被判解除

【裁判結果】：

法院經審理認為，楊某以涉案房屋為案外人提供財產擔保，在簽訂合同前未如實告知孫某涉案房屋存在查封不能過戶的情況，未能遵守誠實信用原則如實、及時告知涉案房屋的真實情況。因此楊某的行為構成違約，應承擔相應的違約責任。于是，判令解除孫某、楊某簽訂的《房地產買賣合同》，楊某退還孫某購房定金20000元并支付孫某違約金140000元。

【法官說法】：

房屋屬于價值較大的資產，有時甚至需要幾代人傾盡財力購置。對于房屋買賣這種處置大宗資產的行為，買賣雙方在交易過程中，更應本著誠實信用、審慎嚴肅的原則履行各自的義務，買方需及時支付款項，賣方應交付符合合同約定的房屋，如故意隱瞞權利瑕疵等事實而導致合同不能履行的，構成違約，將承擔相應的法律責任。

190、購房人故意遲接房，開發商不承擔逾期責任

【裁判結果】：

法院經審理認為，趙某所主張其延期上房的原因是某房地產開發公司沒有及時聯系其上房的理由不能成立。本案已經查明某房地產開發公司確實按照合同的約定向趙某郵寄了收樓通知書，即使趙某確實沒有收到該收樓通知書，由于趙某知道可以辦理上房的具體時間、地點，根據誠信原則，趙某有義務到某房地產開發公司處按照某房地產開發公司規定的上房流程辦理上房手續。

某房地產開發公司在履行商品房買賣合同中不存在違約，不應承擔違約責任。趙某延期辦理上房手續，系其自身所致，并非歸責于某房地產開發公司的原因，故趙某主張延期交房違約金法院不予支持。

【法官說法】：

本案系商品房買賣合同糾紛，作為出賣人的開發公司以及作為買受人的購房者，均應當按照合同的約定誠信履行義務。如果一方違約給對方造成損失，應依法承擔違約責任。因當事人自身原因擴大損失，則該損失由其自行自擔。人民法院在理商品房買賣合同糾紛案件時，堅持保障民生和促進經濟發展相并重，同時強化當事人的誠信守約意識，依法平等保護各方利益。

191、簽訂商品房認購書，亦可適用定金罰則

【裁判結果】：

法院經審理認為，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”雙方無法簽訂商品房買賣合同的原因在于房地產公司與案外人存在糾紛以致涉案房屋被查封，房地產公司應按照定金罰則承擔責任，即雙倍返還范某某定金。

【法官說法】：

定金罰則實際上是對不履行合同一方的制裁，是一種民事責任。相關司法解釋規定，出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。本案中，因開發公司的原因導致未能訂立商品房買賣合同，依法應當適用定金罰則。

192、政策規避有風險，交易不成擔損失

【裁判結果】：

法院經審理認為，涉案房屋在買賣協議簽訂時并未滿足徐州市關于已購商品住房限制交易的年限，在合同簽訂時，雙方均清楚政策限制的內容，并對因政策問題不能辦理過戶的結果有所預見，并約定互不承擔責任。涉案房屋未能辦理過戶手續，現雙方均同意解除合同，蔡某某應返還高某支付的10萬元定金。合同不能履行雖系因政策限制，但雙方對合同的簽訂均負有過錯。故對高某要求蔡某某支付違約金的訴請不予支持。同時指出，中介公司在居間促成涉案房屋交易過程中，引導買賣雙方采取非正常手段規避政策，并因對政策的解讀不到位，導致涉案房屋最終未能辦理過戶手續，應承擔一定責任。

【法官說法】：

房產交易過程中應遵循法律規定，同時亦應把握清楚中央和省、市房地產調控政策，以確保交易安全和維護市場秩序，更不能試圖通過“變通措施”規避法律和政策，否則可能給交易雙方造成難以彌補的損失。中介公司作為專業的房地產交易中介機構，更應在遵守法律以及政府關于房地產調控政策的前提下促成交易，并負有解讀相關法律、政策之義務，因其過錯造成交易雙方損害的，亦可能承擔相應責任。

【案例來源】：徐州市中級人民法院2019年12月08日發布《涉房屋買賣合同糾紛典型案例》