二十五、各省市高院發(fā)布的參考性案例

193、貴州高院參考性案例03號(hào)：成都某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴貴陽某建設(shè)有限公司商品房委托代理銷售合同及買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

一方當(dāng)事人在其違約程度遠(yuǎn)大于另一方當(dāng)事人的情形下，無權(quán)依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定行使合同法定解除權(quán)。但如繼續(xù)履行合同將使違約程度較大的一方當(dāng)事人受損以致雙方利益嚴(yán)重失衡的，合同應(yīng)予解除，但合同解除并不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

【裁判理由】：

法院生效裁判認(rèn)為，商品房包銷關(guān)系兼具商品房代理銷售合同和買賣合同兩種法律關(guān)系。案涉《整體購房協(xié)議書》實(shí)質(zhì)系包銷關(guān)系，對(duì)房屋房號(hào)、面積、底價(jià)等作出約定，已具備商品房買賣合同成立和生效的法律要件。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:……(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”之規(guī)定,適用該條款解除合同的條件是一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故應(yīng)當(dāng)審查當(dāng)事人雙方在履行案涉合同過程中是否存在不能實(shí)現(xiàn)合同目的的根本違約行為。經(jīng)查，本案中確有部分房源不能正常網(wǎng)簽備案，貴陽某建設(shè)有限公司對(duì)此部分存在違約行為，但該違約行為并不導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。而成都某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在案涉合同履行過程中存在兩方面違約行為，一是未按照合同約定的付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)支付購房款。二是有相關(guān)刑事判決能夠證明，成都某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為獲得更有利的包銷條件，通過私下與貴陽某建設(shè)有限公司工作人員接洽促成案涉合同的簽訂,違反了《廉潔協(xié)議》的約定。綜上，貴陽某建設(shè)有限公司與成都某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在合同履行過程中均存在違約行為，相較而言成都某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的違約程度遠(yuǎn)大于貴陽某建設(shè)有限公司，故成都某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司無權(quán)依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定行使法定解除權(quán)，其發(fā)出的《解除函》不能發(fā)生合同解除的法律效力。但，貴陽某建設(shè)有限公司在二審中自述案涉未更名房源中部分樓棟至今未竣工驗(yàn)收，已遠(yuǎn)超其與其他購房人約定的交房期限，如果此時(shí)再要求成都某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司履行購買義務(wù)，將極大損害成都某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的利益，給成都某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司造成損失，并引發(fā)雙方利益嚴(yán)重失衡。故考慮到案涉《整體購房協(xié)議書》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議已無法繼續(xù)履行，應(yīng)予解除，但合同解除并不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

【案例文號(hào)】：（2022）黔民終817號(hào)

194、貴州高院參考性案例10號(hào)：卯某某、蘇某訴王某某、某房開公司確認(rèn)合同無效糾紛案

【裁判要旨】：

Ⅰ、當(dāng)事人通過訂立《商品房買賣合同》的方式為借貸提供擔(dān)保，屬于交易習(xí)慣中的讓與擔(dān)保。因當(dāng)事人僅辦理了商品房備案登記，未完成標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，無法就擔(dān)保功能的發(fā)揮形成有效公示，故雙方之間并未成立讓與擔(dān)保，僅存在設(shè)立讓與擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。該法律關(guān)系不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。

Ⅱ、當(dāng)出賣人將同一房屋作為合同標(biāo)的分別與債權(quán)人設(shè)立讓與擔(dān)保和與買受人訂立商品房買賣合同，債權(quán)人和買受人均要求交付房屋時(shí)，各方之間即就標(biāo)的物的履行形成了競爭關(guān)系。雖然債權(quán)具有平等性，但各方當(dāng)事人對(duì)不同合同的履行程度并不一致，合同所約定的權(quán)利義務(wù)履行越充分，就意味著雙方之間的交易越成熟，該合同所體現(xiàn)的信賴?yán)婧徒灰字刃蚓驮綉?yīng)受法律保護(hù)。交易成熟度應(yīng)該綜合考慮各方當(dāng)事人辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、合同成立先后等順序確定。

【裁判理由】：

法院生效裁判認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：一、王某某與某房開公司之間是何種法律關(guān)系；二、xx1號(hào)《商品房買賣合同》網(wǎng)簽登記是否應(yīng)當(dāng)注銷。

關(guān)于第一個(gè)爭議焦點(diǎn)。雖然王某某與某房開公司簽訂了xx1號(hào)《商品房買賣合同》，但不能據(jù)此認(rèn)定雙方之間系商品房買賣合同關(guān)系，應(yīng)綜合考量雙方合同約定內(nèi)容、合同實(shí)際履行情況及合同訂立目的等因素進(jìn)行認(rèn)定。從合同約定內(nèi)容以及履行情況來看：第一，雙方合同約定的交房時(shí)間早于合同簽訂時(shí)間；第二，雙方在同一商品房合同約定出賣四個(gè)不同房號(hào)的商品房，不同于一般情形下商品房買賣合同采取一房一合同的交易習(xí)慣；第三，在無重大市場風(fēng)險(xiǎn)變化的情形下，雙方在同一天就合同標(biāo)的約定的單價(jià)、總價(jià)與最終成交價(jià)格差距巨大，明顯不符合商業(yè)邏輯；第四，現(xiàn)無證據(jù)證明某房開公司向王某某交付了案涉商品房；第五，王某某未提交證據(jù)證明支付了案涉房屋的維修基金等費(fèi)用。雙方之間不符合商品房買賣的一般交易習(xí)慣。再結(jié)合李某某等人在公安局的供述，可以認(rèn)定王某某與某房開公司訂立合同的目的是通過簽訂xx1號(hào)《商品房買賣合同》的方式為王某某出借的款項(xiàng)提供擔(dān)保。綜上，某房開公司與王某某之間缺乏訂立商品房買賣合同的真實(shí)意思表示，不能認(rèn)定為商品房買賣合同關(guān)系，只能構(gòu)成讓與擔(dān)保法律關(guān)系。雙方以簽訂xx1號(hào)《商品房買賣合同》的方式為王某某出借款項(xiàng)提供擔(dān)保的合意不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。但因雙方并未辦理轉(zhuǎn)移登記，未就擔(dān)保功能的發(fā)揮形成有效公示，故僅在雙方之間具有債權(quán)效力，不能對(duì)抗第三人。卯某某、蘇某要求確認(rèn)xx1號(hào)《商品房買賣合同》無效的訴請(qǐng)法院不予支持。

關(guān)于第二個(gè)爭議焦點(diǎn)。雖然王某某與某房開公司之間并不存在真實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系，但雙方仍存在合法有效的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，王某某有權(quán)主張某房開公司繼續(xù)履行交付標(biāo)的物以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。卯某某、蘇某與某房開公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，其亦有權(quán)依據(jù)合同約定要求某房開公司繼續(xù)履行交房的義務(wù)。此時(shí)，王某某與卯某某、蘇某就同一合同標(biāo)的均與某房開公司訂立合同，各方之間就標(biāo)的物的履行形成了競爭關(guān)系。雖然債權(quán)具有平等性，但各當(dāng)事人對(duì)不同合同的履行程度并不一致。合同所約定的權(quán)利義務(wù)履行越充分，該合同所體現(xiàn)的信賴?yán)婧徒灰字刃蚓驮綉?yīng)受法律保護(hù)。卯某某、蘇某在簽訂xx2號(hào)《商品房買賣合同》后已經(jīng)交付了合同約定的購房款并占有案涉房屋，而王某某與某房開公司簽訂的xx1號(hào)《商品房買賣合同》僅具有債權(quán)效力，王某某未占有房屋。應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)已經(jīng)交付購房款且已經(jīng)占有案涉房屋的卯某某、蘇某的權(quán)利，如果xx1號(hào)《商品房買賣合同》網(wǎng)簽登記不予注銷，則會(huì)阻礙卯某某、蘇某依據(jù)xx2號(hào)《商品房買賣合同》享有的權(quán)利的行使。因此卯某某、蘇某訴請(qǐng)注銷xx1號(hào)《商品房買賣合同》網(wǎng)簽登記應(yīng)當(dāng)予以支持。

【案例文號(hào)】：（2024）黔民再26號(hào)

195、上海高院參考性案例第15號(hào)：七天快捷酒店管理（北京）有限公司等訴上海松甌實(shí)業(yè)有限公司等房屋租賃合同糾紛案（上海市高級(jí)人民法院2013年9月3日討論通過）

【裁判要旨】：

若強(qiáng)制性規(guī)定的意旨是加強(qiáng)行政管理，而非否定私法行為的效力；所規(guī)制的是合同履行前提條件，而非合同本身，則該強(qiáng)制性規(guī)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。據(jù)此，《建筑法》第61條第二款關(guān)于“建筑工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，不得交付使用”的規(guī)定應(yīng)為管理性強(qiáng)制性規(guī)定。租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收并不導(dǎo)致租賃合同無效；如承租人因此無法使用房屋的，承租人有合同解除權(quán)。

【裁判理由】：

法院生效裁判認(rèn)為：本案租賃房屋已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，對(duì)此雙方均無異議。二審中上訴人快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店所有上訴請(qǐng)求均是基于其對(duì)房屋租賃合同無效的判斷，而其認(rèn)為合同無效的理由即租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，違反了《建筑法》第61條第二款關(guān)于“建筑工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”的強(qiáng)制性規(guī)定。

強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定與管理性強(qiáng)制性規(guī)定。最高院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條規(guī)定，違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。據(jù)此，對(duì)于違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力的認(rèn)定，依賴于對(duì)該項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定類型的識(shí)別。本案二審的爭議焦點(diǎn)就在于，《建筑法》第61條第二款為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，抑或管理性強(qiáng)制性規(guī)定。

對(duì)于強(qiáng)制性規(guī)定類型的識(shí)別方法，因強(qiáng)制性規(guī)定以行為的管制為其目的，故采目的解釋的方法，進(jìn)行法律制度目的的追尋尤為重要；而以體系解釋的方法進(jìn)行類型識(shí)別則更加清晰、直觀。本案中，從目的解釋的角度看：所謂建筑工程的竣工驗(yàn)收是指建設(shè)單位收到施工單位的建筑工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告后，根據(jù)建筑工程質(zhì)量管理法律制度和建筑工程竣工驗(yàn)收技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，以及建設(shè)工程合同的約定，組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位對(duì)建筑工程查驗(yàn)接收的行為。國務(wù)院于1998年頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)后組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。而此后，國務(wù)院及原建設(shè)部于2000年又分別下發(fā)了《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程及市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》，規(guī)定建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)相關(guān)部門備案。國務(wù)院《關(guān)于取消第一批行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)【2002】24號(hào)）第323項(xiàng)，則將“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收”的行政審批項(xiàng)目列為取消項(xiàng)目。可見，自2000年起，房屋竣工驗(yàn)收即由原來的行政許可制變?yōu)閭浒钢啤＿@一變化對(duì)于《建筑法》第61條第二款的類型認(rèn)定具有重要意義，一方面，竣工驗(yàn)收是基于建設(shè)工程合同關(guān)系而在平等合同主體之間產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)，而竣工驗(yàn)收由行政許可變?yōu)閭浒钢疲菍倚姓?quán)力對(duì)私法領(lǐng)域的干預(yù)控制在合理范圍內(nèi)。《建筑法》第61條第二款之規(guī)定強(qiáng)調(diào)的是建設(shè)單位應(yīng)自覺、及時(shí)地履行竣工驗(yàn)收合同義務(wù)，否則將承擔(dān)包括合同責(zé)任及行政處罰等在內(nèi)的不利后果，而非強(qiáng)調(diào)否定私法行為的效力。另一方面，從《建筑法》的立法背景和目的看，《建筑法》出臺(tái)于20世紀(jì)90年代后期，當(dāng)時(shí)我國建筑市場秩序混亂，建筑活動(dòng)幾乎無章可循，《建筑法》正是為加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場秩序而制定。而《建筑法》第61條第二款的立法目的同樣是為加強(qiáng)針對(duì)工程竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的規(guī)范與管理，而非否定以未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋為標(biāo)的物的合同效力。基于此，應(yīng)將《建筑法》第61條第二款認(rèn)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，雖違反了《建筑法》第61條第二款的強(qiáng)制性規(guī)定，但租賃合同并不因此而無效。

從體系解釋的角度看，《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第233條規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。”最高院《房屋租賃司法解釋》第2條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”；第8條規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：……（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。”綜合以上法律及司法解釋的規(guī)定可以看出，第一，如租賃房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，相當(dāng)于從“出生”之始，房屋就是違法的。以該類房屋為標(biāo)的物的私法行為的效力應(yīng)予否定，因此司法解釋明確租賃房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，租賃合同無效。反觀本案，法律規(guī)定房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收不得交付使用，而如果租賃房屋具備建設(shè)工程規(guī)劃許可證但未經(jīng)竣工驗(yàn)收，相當(dāng)于房屋是合法“出生”的，以房屋為標(biāo)的物的租賃行為本身并未被禁止。當(dāng)然，在建造過程中“竣工驗(yàn)收”環(huán)節(jié)存在的瑕疵，可能使房屋租賃合同的履行前提條件受到影響。第二，從《合同法》及《房屋租賃司法解釋》中關(guān)于承租人合同解除權(quán)的規(guī)定可以看出，對(duì)于租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收的，法律并無使租賃合同無效之意，而是在維護(hù)合同效力的基礎(chǔ)上，賦予承租人一定條件下的合同解除權(quán)。如果因房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收導(dǎo)致承租人“無法使用”，即無法按照租賃合同約定的用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用，則承租人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。

綜上所述，《建筑法》第61條第二款為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，房屋租賃合同并不因租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收而無效。快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持合同無效的訴請(qǐng)，故對(duì)其以租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收為由，主張租賃合同無效等請(qǐng)求不予支持。

【索引案號(hào)】（2012）松民三（民）初字第1644號(hào) （2012）滬一中民二（民）終字第3152號(hào)

196、上海高院參考性案例第16號(hào)：上海迅通物流有限公司訴上海凌運(yùn)慶鈴汽車修理服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛案（上海市高級(jí)人民法院2013年9月3日討論通過）

【裁判要旨】：

對(duì)于存在實(shí)際控制關(guān)系的訴訟主體，虛構(gòu)、偽造證據(jù)材料，提起無實(shí)質(zhì)性對(duì)抗的民事訴訟，通過自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議或放棄抗辯徑由法院判定，侵害第三人利益的，法院可依照《民事訴訟法》第112條之規(guī)定認(rèn)定為虛假訴訟，依法作出不準(zhǔn)撤訴及駁回起訴的裁定，并對(duì)相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行民事制裁。

【裁判理由】：

現(xiàn)有證據(jù)表明：一、本案訴訟主體間存在實(shí)際控制關(guān)系。慶鈴公司是由劉某培與第三人盛某軍于2005年6月12日簽訂《聯(lián)營協(xié)議書》共同投資設(shè)立，共同經(jīng)營的有限公司。工商行政機(jī)關(guān)注冊登記檔案材料顯示，迅通公司、慶鈴公司的法定代表人均為劉某培，實(shí)際控制人亦為李玉培并實(shí)際經(jīng)營。二、當(dāng)事人存在虛構(gòu)偽造證據(jù)材料的行為。劉某培串通其姐姐劉玉娟，虛構(gòu)迅通公司與慶鈴公司之間存在《租房合同》的事實(shí)，并將與《租房合同》項(xiàng)下租賃標(biāo)的場地?zé)o關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)證作為證據(jù)，以發(fā)生“租賃合同糾紛”為由進(jìn)行訴訟。三、當(dāng)事人在訴訟中不存在實(shí)質(zhì)性的對(duì)抗。法定代表人劉某培分別委托他人代理原、被告兩家公司，惡意達(dá)成調(diào)解協(xié)議，當(dāng)迅通公司發(fā)現(xiàn)訴訟結(jié)果對(duì)己方不利時(shí)，又向法院提出撤訴申請(qǐng)。整個(gè)審理過程中缺乏常見的抗辯，如訴訟時(shí)效、質(zhì)量瑕疵、履行瑕疵、債的抵消、混同等，以此減輕、減少、免除己方責(zé)任。四、惡意達(dá)成調(diào)解協(xié)議，侵害第三人利益。原審中，慶鈴公司對(duì)迅通公司提出的支付相關(guān)租金人民幣414，068元、水電費(fèi)人民幣9，916.94元和違約金人民幣100，000元等訴訟請(qǐng)求并無異議，并以此為基礎(chǔ)達(dá)成調(diào)解協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容未對(duì)原告訴訟主張有實(shí)質(zhì)性的抗辯。本案中，根據(jù)聯(lián)營協(xié)議的約定以及劉某培與盛某軍各自的投資比例，劉某培與盛某軍各享有慶鈴公司50％的股權(quán)。法定代表人劉某培為了將公司資產(chǎn)迅速轉(zhuǎn)移至迅通公司名下，不惜違背公司協(xié)議，違背誠信原則，通過執(zhí)行和解將慶鈴公司名下財(cái)產(chǎn)人民幣122，016.94元轉(zhuǎn)至迅通公司，其行為構(gòu)成對(duì)盛某軍股東利益的損害。

鑒于實(shí)施虛假訴訟的行為是嚴(yán)重妨礙司法公信，具有嚴(yán)重社會(huì)危害性的違法行為，法院根據(jù)各方提供的證據(jù)及當(dāng)事人陳述，主動(dòng)進(jìn)行調(diào)查取證，綜合以上四個(gè)因素判斷，并最終依照《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，認(rèn)定系爭案件為虛假訴訟；對(duì)實(shí)施虛假訴訟的行為人依法作出不準(zhǔn)撤訴及駁回起訴的裁定；對(duì)相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行民事制裁。

【索引案號(hào)】（2009）普民三（民）初字第2471號(hào) （2011）普民四（民）再初字第1－1號(hào) （2011）普民四（民）再初字第1－2號(hào) （2011）普民四（民）再初字第1號(hào)

197、重慶高院參考性案例10號(hào)：房屋買賣合同糾紛中，因出賣人惡意違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方請(qǐng)求解除合同并賠償房屋市場價(jià)值與購買價(jià)格之間差額損失的，人民法院應(yīng)予支持。但雙方另有約定的除外——李某瓊訴李某燕房屋買賣合同糾紛案（重慶市高級(jí)人民法院審判委員會(huì)討論通過2015年3月3日發(fā)布）

【裁判理由】：

法院生效裁判認(rèn)為，李某瓊、李某燕簽訂的《預(yù)購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。因建雍公司系富億公司破產(chǎn)后對(duì)渝西商城項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的承繼者，建雍公司通過《購房預(yù)約協(xié)議》對(duì)李某燕與富億公司簽訂的《渝西商城內(nèi)部認(rèn)購合同》予以了認(rèn)可，故《渝西商城內(nèi)部認(rèn)購合同》已被李某瓊代李某燕與建雍公司簽訂的《購房預(yù)約協(xié)議》替代，李某燕應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定，不再參與《購房預(yù)約協(xié)議》確定的“西城旺角”項(xiàng)目D4棟1-1號(hào)房屋的處置，并有義務(wù)協(xié)助李某瓊更名。在李某瓊付清42000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)并代李某燕與建雍公司簽訂《購房預(yù)約協(xié)議》后，李某燕卻違反轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定，自行與建雍公司簽訂了正式的商品房買賣合同，并在接房后進(jìn)行了房屋裝修，其行為已構(gòu)成根本違約。李某瓊請(qǐng)求解除與李某燕之間的《預(yù)購房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。根據(jù)《合同法》第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)求措施，并有權(quán)要求賠償損失。在合同簽訂后，李某瓊向李某燕支付了42000元，李某燕應(yīng)當(dāng)予以返還。李某瓊要求李某燕賠償損失的訴訟請(qǐng)求，按照法律規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。根據(jù)該房屋現(xiàn)有市場價(jià)值357800元與合同實(shí)際履行原告應(yīng)支出134840元（92840元房價(jià)+42000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)）的差額，李某瓊的損失應(yīng)當(dāng)是222960元，應(yīng)由李某燕賠償給李某瓊。

198、河南高院：趙某訴禹某房屋買賣合同糾紛案——執(zhí)行軍事任務(wù)屬不可抗力，軍人因公斷聯(lián)不違約

【裁判結(jié)果】：

法院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)如約履行合同。在合同履行期間，趙某執(zhí)行軍事任務(wù)系不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，屬于不可抗力。趙某在不可抗力事件結(jié)束之日起30日內(nèi)向禹某提供證明，符合合同約定及法定的免責(zé)情形，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。不可抗力因素導(dǎo)致合同履行情勢發(fā)生變化，在該情形消失后雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同剩余條款。禹某關(guān)于趙某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任后才可以繼續(xù)履約的抗辯理由不符合法律規(guī)定，不予采納。判決禹某協(xié)助趙某辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，自上述產(chǎn)權(quán)變更登記之日起，雙方按照原合同約定繼續(xù)履行剩余條款。

【典型意義】：

和平年代，軍人仍肩負(fù)著保家衛(wèi)國的神圣職責(zé)和崇高使命，是全社會(huì)尊崇的職業(yè)，社會(huì)各界和全體公民都應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)軍人合法權(quán)益。軍事任務(wù)通常涉及國家安全、社會(huì)穩(wěn)定等重大利益，往往具有高度危險(xiǎn)性和不可預(yù)測性，而軍人執(zhí)行軍事任務(wù)是其職責(zé)所在。在合同履行中，應(yīng)大力弘揚(yáng)契約精神，誠信履約，如違約失信則應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。但現(xiàn)役軍人作為合同一方當(dāng)事人，因執(zhí)行軍事任務(wù)等不可抗力因素不能履行合同義務(wù)的，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。人民法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本案實(shí)際情況，將軍人執(zhí)行軍事任務(wù)認(rèn)定為不可抗力，并判決軍人不承擔(dān)違約責(zé)任，充分保障了軍人合法權(quán)益，亦消除了軍人執(zhí)行軍事任務(wù)的后顧之憂。

【案例來源】：河南省高級(jí)人民法院2024年12月26日發(fā)布涉軍維權(quán)典型案例

199、河南高院：魯某、盧某與程某房屋買賣合同糾紛案——軍人購房遭遇“過戶難”，依法解除合同返還購房款

【裁判結(jié)果】：

法院認(rèn)為，本案因涉案房屋土地被抵押不能履行房屋過戶手續(xù)，程某沒有完整履行合同義務(wù)，其作為該房屋的所有權(quán)人，不及時(shí)清除房屋過戶障礙，造成盧某夫婦長達(dá)四年時(shí)間不能完全享有房屋所有權(quán)。從雙方簽訂合同目的來看，當(dāng)前履行狀況對(duì)盧某夫婦有失公平，雙方出現(xiàn)合同僵局。從衡平雙方當(dāng)事人利益受損狀況和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，依照公平原則和誠實(shí)信用原則，解除本案房屋買賣合同，使雙方及時(shí)從合同僵局中解脫出來，避免損失擴(kuò)大。判決解除魯某、盧某與程某于2017年8月18日簽訂的房屋買賣合同。程某返還魯某、盧某購房款68萬元。

【典型意義】：

“小案”連民生更連軍心，人民法院貫徹落實(shí)新時(shí)代維護(hù)國防利益和涉軍維權(quán)工作部署，聚焦部隊(duì)所需、官兵所盼、軍屬所難，高效公正處理涉軍案件。本案當(dāng)事人盧某為現(xiàn)役軍人，傾其所有購買了涉案房屋，但合同簽訂時(shí)賣方及中介并未告知房屋土地被抵押的事實(shí)，導(dǎo)致房屋一直無法辦理過戶手續(xù)。在案件處理過程中，人民法院全面查明案件事實(shí)，找準(zhǔn)爭議焦點(diǎn)，嚴(yán)格法律適用，認(rèn)定雙方已出現(xiàn)合同僵局，應(yīng)當(dāng)解除購房合同并返還購房款，最終案件得到妥善處理，保護(hù)了軍人軍屬的合法權(quán)益。

200、全國法院優(yōu)秀案例：房屋買賣未辦理過戶登記時(shí)實(shí)際被征收人的認(rèn)定（全國法院系統(tǒng)2023年度優(yōu)秀案例分析優(yōu)秀獎(jiǎng)）

【裁判要旨】：

登記生效是不動(dòng)產(chǎn)變更的一般原則，征地拆遷中，被征收人一般為土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人，但不動(dòng)產(chǎn)交易的形態(tài)紛繁復(fù)雜，如仍機(jī)械的將不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利人確定為被征收人，可能導(dǎo)致顯失公平，也不利于民事法律關(guān)系的穩(wěn)定。因此，確有證據(jù)推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的，且結(jié)合房屋登記、房屋買賣以及實(shí)際居住等情況，并從誠實(shí)信用的原則出發(fā)，能夠認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系成立且受讓人為善意的，應(yīng)當(dāng)以受讓人為被征收人。法院在行政訴訟中，有權(quán)直接對(duì)當(dāng)事人之間的房屋買賣基礎(chǔ)民事法律關(guān)系作出認(rèn)定和裁判，無需另行要求當(dāng)事人通過民事途徑確權(quán)。

【裁判理由】：

法院生效裁判認(rèn)為：行政機(jī)關(guān)具有根據(jù)實(shí)際情況審核認(rèn)定被征收對(duì)象的職責(zé)和權(quán)力。雖然《土地管理法》第四十七條、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定了征地拆遷中，被征收人為土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人，但這只是確定被征收對(duì)象的一般原則。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)交易的形態(tài)紛繁復(fù)雜，有的房屋買賣已簽訂合同、交付房款并實(shí)際居住，卻因種種原因未能辦理過戶手續(xù)，如仍機(jī)械的將不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利人確定為被征收人，可能導(dǎo)致顯失公平的情況出現(xiàn)，也不利于民事法律關(guān)系的穩(wěn)定。因此，應(yīng)結(jié)合房屋登記、房屋買賣以及實(shí)際居住等情況審慎認(rèn)定被征收對(duì)象，既體現(xiàn)法律法規(guī)的嚴(yán)肅性，也要實(shí)事求是，切實(shí)保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的利益。當(dāng)事人履行合同應(yīng)當(dāng)遵守誠實(shí)信用原則。誠信是社會(huì)主義核心價(jià)值觀之一，《民法典》第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠信，恪守承諾。第五百零九條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。誠實(shí)信用原則強(qiáng)調(diào)了民事主體在從事民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)尊重歷史、恪守誠信，以善意的方式履行義務(wù)，維持當(dāng)事人之間的利益以及當(dāng)事人利益與社會(huì)利益之間的平衡。誠實(shí)信用原則的核心在于保護(hù)善意合同相對(duì)人的合理期待。本案中，從表面上看，是當(dāng)事人就房屋權(quán)屬及拆遷補(bǔ)償安置利益的紛爭，法律并不禁止當(dāng)事人為維護(hù)自身權(quán)益提起訴訟。但結(jié)合爭議發(fā)生的根源來看，姜某某出售房屋的時(shí)間是2005年，黃某甲出售房屋的時(shí)間是2012年，距離房屋被搬遷均超過10年，兩戶將房屋出售后，從未對(duì)房屋實(shí)際管理，也未就買賣行為提出過異議。雖然協(xié)議未明確約定出售第三層房屋，但亦未明確約定第三層不予售賣，根據(jù)房產(chǎn)證整體交付的約定來看，亦應(yīng)當(dāng)推定房屋為整體出售。朱某等人購買房屋時(shí)支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，從買房時(shí)間上看也不存在為謀取拆遷補(bǔ)償利益惡意買賣的行為，故朱某等人屬于合同善意相對(duì)人。王某某戶、黃某甲戶理應(yīng)依照房屋買賣合同的約定履行義務(wù)，而非為獲取拆遷利益對(duì)已經(jīng)履行完畢達(dá)十余年之久的合同提出異議，兩戶的行為有違交易誠信。鎮(zhèn)政府將郭某某、朱某等人認(rèn)定為被搬遷人并與之簽訂房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并無不當(dāng)。

【案例文號(hào)】：（2022）蘇0691行初1189號(hào)（2023）蘇06行終238號(hào)